Re: [請益] 幾個房地產投資的問題請益

: 今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子，雖然房仲知道遠超出我的能力 : 但還是很熱心地跟我分享了一些經驗，但是聽完後有些疑惑，想上來請問大家 : (1)金流的創造：銀行貸款的額度，主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法 : 除了兼職提高收入、房租收入外，還可以每個月比如提出五萬，三萬生活用 : 然後再存入兩萬並備註00獎金之類的，連續幾個月後明細就可以給銀行來提高 : 貸款成數，這樣是可行的嗎? : 再者，這樣還是會牽扯到還款能力的問題，這就接續第二個方法 可以... 這就跟,公司要上市,有些例如資本還是營收數據不夠的時候. 很多公司也都這樣做假數據來騙金管會..XD 然後.. 金管會難騙. 但是你貸款是騙銀行. 銀行哪來那麼多人力跟你回查??並且銀行也沒有權力去調你公司確實資料來看. : (2)房仲他教我要買預售屋。利用搶紅單和轉賣紅單、或是利用預售屋施工期間 : 轉售獲利，或者利用交屋後的寬限期，只付利息，撐過寬限期後就售出。 : 這房仲今天跟我分享時，他手上有五、六間就是這樣輪轉的 : 聽來可行，但是我覺得問題會卡在萬一預售屋房價下跌時就卡死了 : (當然，或許有些人有特殊管道可以拿到低價) 可以. 但現在很難很難轉. 卡到 買新屋的人喜歡去代銷當大爺,不想接你下一手. 買下一手的,差價他都要準備現金,所以他頭期款會大幅拉高,那他幹嘛不去跟代銷買. 你要賣的比新屋還便宜,你有轉賣的各種交易成本包含仲介傭金你怎樣賣得更便宜? (尤其是原建案還沒完銷前) 交屋之後,你還要補上交屋款,貸款利息,貸款開辦費等房地合一不可以抵免的錢... 之後你算一下你要多賣多少才能打平沒有賠... 那,你買1000你要賣1100才打平,旁邊建商新推案賣1050...你要怎樣賺錢? 另外交屋後,你第一年45%的房地合一稅是完全閃不掉的. (因為木作,系統家具,燈具,廚具等裝潢,都不可以報成本 你新屋難道修漏水換地板敲廁所?) : (3)房屋快超過十五年者就脫手。他說他的經驗，超過十五年的房子就很少人願意 : 購買了。但是ceca說過，窮人遠比有錢人多很多很多，以雙北為例，兩房全新 : 的含車位都破千萬了，而舊公寓可能500萬上下就有，甚至再郊區一點點，開車 : 到市區十分鐘左右的，三、四百萬就有了。這樣投資千萬兩房的門檻高，出租 : 的投報率可能只有2%不到，而且新房子不一定會增值，萬一跌說不定跌更凶… : 除非能買到低於行情價，或是利用裝修來增加賣相，否則風險不是更高嗎? 15年以上的房子沒人要買?? 你應該身邊的人都很有錢...XD 或是有人拿建商買的新聞給你看. 另外新屋和15年屋價差其實很大. 但是過了10年後,你肉眼都不一定看的出來10和25年的差距. (現在看的出來是因為921地震前後的建築明顯長得不一樣. 就像2x年和35年屋,也是因為1990後的房子明顯長得不一樣. 另外,早期的建築師和營造廠是白癡,美學有嚴重問題,所以會蓋很醜的東西出來. 所以你才看的出來. 但實際上你去看5年屋和15年屋,你沒進去仔細看,其實看起來視覺上落差並沒很大.) : (4)若是要買房長期持有出租，最好買新房子，一來保值、二來裝修成本低 : 三來出租金額高，瞄準較高層的租客，風險較小。但是這樣的投報率就低了 : 先前看ceca的文章，公寓的投報率比較高，如果裝潢多花一些，是否也可以 : 拉高租客的客層呢? : 今晚聽了很多，腦筋有點打結，還請各位大大釋疑了，感謝~~ 新屋是最不保值的. 有興趣你可以拿10年前的房價,或是20年前的房價來參考. 你就會被新屋的貶值給嚇到. 想當年(1997),高雄新屋一度衝到15~20萬.那時候的10年屋可能還在8~10萬. 今天,高雄23年屋你要賣到18萬?? 但是33年屋...你應該沒有12~13你買不到. 大崩盤,死得最慘的永遠都是新屋. 反而老屋跌得少,之後漲的超級多. 數據會說話.... 有興趣把當年的賣屋廣告拿出來看. -- 據我個人操作過17張紅單/預售屋的經驗..XD 如果我要玩預售屋轉單,對我而言至少要滿足以下條件我才幹. 1.這區新推建案一年成交價必須有10%以上的成長.至少連續漲三年. 2.入手案件必須一年內銷售達8成以上. 3.入手案件的一年內,同質性建案不超過兩棟. 4.建商願意配合下一手把轉單產生成本灌在他交屋時的成交價中. 缺一樣我就不玩這種找死的賭博遊戲. 玩轉單不如去玩百家樂all in壓大..XD 雖然我轉單沒賠到,但一間賺一台機車,運氣不好過戶交屋一段時間後賣掉還是賺一台機車. (並且一開始紅單快跑,很可能只賺PS4..) 我從紅單到賣掉,四年才跟你賺一台機車... 我寧願選擇去買40年超老地上權套房出租...XD 對喔,預售屋,我全都賺錢... 但是,旁邊有不少人虧錢... 心臟不夠大顆,財力不夠,或是合資鬧不合... 就算是同樣的案子同樣的入手價,虧錢的還是一堆. 很多神話聽聽就好..XD 補一下我當時案件的條件. 1.取得價三年後比旁邊建案價低20%(等同一年有成長5~7%) 2.建商半年銷售8成. 3.整個市區,這類型號稱市場第一棟.. 對喔,補一下... 今天這種金融災難. 玩紅單預售屋,應該跟壓身家all in買樂透簽 1 2 3 4 5 6號有一樣的收益..XD 這時候買紅單,建商應該要發給你終身榮譽獎章,並且讓你成為終身榮譽VIP..!!
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推 Yishanhuang: 頭推！ 03/24 00:56

