Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？

: ※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言： : : 突然半夜想到 : : 賣掉的房子算是已實現 : : 如果沒辦法賣的自住房算是 : : 未實現嗎？然後只能先用增貸拿出來 : : 但這不算是多一筆債務嗎？ : : 畢竟增貸的部分也不是不用還 : : 不知道哪邊想錯了 : : 有請板上大大給點指教 : 已實現或未實現，其實不重要 : 只有你的淨資產變化才是真的 : 1000 房 : 200 頭期 : 800 貸款 : 你的淨資產就是 200 : （淨資產＝資產-負債） : 不管已實現或未實現 : 都不會改變你的淨資產是 200 這個事實 : ----- : 以上撇除你急著賣房 900 賤價出售 : 地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情 : ----- : 假設房子市價變 2000 : 你都是一直寬限期繳利息，貸款還是 800 : 這樣你的淨資產就是 1200 : （增加的 1000 就是房價增值的） : （資產2000-貸款800＝淨資產1200） : 假設不賣房，增貸 800 出來 : 你的淨資產還是 1200 : （房子2000+增貸800-貸款800-增貸800＝淨資產1200） : 並不會因為增貸，而讓你的淨資產有所改變 : 唯一會改變的，是你的資產變多了 : 從房子 2000 : 變成房子2000 + 800現金 : 這個時候你的資產就是 2800 : 你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪？ : 就差在這 800 的資產 : 假設 800 增貸是 2％ 利息 : 你若能找到 10％ 的投資標的，就是賺 8％ 的獲利 : 沒增貸的人，拿 2000 房 : 有增貸的人，拿 2000 房 + 800 的 8％ 獲利 : 長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快 : 房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸 : 能力範圍內借多少就借多少，最好是一輩子寬限期 : 增貸會增加負債沒錯，但同時也會增加資產 : 「資產＝負債」 : 當你背負越多負債，代表的是你擁有越多的資產 : 很多人為什麼買房會賺錢？ : 因為他們扛了很多負債 : 「負債＝資產」 : 扛了一堆資產（負債），而資產又增值，那當然賺錢 : 這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產 : 因為這是他們這輩子扛的最大筆負債，擁有的最大筆資產 : 很多人都說不想要債務，結果卻是債務讓他們致富，也是諷刺 : 結論就是 : 你增貸出來，增加負債沒錯 : 但同時你的資產也增加了 : 如果你沒增貸，那就是賣房而已 : 賣房拿到 1200 : （房子2000-貸款800＝淨資產1200） : 你的資產反而從 2000 下降為 1200 : 這時資產（房價）若上漲，你反而是吃虧的 : 但你增貸 800 出來，你的資產就變成 2000+800＝2800 : 依照前面的推論 : 越多的負債＝越多的資產 : 那 2800 資產的人，理論上會比賣房的人賺得更多 : BUT，你如果把房子賣掉，拿 1200 : 然後去買三間 2000 房（合計 6000），那又是另外一回事了 : 資產 6000，跟資產 2800 相比 : 理論上會是前者勝利（在現金流沒問題的前提下） : 總之 : 負債越高 ＝ 資產越高 : 越高的資產，就有機會賺取越多的淨資產 : 當資產增值大於利息，你的淨資產就會增加 : 對自己投資獲利有信心的人，就會跑去增貸 : 這背後代表的是 : 在一堆人拼命增加負債，用來增加自身資產的時候 : 你若沒持有一些負債（資產），那就會相對變窮 : 在低利時代，有房子這麼好用的借錢工具，不用實在很可惜 : 以上，應該有回覆到你的疑問 : 謝謝大家 這篇假設淨資產恆定，提高資產和負債有助於資產膨脹，不過最大問題是那個負債是要定 期還錢的，要有足夠的正現金流或者本業收入才能支持那個負債，而且提高的資產還要考 慮流動性的問題。如果遇到現金流不足以償還負債，加上資產無法快速變現，就會被強迫 變現了（法拍），不可不慎啊。 --
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→ esheep: 保守一點就跟其他大大說過的，留都一點當預備金。目前房貸 05/10 09:31

