Re: [閒聊] 其實出租投報率隨便都有15%以上吧

不管是粗投報率還是現金投報率 或是計算irr都要有一個分母 如果今天是全貸買房0頭期 那投報要怎麼算？ 買了一間台北物件700萬 全貸沒出頭期 花了2000自己買批土乳膠漆養生膠帶 全室上兩道 出租扣掉管理費實拿20k 一年實收240k 利息92.4k 稅金1k 淨收益一年約147k 當然本利攤現金流是負的 總投一樣是24/700=3.428% 但現金投報率變成147/2=735% 這樣算好像沒錯，但又覺得哪裡不對 : 小魯弟我啊在去年買進新北一房一廳加車位的物件 : 總價約700 自備140 1.31% 30年 : 成本： : 頭期款140萬 : 契稅/代書費/半年管理費約10萬 : 裝潢 天花板+冷氣+窗簾+家具約花16萬 : 拿出去的現金166萬 : 目前房子出租中，目前是第二個房客(第一個房客因疫情搬離) : 第一個房客租他19K(含管理費2K) : 第二個房客租22K(含管理費2K) : 固定成本 房貸利息6K/月 : 管理費2K/月 : 房屋稅0.5K/月，6K/年 : 地價稅?/月 (還沒繳到) : 淨收益約13K/月，156K/年 : 年化報酬率15.6/166=9.4% : 給您參考 : --------------------------------------------------------- : 補： : 我的算法是現金投報率，畢竟我的錢為我創造多少效益才是我在意的 : 總投報率24/700=3.4% --
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推 jay111101: 房仲為了讓你接盤，什麼算法都有可能 02/09 16:14

推 lucky466: 我沒在算現金投報率 02/09 16:15

→ IBIZA: 10年投報 https://i.imgur.com/UlopjFe.png 02/09 16:17

→ IBIZA: 20年投報 https://i.imgur.com/9bcpHIm.png 02/09 16:18

→ IBIZA: 基本上就是用現金流量的方式計算報酬 02/09 16:18

→ kyova: 全貸超爽der~~~ 這樣可以屌打那些說etf投報率的租房股神 02/09 16:19

→ IBIZA: 你這件因為現金流量是負的 所以報酬還不是很誇張 02/09 16:20

→ IBIZA: 如果期初中期都沒投入 現金流量又是正的 就沒辦法算 02/09 16:21

→ IBIZA: 你這個例子就等於期初投入2000, 每個月投入3525 每年額外 02/09 16:22

→ IBIZA: 再投入1000稅金 然後期末用房屋淨值 02/09 16:22

→ shuichia: I大的意思是用類irr算法對吧？這樣確實會比較貼近現況 02/09 16:24

→ IBIZA: 10年來講, 期末價值是2,035,342 02/09 16:24

→ IBIZA: 對 這就是IRR算法 02/09 16:25

→ shuichia: 沒有喔 我這個方法 租房股神會說他們也可以全貸700丟etf 02/09 16:25

→ shuichia: 繼續屌打我 02/09 16:25

→ IBIZA: 2035342=期初2000*IRR^10+第一年(3525*12+1000)*IRR^9.... 02/09 16:25

→ IBIZA: 最後把IRR解出來 02/09 16:26

→ kyova: etf質押槓桿有限...而且有可能斷頭 02/09 16:30

→ IBIZA: IRR算法的話 全貸700丟ETF, 要看每年股息能不能cover貸款 02/09 16:34

→ IBIZA: 支出 02/09 16:34

→ IBIZA: 如果頭期是0 期中現金流也都是正 期末也是正 那就無限大 02/09 16:35

→ IBIZA: 無法算 02/09 16:35

→ IBIZA: 但ETF應該很難股息能cover信貸本利和 02/09 16:36

→ shuichia: 意思是租金超過23525 就無法算irr 只能用粗投報率來看了 02/09 16:37

→ shuichia: ？ 02/09 16:37

→ IBIZA: https://i.imgur.com/ArKANXb.png 02/09 16:39

→ IBIZA: 這個是7年信貸700萬利率1.8%, 全投入IRR, 每年4%股息, 10年 02/09 16:40

→ IBIZA: 股價成長50% 02/09 16:40

→ IBIZA: IRR就是用現金流算報酬 所以完全沒有丟現金出去 報酬率就 02/09 16:41

→ IBIZA: 是無限大無法計算 02/09 16:41

→ IBIZA: https://i.imgur.com/X8RoydW.png 02/09 16:42

→ IBIZA: 這個就是無法算的例子 02/09 16:42

→ IBIZA: 期初資金全來自貸款 每月本息低於每月股息 現金流只有進 02/09 16:44

→ IBIZA: 沒有出 就無法算 IRR 02/09 16:44

→ s26492755: 其實最原原po我感覺就是在洗文章的 02/09 16:53

→ s26492755: 很多篇幾行字引戰之類的 02/09 16:53