※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1619613705.A.6DE.html
推 DouglasT: 基地面積才48 坪 這個高委員真的要多唸書了04/28 20:51
→ H2: 決定公設最重要的原因就是基地面積大小啊 04/28 20:52
→ H2: 小面積高公設是難以避免的04/28 20:52
推 F93935: 建議高委員推行兩百坪以下禁止發照比較實在04/28 20:56
推 leona12: 這個基地 最小公設能蓋在幾%？ 04/28 21:00
→ Fujiwarano: 你是住戶還是 特地去調使照喔? 真有閒04/28 21:00
→ leona12: 如果說蓋幾%是建商能控制的話 是不是公設越多越賺？04/28 21:01
→ IBIZA: 前一篇會說不會蓋地下室真的是很白癡，這也能當仲介04/28 21:02
→ IBIZA: 這個公設高是因為法定車位放一樓啦04/28 21:03
→ Fujiwarano: 18124乾脆說建商為啥不蓋地下三樓讓大家都有車位好了04/28 21:04
→ IBIZA: 開挖地基本來就會有地下室出現，公寓都有地下室了，除非你04/28 21:05
→ IBIZA: 不挖地基，不然地下室只是順便04/28 21:05
推 INNBUG: 用心推04/28 21:05
→ IBIZA: 為什麼不挖三層很簡單，因為貴，地下室造價每深一層多0.5倍04/28 21:05
→ H2: 你知道建物地點後，台北市可以網路上查建照使照啊，不難04/28 21:06
→ H2: 網路上點一下就可以，又不用錢，我常常玩啊04/28 21:07
→ IBIZA: 更何況除非這個案子能有特殊理由免設防空避難室，否則不挖04/28 21:07
→ IBIZA: 地下室，防空避難室就得另外占建蔽，所以，有地下室是必然04/28 21:07
→ IBIZA: 的，上篇說不會挖地下室根本搞不清楚狀況 04/28 21:07
→ H2: 這基地面積地下室用機械式車位也難做啦04/28 21:08
→ Fujiwarano: https://i.imgur.com/cN1JR21.jpg 不忍直視04/28 21:09
→ IBIZA: 但是這個案子面積太小，所以這個地下室很難有車道，一般小04/28 21:10
→ IBIZA: 面積建案會用升降機方案，還是把法定車位放地下室，這樣還04/28 21:10
→ IBIZA: 是會有一半以上空間給最珍貴的一樓店面，但這個案子可能是 04/28 21:10
→ IBIZA: 連升降機都沒法用，所以把法定車位放一樓04/28 21:10
→ Fujiwarano: 該不會18124還以為這唯一汽車車位是B1坡坪車位吧 可憐04/28 21:10
→ Fujiwarano: 那個防空避難室 最後大概變成各戶堆放雜物的倉庫吧 04/28 21:10
→ Fujiwarano: 所以剛剛誰說車位不是放一樓的? 可憐那04/28 21:11
→ IBIZA: 法定車位放一樓，一樓法定車位部份就不佔容積，所以為什麼04/28 21:12
→ IBIZA: 要蓋七層？這棟樓一樓全部或部分不佔容積，所以其實是二樓04/28 21:12
→ IBIZA: 開始的六層樓建築，不蓋七層容積用不完啊04/28 21:12
→ Fujiwarano: 那個防空避難室就是毫無疑問的公設阿 花錢要買耶04/28 21:12
→ IBIZA: 你中文能力有問題？誰說一樓不是停車位的？我是告訴你為什04/28 21:13
→ IBIZA: 麼停車位放一樓，還有停車位放一樓的影響04/28 21:13
→ Fujiwarano: 那種巷子一樓店面根本沒價 當然弄成管委會空間04/28 21:13
→ Fujiwarano: 管委會空間也是政府規定一定要有的必要公設坪數阿04/28 21:14
→ IBIZA: 而既然這棟樓把一般會放一起的地下室跟法定車位分開，那麼04/28 21:14
