Re: [閒聊] 高公設比是必然結果

: 來認真嘴一下公設問題 順便解釋一下開價的合理性 : 拜託真的不要變成朝三暮四的傻猴子 會讓不少人發笑 : 公設比高 : 1.法規 基本上 7F單梯 以上都要雙逃生梯 50公尺(15F)以上結構外審 : 所以現在都是7F 15F 超高樓建案 這三大種 因為最有CP值 : 不是這幾種樓層就是受限容積率 會講這些話你說你研究多少我是不信啦 7層以下雖然只要單梯, 但不計容積面積只有10%, 雙梯的話有15% 也就是8層以上雖然多一個逃生梯, 但多給5%的不計容積面積 如果說一層四戶室內合計120坪, 那就是多6坪 夠你蓋一個造價相對便宜很多, 卻可以當一般空間計價的逃生梯還有剩 事實上單梯或雙梯, 因為法規已經給了免計容積面積, 對於建築公設比的影響並不大 影響比較大的是像門廳、安全室、警衛室、機電間這些不管蓋幾層樓都有的 少了可以攤的樓層數跟戶數 所以一般來說, 小面積樓層數不高的建案, 公設比會比較高 但現在大面積高樓層建案也沒在給你客氣的 這就是現行法規鼓勵建商盡量灌虛坪的結果 基本上以現在的法規, 能蓋七層以上是比較有利 通常沒辦法蓋的原因是因為基地鄰接的道路跟永久空地不夠寬, 所以蓋不起來 所以基本上除非當地不好賣, 不然幾乎不會看到大面積的建案蓋不到七層的 另外結構外審才幾十萬, 對建案成本是沒甚麼影響的, 但流程要跑比較久 所以有些建商會免剛好超過50公尺, 要嘛就少一點, 不然就多蓋幾層 但這不影響容積也不影響公設比 : 2.好賣 以前我也覺得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 頂多做個大廳 : 事實上就是會比以前那種好賣 好不好賣見仁見智, 想買低公設能便宜個一兩百萬的的人也很多 但因為法規, 市場就沒甚麼建商要蓋 : =======================以上算是回復 該不該買 怎麼買 的問題================== : 再來我真的要徹底嘴一下公設這問題 消失的baba哥 特別愛吵實坪制 高公設問題 : 我跟你講啦 思考這個 只是把自己當monkey 吵著早晚吃幾根香蕉 : 假設前提1.沒有槓桿 2.景氣持平 : 白話說就是這市場 我能賺到20%利潤 市場也認同 : 今天你捧一億去買土地 然後預售開賣 你這專案就是要賺兩千萬 : 先找專業人員 像是都市設計 建築師 土木結構 消防機電設備 營造廠 : 蓋好之後 找人開賣 就是代銷 或者自銷 : 關鍵是建商找這些人 不是因為人太好 要把錢分出去 而是被迫的 : 法規或是專業需求或是銷售方便 : 今天市場就是能賺到2000 差別只是我把利潤配在哪邊 懂? : 是國軍假數字看太多還是怎樣 到底是怎樣的IQ 會讓你產生 : 一但公設下降 或是實坪制 價錢就會便宜20% 30%??? 是中招鏡花水月?? 錯, 現在的制度就是鼓勵你建商多蓋虛坪 最好所有面積蓋好蓋滿, 再拿一些車道上來補足市場可以接受的35%, 甚至未來40% 實施實坪制, 這些東西就不一定會再蓋好蓋滿了 到時候市場就會出現提供豪華公設的豪華住宅跟減少公設的合宜住宅 給不同族群選擇 不會仁愛路也蓋35%公設, 水源路也蓋35%公設 : 在資本主義市場 大家都會把錢撈乾淨 或者錢撈不乾淨 留點好名聲 方便下次撈 : 市場推出一個這樣產品 總價1000萬 東西就這樣 你帶回家自己考慮 : 一天就是7根香蕉 你要怎麼吃 那是你家的事 我就是7根1000萬 懂? : 一直在吵 早上要幾根 晚上要幾根 不就猴子會幹的事?? : 對建商來說 那些數字 就是丟給 建築師 地政 去算好 弄好 法規能過 建造使照到手 : 那些都只是"數字" 你搞完實坪制 只是讓單價飆高 反正市場 就是讓我賺2000萬 : 會讓你感覺真的賺到 只有一個原因 市場不認同 我金流過不去 : 那就是賠本賣 甚至總銷售額只有9000萬 : 台積電一張46萬 我現在說 台積電好便宜 一股460元 好便宜 大家快來買 : 這樣像不像智障?? : 可能有人說 建商幹嘛反對實坪制 很簡單 混水好摸魚啊 笑了, 自己都知道資訊不透明會被建商混水摸魚吃豆腐 然後還支持這種資訊不透明的制度, 我覺得你這樣比較像智障耶 : 不過你要是肯好好耐心看完合約書 好好計算大小 甚至自己找實體屋去看 : 這些資訊落差 是可以輕易克服得 買個精品 買個車子 研究老半天 : 出國玩 買個3C研究老半天 怪了 一個要幾千萬東西 應該要研究超級嚴謹吧 : 即使真的實坪制 也不可能 現在總價便宜30%啦 就跟我說台積電例子一樣 : 現在價格只剩1/1000 欲購從速 顆顆 你研究這麼多, 你可以跟我說你的公設坪數是那些嗎? 權狀上你佔千分之幾的那幾百或幾千坪 包括每一層樓梯、梯廳、電梯、機電空間、管委會空間、屋突、地下車道 分別各有多少, 你知道嗎? 如果你講不出來 你覺得自己研究有做夠? 別騙人了, 你連你買了甚麼都不知道, 你只是覺得這個比例你可以接受而已 -- 願歲月靜好，現世安穩 -- 建造成本佔售價多少看甚麼地方啊 單價低於40萬的地方, 建造成本大概就不會只有30%
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推 KrisNYC: I大好嚴格 不愧是每天和資料為伍的專職投資人 11/13 10:03