推 anthomylin: 推ceca大,我就是預算有限,買20年的台中捷運附近中古屋 03/24 01:01

推 ruve: 高手，真的是要推！！ 03/24 01:52

推 a9940597: 台中921前的房子你敢住喔 03/24 04:04

推 claireliou: 一般貸款人都會簽下同意徵調國稅局報稅資料的同意書， 03/24 05:57

→ claireliou: 備註獎金這事你開心就好。台灣銀行貸放1600萬以上還送 03/24 05:57

→ claireliou: 總行授信部門加強審核，有些事心照不宣。 03/24 05:57

推 claireliou: 金管會人力才真的不夠，不違法不會特別關愛小資族。 03/24 06:19

→ claireliou: 倒是買新屋和預售當投資是滿不合算的。 03/24 06:20

→ claireliou: 自住開心是沒差。 03/24 06:21

推 a06030501: 台中預售轉約賺錢的一堆喔 03/24 06:22

推 a06030501: 建商邊賣邊漲，第一手的都賺翻了 03/24 06:24

→ a06030501: 投資預售哪裡不好賺，賺翻了 03/24 06:25

→ a06030501: 交屋還有房地合一稅的問題 03/24 06:25

推 claireliou: 看到預售賺得是建案賣得好，價錢不錯加上造價空間而 03/24 06:28

→ claireliou: 來 03/24 06:28

推 a06030501: 個人認為用地區來戰勝房子新舊的問題，比如說台中的太 03/24 08:20

→ a06030501: 平跟正市區來比 03/24 08:20

推 yvnn: 個人覺得預售屋轉紅單，可行，但是可能要在草還沒長高的時侯 03/24 08:22

→ yvnn: ，重劃區可能要前10個案子加加上建商品牌! 03/24 08:22

推 a06030501: 太平新屋16漲到2x才短短幾年 03/24 08:24

→ a06030501: 勝過買市區3x年的來比漲幅 03/24 08:25

→ a06030501: 至少房子又是新的，況且中部人很恐懼震過的房子 03/24 08:26

→ a06030501: 去找落後補漲的地區才是王道 03/24 08:26

推 yvnn: 中部吃建商品牌 03/24 08:27

推 jackeighteen: 其實竹北現況紅單轉售幾乎都賺50萬up...還要漏夜排 03/24 08:46

推 mfcke: 北部紅單滿好賺的 主要還是要看點 03/24 09:10

推 licklabium: 感謝CECA大大熱心的回覆，受益良多，由衷感謝你 03/24 09:35

推 flyphoton: 已哭，我就是這時候要買紅單的那個人，不過房子有喜歡 03/24 09:55

→ flyphoton: ，建案也完銷，真的不能出手嗎qqqqq 03/24 09:55

推 HANAXALICE: 現在買預售風險最高，你再考慮一下 03/24 10:07

推 licklabium: 我的認知也是買預售風險高，但是也有人說最容易獲利… 03/24 10:08

→ licklabium: 是不是買預售需要有什麼楣角要特地注意呢? 03/24 10:09

推 a06030501: 中部很多預售轉約都賺50以上，非神話，地段要對 03/24 10:16

推 chair209: 高獲利跟高風險是相伴隨的 03/24 10:38

推 HANAXALICE: 要看什麼時候，幾年前高雄也有轉單賺250。各地區可能 03/24 10:40

→ HANAXALICE: 差異很大，不是常常進出的人抓不到行情，很容易套，要 03/24 10:40

→ HANAXALICE: 自住的不如趁現在好好存錢，有空去看看房了解市場行 03/24 10:40

→ HANAXALICE: 情 03/24 10:40

→ HANAXALICE: 高雄溫莎堡紅單從一坪11到20，後來進去的都被套。 03/24 10:42

推 HANAXALICE: 我覺得無腦買紅單的時機還沒到 03/24 10:45

推 a06030501: 任何時候都沒有所謂的無腦買可以賺吧 03/24 11:49

→ a06030501: ... 03/24 11:49

→ a06030501: 台中惠宇在g0的推案都在幾小時完銷，怎麼可能沒賺？ 03/24 11:50

推 a06030501: 大毅的熊幸福最早買的1千上下，現在12xx-13xx 03/24 11:53

推 Unsullied: 大媽出手的時候 就是無腦買的時候 03/24 12:04

推 HANAXALICE: 09年前都是無腦買 03/24 12:50

→ aloness: 沒錢人想的跟有錢人不一樣…照你說的房子放10年只為了賺 03/24 15:48

→ aloness: 那10~20%，而去買老房，真的是很難理解啦 03/24 15:48

→ ceca: 槓桿下去，老房子穩賺20%現金投報，不含租金計算 03/24 16:45

→ ceca: 當然，賺30%以上瞧不起我們20%我是可以理解 03/24 16:45

推 yvnn: 只要覺得這建商品牌三個月內可以完銷，預售價格比新古屋低， 03/24 20:02

→ yvnn: 建商土地價格比旁邊那一塊買的便宜，真的就可以衝了! 03/24 20:02

推 cms23: +1 12/15 18:47