→ IBIZA: 這部分的公設就是變兩倍04/28 21:14
→ Fujiwarano: 還怪建商哩 早說這種案子土地大小只適合自地自建透天04/28 21:15
→ Fujiwarano: 硬要蓋華廈就是變這麼鳥蛋阿04/28 21:15
→ IBIZA: 說不用功真的沒錯，政府只有說管委會空間與梯道等合計不超 04/28 21:16
→ IBIZA: 過10% or 15%(看適用法規)得不佔容積，哪有說一定要設？04/28 21:16
→ IBIZA: 車位跟避難室占兩樓，公設大概就多15 +%04/28 21:16
→ IBIZA: 會搞到50幾趴，應該是有把容積拿去做梯廳了04/28 21:17
→ IBIZA: 有依照規定，梯廳是一定要有的，深度最少2公尺04/28 21:18
→ IBIZA: 這個建案土地48坪的話 04/28 21:18
→ IBIZA: 建蔽理論上可以蓋21.6坪04/28 21:19
→ Fujiwarano: 我還是要說這種單層20坪只適合蓋獨棟透天才會漂亮04/28 21:22
→ Fujiwarano: 不過那地段 硬要插一棟透天厝也是很奇怪啦 04/28 21:23
→ H2: 我只能說建築技術規則細如牛毛04/28 21:23
→ Fujiwarano: 只有生長在那裏有愛的人才會這樣做04/28 21:23
→ IBIZA: 主建14.8，加上10%不計樓板面積，加上1.73坪附屬建物，只有04/28 21:23
→ IBIZA: 18.01坪，剩下是什麼?是大概兩坪左右用容積但只能登記做公04/28 21:23
→ IBIZA: 設的梯廳，就是電梯外那塊04/28 21:23
→ IBIZA: 那塊是容積蓋的，但只能登記做公設，然後給室內專用04/28 21:24
→ Fujiwarano: 18124你連正常這坪數蓋透天是5樓半都不懂?04/28 21:25
→ IBIZA: 你連這棟樓實際就是五樓半都不懂，別在那邊裝懂04/28 21:25
→ Fujiwarano: 容積面積是不含公設面積的也不懂嗎?04/28 21:26
→ IBIZA: 誰教你容積不能當公設的04/28 21:26
→ IBIZA: 一堆小公是容積蓋的04/28 21:26
→ Fujiwarano: ...............................................04/28 21:26
→ IBIZA: 這個仲介真的是專業很差還不受教04/28 21:28
→ Fujiwarano: 看起來18124可能連樓地板面積跟容積面積都不懂差在哪 04/28 21:32
→ Fujiwarano: 光看到小公用容積面積蓋我就傻眼了04/28 21:33
→ IBIZA: 附屬建物佔了1.73坪，依法陽台等附屬建物只能占樓板面積10%04/28 21:33
→ IBIZA: ，主建物只有14.8坪，依法陽台最大只有1.48坪，超過就要算04/28 21:33
→ IBIZA: 樓板面積，請問剩下0.25坪陽台怎麼來的？04/28 21:33
→ IBIZA: 你是傻，不是傻眼，本來公設就可占容積 04/28 21:34
→ IBIZA: 公設之所以是公設，是因為使用性質必須登記為公設，跟是否04/28 21:35
→ IBIZA: 用容積無關04/28 21:35
→ IBIZA: 這個案子樓板面積太小，不到兩坪大的不佔樓板面積，不可能 04/28 21:36
→ IBIZA: 擠得下一個電梯加上兩公尺深的梯廳04/28 21:36
→ IBIZA: 所以必然要拿一部分容積去蓋小公04/28 21:36
→ IBIZA: 以單層能蓋的面積看，大概是拿了兩坪容積去蓋梯廳04/28 21:37
→ IBIZA: 可能略大或略小04/28 21:37
→ IBIZA: 這部分又讓公設比增加十幾趴04/28 21:37
→ IBIZA: 所以才會搞出五十幾趴的公設04/28 21:38
→ IBIZA: 奇怪，仲介不懂容積可以蓋公設也能這麼大聲，真是丟臉04/28 21:41