推 dakkk: 所以地點偏僻要買30%以下嗎 11/13 10:05

→ IBIZA: 不同目標群眾的房子就蓋不同的公設比啊 11/13 10:06

→ abyssa1: 容積成本高的地點公設營造成本占比低 就有動機蓋好蓋滿 11/13 10:09

推 l79cm: 你大前提就錯了，蓋出低公設沒有便宜一兩百萬的話就沒人買 11/13 10:09

→ l79cm: 單，所以結論就是賣不掉沒建商要蓋懂嗎因為建商利益就是最 11/13 10:09

→ l79cm: 大化所以能蓋14層不會蓋7層你自己都覺得合理了 11/13 10:09

→ IBIZA: 當然可以便宜一兩百萬　合宜住宅就不是了 11/13 10:09

→ abyssa1: 也就是高價區 陽春公設降價幅度有限 低價區才有感 11/13 10:10

→ IBIZA: 不就是 11/13 10:10

→ abyssa1: 5000萬便宜一兩百萬 跟1000萬便宜一兩百萬 感受差很多 11/13 10:10

→ l79cm: 合宜住宅是政府用地綁建商價格阿這有什麼好說 11/13 10:11

→ IBIZA: 高價區繼續蓋高公設我覺得沒甚麼問題啊 11/13 10:11

→ IBIZA: 但全台灣都蓋35%公設比是怎樣？ 11/13 10:11

→ IBIZA: 這就是法規鼓勵啊 11/13 10:11

推 frank111: 一般大眾以為的公設就大廳、游泳池、健身房、聯誼廳 11/13 10:12

→ frank111: 其實這幾樣占總公設比說不定還不到1% 11/13 10:12

推 ericeuro: 完全同意你 11/13 10:13

→ frank111: 就算這些東西拿掉公設比最多從35%掉到34而已 11/13 10:13

→ abyssa1: 車道灌的吧 的確該寫清楚 車道/梯廳/機電/屋突/管委會 11/13 10:13

→ frank111: 然後就有很多被賣了還幫忙算錢的會說我家公設比高是因為 11/13 10:14

→ frank111: 休閒設備很多，看了真的很好笑 11/13 10:14

→ abyssa1: 有些建案設施類的完全都沒有公設比也33% 有的給你豪華公 11/13 10:15

→ abyssa1: 設室內溫水游泳池電影院健身房通通有 也是33% 真的莫名 11/13 10:15

→ l79cm: 公設佔總面積可以少10%建造成本省10%而一間房售價裡建造成 11/13 10:16

→ l79cm: 本佔30%就很高了所以省下成本算售價的3%而已誰買單這種降 11/13 10:16

推 KrisNYC: 其實跟土地當初取得的容積獎勵條件 基地的條件都有相關 11/13 10:22

→ KrisNYC: 前陣子看了一個基地600坪 只蓋200左右 73戶 公設34% 11/13 10:22

→ KrisNYC: 21層樓吧 底下真的就沒公設 空蕩蕩的一間閱覽室迎賓大廳 11/13 10:23

→ KrisNYC: 反而被朋友笑 說一樣30幾趴公設 啥闢都沒有怎麼見人 11/13 10:24

→ KrisNYC: 過一週就帶他去看發哥的精美公設占用開放空間被檢舉建案 11/13 10:25

→ KrisNYC: 是不是很多人不知道帝寶那個花園和地下部分停車場是開放 11/13 10:26

→ KrisNYC: 空間 只是那個保全很兇而已 理論上你可以帶狗去蹓 11/13 10:26

→ KrisNYC: 還可以下去地下室付停車費暫停 11/13 10:27

→ KrisNYC: https://news.1122.network/archives/18960 11/13 10:28

→ KrisNYC: 無聊可以看看 一樓大廳一大半是開放空間 被拆門窗 11/13 10:28