→ esheep: /增貸利率偏低，留個10%可能都還不會怎樣... 更別說 銀行 05/10 09:31

→ esheep: 還有很大的機率會送寬限期，就更靈活了。（銀行：反正我就 05/10 09:31

→ esheep: 送你三年寬限期了，要用不用隨便你，利率已經沒辦法再低了 05/10 09:31

→ esheep: ...） 05/10 09:31

推 CaLawrence: 重複了要不要刪一篇 05/10 09:36

→ JT0216: 貸款買房本身就是五倍槓桿的投資，風險承受度因人而異 05/10 09:37

→ esheep: 風險因人而異沒錯，但槓桿倍率本身不是固定的... 數學上 05/10 09:45

→ esheep: ，5倍槓桿是對只能走掛1買房而言，槓桿倍率固定，風險承擔 05/10 09:45

→ esheep: 度也固定（高風險）。對大部分用掛四的人來說，掛四的槓桿 05/10 09:45

→ esheep: 倍率是可變化的（0~5倍），因為隨時可以清空槓桿（除非走 05/10 09:46

→ esheep: 極限流），用掛四的彈性最大，是風險控管考量，不是最大利 05/10 09:46

→ esheep: 益考量。 05/10 09:46

→ esheep: 當然也是有，明明可以現金全清但硬要掛一個貸款（掛1）， 05/10 09:54

→ esheep: 身邊放大量現金的。自己看過的例子，大多不是財務考量，因 05/10 09:54

→ esheep: 為身上有一些 麻煩的債務/貸款/繼承權，需要一個貸款“名 05/10 09:54

→ esheep: 目” 可以避開一些麻煩... 不過這個不是一般人會遇到的， 05/10 09:54

→ esheep: 也不在討論範圍。 05/10 09:54

推 CaLawrence: 但掛四的槓桿率很差吧 你要先花一千萬 然後貸款800萬 05/10 10:07

→ CaLawrence: 出來 這樣哪算五倍 這樣才1.8倍而已 05/10 10:07

→ esheep: 實務上能用掛4的人（簡單來說就是資本厚，能直接用現金買 05/10 10:07

→ esheep: 房），大多也能用掛1，看個人喜好。但用掛1的人，往往沒辦 05/10 10:07

→ esheep: 法用掛4。這不是掛1&掛4 這兩個“名目”的問題，它代表的 05/10 10:07

→ esheep: 是個人真實財務實力的狀況。 05/10 10:07

→ esheep: 另一個用“掛四”比較容易說服 保守的金主XD。就算現金夠 05/10 10:15

→ esheep: 可以直接現金買，對很多人來說 掛1房子還是銀行的。掛4房 05/10 10:15

→ esheep: 子是我的，只是我再拿去借錢，了不起還完而已。我完全無法 05/10 10:15

→ esheep: 理解他們在想什麼，明明都一樣..... 05/10 10:15

→ esheep: 我先花1000，再貸800出來，我在“這棟房子”上只花200, 但 05/10 10:22

→ esheep: 我拿到了加值1000的房子。 以“房子”來說 這不是5倍槓桿 05/10 10:22

→ esheep: 是什麼？ 你說現金800，我本來就沒要花在房子這個“單一 05/10 10:22

→ esheep: 項目”上 為了要算進來？還是你覺得 每個人都必須 花費全 05/10 10:22

→ esheep: 部的洪荒之力才能買一棟房子... 05/10 10:22

推 TaiwaNumber1: 其實銀行根本不想法拍你房子，真有問題都能談的. 05/10 10:31

→ esheep: 是啊，銀行是真得很不喜歡走法拍房子這個方式，不然一堆共 05/10 10:39

→ esheep: 業問題早就解了... 不過銀行雖然不喜歡弄髒手，不過不良債 05/10 10:39

→ esheep: 權會轉賣出去，對債務人來說，下場會不會比直接法拍好就要 05/10 10:39

→ esheep: 憑運氣了... 05/10 10:39