推 k798976869: 推樓上04/28 21:41
→ IBIZA: 以陽台面積看，應該拿了2.5坪去當公設04/28 21:42
推 Anyotw: 台北市陽台是1/8吧04/28 21:43
→ IBIZA: 陽台1/10是建築法規04/28 21:44
→ IBIZA: 建築技術規則162條04/28 21:44
推 mark0204: 推有用資訊分享04/28 21:45
→ IBIZA: 陽台可以蓋超過，但超過的部分要占容積 04/28 21:45
→ Anyotw: 我記得1/10是基礎，然後機電加安全梯。可以再加一點。大概04/28 21:47
→ Anyotw: 12-14左右04/28 21:47
→ abyssa1: 小坪數小基地建案小公吃公設滿正常的04/28 21:48
→ abyssa1: 小公吃容積04/28 21:48
→ IBIZA: 不是，陽台跟梯廳各自10%，但合計只能15% 04/28 21:49
→ H2: 來位好心人幫我轉八卦版。要不然還一堆人以為這建案有啥豪華04/28 21:49
→ H2: 公設才讓公設比這麼高04/28 21:49
→ H2: 我還在水桶中 哭哭 04/28 21:50
→ IBIZA: 機電 安全梯 電梯梯道 逃生設備 管委會空間，單梯10%雙梯15 04/28 21:51
→ IBIZA: % 04/28 21:51
→ IBIZA: 下面這組還有排煙室 04/28 21:51
→ Fujiwarano: 你知道這土地如果蓋成獨棟透天的話 總樓地板面積接近? 04/28 21:54
→ IBIZA: 這間真的是很特例，一樓完全不要，才會搞出五十幾趴，不然 04/28 21:55
→ IBIZA: 小建案大概也是四十幾就搞定了吧 04/28 21:55
→ H2: 說不定一樓是給地主戶停車的 04/28 21:56
→ H2: 我不知道，總之很奇怪的設計，老是被高委員拿來舉例 04/28 21:57
→ IBIZA: 其實一般一樓做法定車位，很多都是門關了之後變客廳，的確 04/28 21:58
→ IBIZA: 很有可能是地主留的 04/28 21:59
→ Fujiwarano: 你知道中信在591直接宣傳這案子是1+2樓賣嗎? 04/28 22:00
→ Fujiwarano: 這樣宣傳合不合法規呢 科科 04/28 22:00
→ IBIZA: 這宣傳哪裡有問題？ 04/28 22:01
→ Fujiwarano: 果然真的不懂(兩手一攤 04/28 22:02
→ IBIZA: 又沒說賣一樓什麼，笑死 04/28 22:03
→ H2: https://i.imgur.com/X1alleE.jpg 04/28 22:05
→ IBIZA: 無專業房仲想拿廣告詞扳回一城，結果又被打臉 04/28 22:05
→ H2: https://i.imgur.com/i7S7jiw.jpg 04/28 22:05
→ H2: https://i.imgur.com/drAeUJp.jpg 04/28 22:07
→ abyssa1: 這麼奇葩的建案 地主亂用沒人管就算了 丟出來賣誰敢接 04/28 22:10
→ abyssa1: 整棟自己當透天比較剛好 兒孫一人一層 04/28 22:11
→ abyssa1: 完全是透天的蓋法 一樓車位二工封起來當客廳04/28 22:13
→ H2: 一樓還是車位，只不過是二樓戶的約定專用車位 04/28 22:14
推 shen5035: 公設這麼高 結果都約定專用當工陽跟廚房 04/28 22:49
→ shen5035: 也沒有健身房三溫暖耶 這個例子+魚舉得很鳥 04/28 22:49
→ shen5035: 不過暗房暗廳+浴廁不通風…這個難賣了QQ 04/28 22:51
→ supa64: 我真心不想吐槽.建築法規掛在那偏偏不想去面對.......... 04/28 22:58
推 ntutotku: 土地國有化好了 04/28 23:00