→ KrisNYC: 有時候公設你用很爽的根本沒佔到公設實際坪數 keke 11/13 10:29

→ IBIZA: 對, 現行制度的問題就是, 平平35%公設, 你根本不知到建商 11/13 10:30

→ IBIZA: 是實在給你35%, 還是拿車道來賣你 11/13 10:30

推 KrisNYC: https://tinyurl.com/y2wtqdzx 11/13 10:35

→ KrisNYC: 反正就是各種偷 這塊看準一般人不會走進來就偷來當大廳 11/13 10:35

→ KrisNYC: 但偷規偷 漢皇我看了3個案子 建材格局都對得起售價 11/13 10:37

→ KrisNYC: 嚴格說起來我還覺得這算為住戶爭取福利 只是佔到公共區域 11/13 10:37

→ KrisNYC: 別家的偷法也很妙 有的是地下室把中庭花園挖通 11/13 10:38

→ KrisNYC: 中庭花園圖紙上沒有B1 B2 但住戶實際上有B1B2的機車格 11/13 10:39

→ KrisNYC: 和原本畫成機車格移來當健身房或瑜珈教室的一堆空間 11/13 10:39

→ KrisNYC: 這種案子我覺得要嘛就住戶兇一點 立委議員或部長住上面 11/13 10:40

→ KrisNYC: 要嘛就地處偏遠一點就大家相安無事 誰也不會沒事去偏鄉 11/13 10:41

→ KrisNYC: 遛狗遛到想去你家花園走走 11/13 10:41

推 mfcke: 我懶得廢話 我直接回一篇給你 就這樣 11/13 10:44

→ l79cm: 每坪12萬成本就能蓋還不錯的房子省10%就是每坪少1.2萬你要 11/13 10:48

→ l79cm: 有100坪才能省到120萬買100坪的有在意那120萬嗎？那買30坪 11/13 10:48

→ l79cm: 省了才36萬就有感嗎 11/13 10:48

→ KrisNYC: 這樣講也通 但有些地方單價都不到20萬 就差蠻多的 11/13 10:52

推 s26492755: 我隔壁社區 基地小 蓋10樓 總共20戶 36%公設比 11/13 11:03

→ s26492755: 連閱覽室都沒有 11/13 11:03

→ l79cm: 舉最極端土地0%利潤30%建造70%所以建造省10%可以讓售價少7 11/13 11:03

→ l79cm: %誘因不大阿，再者土地不可能0%所以減少的比例更低 11/13 11:03

→ s26492755: 也沒有什麼大廳 就可以放個櫃台 但請不起三班警衛 11/13 11:03

→ s26492755: 這樣還賣得很好 到底... 11/13 11:04

→ AIronKuma: 打房 2024選總統穩上 得青年者得天下！ 11/13 11:21

→ d8613518: 樓上想太多了，年輕人只會閉眼投綠，打房與否，不重要 11/13 11:38

推 prauge: 歐美日本各個國際大城市更國際化，房地產更多資本家把持更 11/13 12:09

→ prauge: 會炒作，結果他們也是實坪制啊，變成實坪計價單價更高就更 11/13 12:09

→ prauge: 高啊，不是今天看廣告權狀50坪，扣車位扣公設扣陽台扣雨遮 11/13 12:10

→ prauge: ，最後室內剩20坪然後猜來猜去的，今天超商買個東西吃，各 11/13 12:10

→ prauge: 種營養成分都佔比都列出來了，買個房子幾千萬，結果公設比 11/13 12:10

→ prauge: 三分之一，連計算方式都沒列就要你吞下去嗎？ 11/13 12:10

推 d8613518: 感覺現在台灣這種計價方式就是把人當猴子耍啦，讓人誤以 11/13 12:30

→ d8613518: 為台灣房價相對低 11/13 12:30

推 s26492755: 誰不知道尤其台北房價所得比名列世界前矛啊...... 11/13 12:31

