[請益] 小換大-舊制,重購退稅,第二戶限貸,台中

代po,朋友沒有PTT帳號 夫妻皆47歲,小孩兩個 先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多 存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸 太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉 存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸 目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用 這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬 觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬 小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬 預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出 因為是舊制，所以不適用房地合一稅(新制)，只考慮獲利核實課稅 不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠 (一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪) A.獲利核實課稅：(經版友提醒已修改如下) 買價650=房屋250+土地400 (假設) 賣價1350=房屋500+土地850 (假設) 因為舊制出售房地時，”土地”的獲利免課稅，僅針對”房屋”的獲利核實課稅 所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬 250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬，所以要繳的稅額就是12.5萬元，這樣對嗎? B.重購退稅 同上，因為是舊制，所以不適用房地合一稅，只考慮土地增值稅的退稅 土地增值稅的退稅，舊屋與新屋需同一人 所以舊屋已經是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅 C.第二戶限貸七成問題 依照下面這個網址與參考過去板友的貼文 https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a 若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約) 然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人) 這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人" 而且太太可使用首購資格 現在想請教各位以下問題 1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的? 2.承1，新房看來是要把名字改成我的較划算許多，對吧? 用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎? 3.這樣把原本的三房賣出，還有少算了那些較大額的稅款嗎? 4.貸款問題 新青安不符合資格就不用想了 因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看 請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年 這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高? (近幾個月有幫太太的薪資做現金流，但也就只做這個) 5.現在的三房賣不賣 有些親友建議可以把目前的三房留著 因為目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中國醫+單元13 但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬，負擔不起 不賣以後老了可能會過得較好，但賣出的話至少這幾年都不用煩惱 以上5個問題再麻煩各位大大釋疑 萬分感激 ----- Sent from PttX on my iPhone -- 感謝以上大大提醒 A點已修改過,再請問這樣算對不對 → leo199900808: 要擔心的是如何貸到1600萬 11/27 14:27
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.116.99 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701059102.A.DD5.html

推 dorabmon923: A土地增值稅不是那樣算 11/27 12:30

推 ragy: 土增稅算法不是那樣算 11/27 13:12

推 Do212: 大樓土地增值稅應沒那麼多 也不是那樣算 舊制主要是課併入 11/27 13:22

→ Do212: 綜所稅會比較多 可以請教代書 兩位合計80要貸總價2000萬有 11/27 13:22

→ Do212: 難度 11/27 13:22

推 leo199900808: A.B都錯…，土增稅可以請認識的仲介跟代書幫你算， 11/27 14:03

→ leo199900808: 大概只有1-2萬甚至幾千塊而已，B的部分重購退稅可 11/27 14:03

→ leo199900808: 以適用賣先生的房子，買老婆的房子，但是只能退舊 11/27 14:03

→ leo199900808: 制交易的房屋稅（納入隔年綜所稅），公式是1350-65 11/27 14:03

→ leo199900808: 0-必要成本（買、賣房的規費以及服仲介費）x上房屋 11/27 14:03

→ leo199900808: 現值/房屋現值+土地現值（大約是1/5），再依照你們 11/27 14:03

→ leo199900808: 所得稅級距去課稅，頂多10幾萬而已 11/27 14:03

→ leo199900808: 最近剛好也遇到同樣的問題，如果有誤再請版友指導 11/27 14:04

→ leo199900808: ，謝謝 11/27 14:04

推 leo199900808: 你朋友沒報過所得稅嗎…所得稅有級距阿 11/27 14:16

→ ditto5566: 他說他都是退稅的,沒繳稅,所以級距應該是5%吧，傻眼 11/27 14:20

推 leo199900808: 56萬到126萬是課12%，126到252是20%，這樣算下來30 11/27 14:23

→ leo199900808: 幾萬 11/27 14:23

→ leo199900808: 但是實際上不會繳那麼多，因為房屋現值不會漲這麼 11/27 14:25

→ leo199900808: 多，所以國稅局會要求用所得利益乘上房屋與土地的 11/27 14:25

→ leo199900808: 比例（通常是1/5左右） 11/27 14:25

→ leo199900808: 再加上你還可以扣除一些必要成本（規費、裝修、仲 11/27 14:27

→ leo199900808: 介費等等），舊制繳的稅相對新制少很多，我覺得你 11/27 14:27

推 ttyy: 中國醫會在這幾年後完工，如果對於這點有所期待 11/27 14:47

→ ttyy: 可直接增貸舊房，並使用寬限期，增貸出來的錢直接拿來繳即可 11/27 14:48

→ ttyy: 寬限期還沒有用完之前應該就已經完工可以賣房了 11/27 14:48

→ ttyy: 因為有增貸出來的錢的關係，金錢上的運用應該也不會過硬 11/27 14:49

推 hktgt: 舊制有兩種稅要處理，獲利部分是綜所稅，還有土地增值稅， 11/27 16:32

→ hktgt: 看起來你算是先買後賣，我認知是，舊制小換大應該可以全額 11/27 16:32

→ hktgt: 退，即使明年113交屋後賣，也是114年報所得稅的事情，屆時 11/27 16:32

→ hktgt: 小換大已經完成，應該也直接折抵掉，不會需要繳錢，舊制應 11/27 16:32

→ hktgt: 該是先賣後買且買賣完成有年度差異，才有先繳稅後退稅的問 11/27 16:32

→ hktgt: 題，剩下土增稅應該是你賣房子就會需要繳的規費，之後再申 11/27 16:32

→ hktgt: 請退稅拿回來 11/27 16:32