→ IBIZA: 我覺得拿這個當例子沒甚麼問題啊 凸顯公設比觀念本來就有 04/28 23:10
→ IBIZA: 問題 04/28 23:10
→ Barolo: 這種爛物件還好意思開價2千2喔!! 04/28 23:10
→ IBIZA: 台灣硬要把公設分開登記給所有人 才造成公設比問題 04/28 23:11
→ Barolo: 不然公設要登記給誰? 04/28 23:11
推 karachi: 現在當仲仲本來就不需要有什麼專業啊，真是辛苦I大了 04/28 23:12
→ karachi: 啊，專業可能是在房版帶風向吧哈哈 04/28 23:13
→ IBIZA: 公設登記給管委會啊 04/28 23:15
→ IBIZA: 其實更正確地說應該是登記給區分所有權人會議 04/28 23:16
→ IBIZA: 但台灣這個東西通常不常設.. 04/28 23:17
→ IBIZA: 總之 公設歸屬所有的所有權人,的組合 並不需要分開登記 04/28 23:18
→ IBIZA: 美國的社區公設就是登記HOA, 然後再委託給物業公司或是自行 04/28 23:20
→ IBIZA: 管理 04/28 23:20
推 Neymar: 公設可以學日本把課稅面積和室內面積分開來啊，給所有人也 04/28 23:30
→ Neymar: 沒關係 04/28 23:30
→ Neymar: 給管委會，萬一管委會廢了或形同虛設？04/28 23:31
推 Neymar: 公設所有權一樣歸所有人，政府課房屋稅時也得把公設考慮進 04/28 23:33
→ Neymar: 去，合理吧 04/28 23:33
推 Neymar: https://goodlife94152.pixnet.net/blog/post/247947505 04/28 23:53
→ IBIZA: 既然不能變更或交易, 登記比例要幹嘛 04/29 00:22
→ IBIZA: 這就是房地分開繳稅的問題, 如果房地合一, 有甚麼必要算 04/29 00:25
→ IBIZA: 面積? 04/29 00:25
→ IBIZA: ^陰影 04/29 00:25
→ IBIZA: 房地產應該用價值繳稅 跟面積沒有關係 04/29 00:25
→ IBIZA: 事實上大家也知道, 房屋稅的房屋價值根本抓瞎的 04/29 00:26
推 cytochrome: 調使照有多難？機關藏在倉庫 其中必有緣故 04/29 00:33
推 indoman: ptt真的不能太假會 好容易被洗臉 04/29 00:46
推 Neymar: 補充一下：日本的課稅面積可沒有單指房屋稅而已。例如註冊 04/29 01:01
→ Neymar: 許可稅，房地產購置稅，財產稅/城市規劃稅，贈與稅/遺產稅 04/29 01:01
→ Neymar: 等。 04/29 01:01
推 Neymar: 當然要登記比例，同一個社區有大坪數和小坪數之差。大坪 04/29 01:08
→ Neymar: 數所分攤的公設（課稅）與小坪數一樣也不太合理吧 04/29 01:08
推 Neymar: 公設怎麼會沒有價值呢？只是日本買賣房地產只列出總價和 04/29 01:12
→ Neymar: 室內（專有面積），但是謄本上還是會列出現況床面積啊 04/29 01:12
→ Neymar: （現況床面積就是所謂課稅面積） 04/29 01:13
推 Neymar: 公設怎麼會沒有價值呢？==>我修正說法，日本騰本上列出所 04/29 01:21
→ Neymar: 謂的現況床面積來當做課稅標準，基本上認定所有權人擁有 04/29 01:21
→ Neymar: 公設所有權來課相關稅 04/29 01:21
推 Neymar: 所以其實還是可以算出虛坪單價，只是一般買賣只會出現實坪 04/29 01:25
→ Neymar: 單價。日本的謄本與台灣的權狀其實精神差不多，都會把專 04/29 01:25
→ Neymar: 有和共有的面積標上去。差別只差在買賣時的單價和文宣上 04/29 01:25
→ Neymar: 的宣傳而已 04/29 01:25