→ abyssa1: 台灣稅太低 房價所得比超高 貸款負擔率卻還好 11/13 12:34

→ s26492755: 因為部分台灣老人很有錢且愛存款 11/13 12:36

→ s26492755: 同時以市中心來說 台灣的租金不高喔 11/13 12:38

→ s26492755: 反而租金有上漲的空間 11/13 12:38

→ abyssa1: 說錯不是貸款負擔率 應該是整體長期持有成本 11/13 12:42

→ s26492755: 持有成本低 利息低 房貸呆帳又不多 11/13 13:27

→ piliwu: 台北市的租金起碼有五成上漲空間，我在台北租房非常久 11/13 16:07

→ s26492755: 不過也得給一些別的租屋處沒有的 才比較好拉租金 11/13 16:14

→ IBIZA: 台北市租金上漲五成的話 那普通家庭租屋成本就要五六萬了 11/13 16:28

→ IBIZA: 我看是沒辦法 11/13 16:29

推 piliwu: 紐約有辦法台北哪會沒辦法，紐約不少人一半收入拿去付房 11/13 16:33

→ piliwu: 租 11/13 16:33

→ abyssa1: 台北市的家戶所得 一年60-70萬房租應該是付的出來 11/13 16:41

→ l79cm: 那是持有稅造成房租高，等到台灣持有成本拉高房價會低房租 11/13 16:44

→ l79cm: 高看齊國外這樣大家都寧願買房結果再瘋搶漲價 11/13 16:44

→ reiborei: 文中提到建商可以蓋高公設豪華版 跟低公設社宅版 這算 11/13 18:49

→ reiborei: 理想狀況 以相同獲利比例來說 蓋豪華版賺的總價比較多 11/13 18:49

→ reiborei: 但是能蓋的地是有限的 如果現有的地 全部蓋豪華版都不夠 11/13 18:50

→ reiborei: 賣了 有哪個建商會想蓋公宅版少賺一些 所以現實面有差 11/13 18:50

→ reiborei: 就像大家常說的 只要大家都忍住不買房 房價自然降 問題 11/13 18:51

→ reiborei: 是沒降價甚至緩漲願意買單的消費者就把房買光了 怎麼會 11/13 18:52

→ reiborei: 等得到沒人買降價的時候 11/13 18:52

推 d8613518: 所以公設高低根本是假議題，嫌高公設的人多是買不起的.. 11/13 19:03

→ reiborei: 只要願意接受&買得起高公設的人消化的完有限的房子就 11/13 19:09

→ reiborei: 很難會出現低公設的產品 能多賺誰會不想賺呢 11/13 19:10

推 s26492755: 實坪制之於打房本來就假議題 11/13 19:17

推 nitero: 合理 11/14 01:24

推 MasTerNBHD: 那咖就炒房仔，講話沒邏輯，又只會跳針批評 11/14 08:41

→ MasTerNBHD: 賺錢的時候就大聲，虧錢才會閉嘴 11/14 08:42

推 horb: 公設少1%. 差幾十萬。差別很大 11/14 09:15

→ d8613518: 潤泰雙子星，公設少10多%，有比較便宜？？ 11/14 09:16

推 ul6na: 流程跑比較久就是成本了啊 11/14 09:17

推 joseph4229: 推這篇，終於有個懂建管法規的人了 11/14 09:51

推 Rodstewart: 我只想說香港當年從權狀改實坪制房價完全沒有跌 04/14 12:58

→ Rodstewart: 我自己比較喜歡實坪制比較好比較 預算有限的人可以買 04/14 13:00

→ Rodstewart: 沒有健身房豪華大廳的房子 有預算自己可以買好公設 04/14 13:00