看板CFP
各位CFP板的前輩好，
目前看上一間預售屋2030年完工，想請教各位前輩，謝謝!
［背景］
30歲、男，單身、金融業
［目前收入］
月薪68k（年薪約130萬）
每年年薪成長約5萬
［月支出］
飲食+雜費：15k
房租：6k
孝親費：8k
信貸：10k
*每月總支出：39k
［年支付］
保險(意外險、重大傷病險、實支實付)：23k
紅包：15k
［年儲蓄］
約80萬
［現有資產］
緊急備用金：50萬
現金：105萬
台股：354萬（大盤56%、台積電44%）
美股：1.2萬美金（台幣36萬）（VT、VTI)
*總計資產：約545萬
［現有負債］
信貸：-66萬（月繳1萬，到118/11）
［理財目標］
想簽訂總價約1950萬的預售屋（2030年完工）
1.簽訂時10%（195萬）
2.明年2025年Q2開工2%（39萬）
3.2025年~2030年（工期5年），期間陸續繳款項8%（156萬）
4.2030年完工貸款80%（1560萬，貸30年，寬限期3年）
［模擬現金流］
1.2030年前情況：現有資產可應付自備款
2.2030年~2033年情況：
2030年當下約持有500萬持有可用資金，
月收入約80K，月支出27K
揹房貸1560萬(3年寬限期月支出23K)
3.2033年後情況：
2033年當下約持有740萬可用資金，
月收入約85K，月支出30K
揹房貸1560萬(30年房貸月繳60K)
［請益］
1.目前工作穩定且每年固定加薪，模擬後的現金流還過得去，預售屋地段佳，個人看漲但基
本上是自住，有需要再考量哪些風險呢?
2.請各位前輩給予指教，是否需要再考量哪些面向?
謝謝各位前輩！！
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謝謝以上前輩給予意見，最後我決定暫時不買房
以下回答前輩們提出的問題
1.為什麼看上六年的預售屋？
因為目前的居住成本偏低而且穩定，所以六年的時間反而可以存錢並投資，1950萬以8%報酬
率回推現值等於1229萬就能買新房，外加開了五倍槓桿。
2.建商跑路風險
是在地知名建商，風險偏低。
3.為什麼最後決定暫時不買房？
(1)如各位前輩提點，現有的資金會被卡住，30歲-36歲變數很大，增加不少隱性風險，不確
定太大，且機會成本大。
(2)現行房屋市場有不少老舊公寓，但現今新蓋的建造技術較好，房屋品質較以前佳，未來
能符合自己條件房屋更多，可以用相對低的資金達到自己的期望。
(3)六年後若房價漲幅過高，建商是有可能違約直接賠已繳價款15%，吃不到任何餅，還失去
六年錢滾錢的機會。
(4)高房價議題熱度居高不下，政策性風險機率高
若觀念有錯誤請多多指教，非常謝謝各位前輩！
我現行是不考慮成屋，主要考量到目前住得很舒適，居住成本低，而且房東很好，沒有必要
入住新房，預售屋對我來說相對是比較好的選擇。
以投資角度確實可以把槓桿開到最大，房價我也是看漲，但對我來說30-36歲確實變化很大
，我也很猶豫XD
請教m大，建議買老破小遠中古當投資的理由是什麼呢？
我沒打算死守錢，也沒一定要住新房子，只是目前可以抉擇買不買房，但這是一筆不小的金
額，所以才請教各位前輩，而如果現在決定不買也不代表以後不會買。
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.26.182 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1708090107.A.A27.html
推 daze: 建商跑路，爛尾樓的風險02/16 21:35
推 njru04fm06: 預售金流沒問題，但30是一個人生變化很大的階段，6年02/16 23:06
→ njru04fm06: 變數不小且資金會卡在那。另外，台積單一個股在你的台02/16 23:06
→ njru04fm06: 股曝險佔7成有點偏高，可能要注意一下02/16 23:06
推 tmtm39: 同nj大看法，這6年你可能換工作、換城市生活，預售期這麼02/16 23:34
→ tmtm39: 長的房子變相綁住你02/16 23:34
→ tmtm39: 自備階段繳的工程款會大幅降低你的儲蓄跟投資金流，未來02/16 23:35
→ tmtm39: 的繳款承受度也需要考慮02/16 23:35
推 a0356482: 30～36歲 也許還有結婚生子的可能性（風險？02/17 01:03
推 imvlg: 裝潢家電也是一筆支出02/17 08:53
推 e73103999: 2030也太久.........02/17 09:02
推 daniel414: 預售等兩年我都嫌久了 6年真的不考慮看別的物件嗎...02/17 13:16
→ Altair: 6年變數太多02/17 17:28
推 angele: 馥華四季的缺點真的就是交屋太久02/18 08:16
推 tmtm39: 推理性分析，原po一樣可以考慮較低總價的購屋，自住就是02/18 13:43
→ tmtm39: 賺也可以享受房價漲幅跟更多現金流投資，當然可能屋齡稍02/18 13:43
→ tmtm39: 舊稍遠，看個人抉擇02/18 13:43
推 menace: 轉到房版會被笑02/19 03:44
推 menace: 可以買老破小遠中古當投資02/19 14:32
推 RXIJDIL: 建議新青安能用就用吧，不知道哪時結束這政策。我都跟我 02/20 08:23
→ RXIJDIL: 還沒買房的同事跟朋友說，這種機會你沒跟上，你跟有跟上 02/20 08:25
→ RXIJDIL: 的人財富"可能"就會拉開了。可以考慮中古低總物件，未必 02/20 08:26
→ RXIJDIL: 要自住也可出租。也花不到你目前資產多少錢。 02/20 08:26
推 RXIJDIL: 1250貸款1000萬，利率假設2.5%，5年寬限月繳2.1萬，月租 02/20 08:29
→ RXIJDIL: 多少自己看你家區域行情，5年後房價走勢自己預測。跟250 02/20 08:30
→ RXIJDIL: 萬拿去投資五年後漲幅預測一下。覺得哪個划算就選哪個吧 02/20 08:31
→ RXIJDIL: 划算未必是賺得多，也要考量風險。 02/20 08:31
推 RXIJDIL: 不過剛想到新青安應該是不能租人@@。 02/20 08:45
推 btfortaiwan: 怎麼感覺像土城馥華之丘-四季？ 02/27 21:17