推 Neymar: 把專有面積以外交給管委會，反而有點奇怪 04/29 01:28
推 Neymar: https://goodlife94152.pixnet.net/blog/post/329352865 04/29 01:33
推 Neymar: 為什麼要有這個面積呢，因為政府要課所謂的「固定資產稅」 04/29 01:35
→ Neymar: ，顧名思義就是整棟鋼筋混凝土，有價值的部分他要課稅 04/29 01:35
推 Neymar: 這篇講的更細，老話一句。真的要改實坪制我是覺得用行政命 04/29 01:38
→ Neymar: 令下去，規定日後買賣和文宣要用實坪單價就好，也不用改 04/29 01:38
→ Neymar: 什麼制度了 04/29 01:38
→ IBIZA: 謄本上哪來的現況床面積? 04/29 01:48
→ IBIZA: 現況床面積是登記在評價證明書上的 04/29 01:49
→ IBIZA: 不動產登記簿上寫的是公簿面積, 是以牆內面積計算的 04/29 01:50
推 Neymar: 感謝指正 04/29 02:03
→ Neymar: https://i.imgur.com/GdWtG2g.jpg 04/29 02:04
→ Neymar: 政府的固定資產評價說明書才會有現況床面積 04/29 02:05
推 Neymar: 剛剛沒仔細看以為會寫在騰本裡，但換個說法，政府也是認定 04/29 02:09
→ Neymar: 所有權人擁有非專有部份的所有權而且給予課稅。 04/29 02:09
→ IBIZA: 所有權人擁有非專用部分沒問題啊 問題是不需要寫進謄本啊 04/29 02:11
→ IBIZA: 更何況這是因為房地分別課稅才須要有房屋面積去換算房屋價 04/29 02:13
→ IBIZA: 值 04/29 02:13
→ IBIZA: 公設當然有價值, 但是你的公設會因為你買的是30坪還是20坪 04/29 02:22
→ IBIZA: 而有不同價值嗎? 04/29 02:22
→ IBIZA: 買30坪樓梯會比較好還是搭電梯會比較快? 04/29 02:22
推 ddey: IBIZA有料 服了 04/29 07:07
推 sdhpipt: 印象中建築技術規則是陽台+梯廳15% 機電15%不佔容積 04/29 09:28
→ sdhpipt: 坊間一般建商會把陽台蓋10%左右 所以說梯廳拿機電跟剩下 04/29 09:29
→ sdhpipt: 的5%去蓋 樓層建築面積20%左右可以不佔到容積 04/29 09:30
→ sdhpipt: 這案子的樓梯電梯梯廳鐵定超過了 應該有佔到容積面積 04/29 09:31
推 GniKcol: 這間去看過，格局很怪，地主原地自建後留給小孩拿出來賣 04/29 09:31
→ GniKcol: 的 04/29 09:31
→ sdhpipt: 印象中預售就有賣 當年全內湖單價最便宜的建案 04/29 09:32
→ sdhpipt: 我印象中當年廣告上說每坪才39萬 不知道有沒有記錯 04/29 09:33
→ Barolo: 公設寫進謄本跟沒寫進謄本不都一樣 不覺的現行登記制度 04/29 09:35
→ Barolo: 有什麼不好 但我支持規定販賣廣告時 應將主建+附屬的大小 04/29 09:37
→ Barolo: 放在最主要的欄位上 而不是用權狀坪數 04/29 09:37
推 sdhpipt: 是啊 標記清楚就好 04/29 09:39
→ Barolo: 先前有人提議公設部份應登記的更詳細 這也是很不錯 04/29 09:39
推 Neymar: 其實謄本雖然沒有登記所謂的現況床面積，但是有所謂的延床 04/29 09:41
→ Neymar: 面積，我等等回個文比較清楚點。 04/29 09:41
推 pcxpchou: 現在都標這麼清楚了 阿姨到底在吵啥.. 04/29 22:02
→ ddey: 你光講52%這個例子就標得不清不楚了 他有標出來他二工嗎 04/30 06:03