Re: [閒聊] 房屋稅基超過市價不會發生嗎???

應Tosca大的要求 小弟回這篇文 歡迎大家來討論看看 究竟舊商辦大樓的房屋稅應該要怎麼算才比較正確 : 標題: [閒聊] 房屋稅基超過市價不會發生嗎??? : 時間: Wed Aug 3 16:57:43 2016 : : 很多人愛戰說等房價下跌 房屋稅地價稅等持有成本會跟著下跌 : 地價稅還有可能調降 : 但房屋稅卻很難有調降空間 因為他唯一能說的通的只有路段率 : 但大部分縣市路段率不過1.2-1.5之間 最低給你調到1而已 差別不大 : 萬一房價腰斬到連建築成本都沒有 : 那顯然就會造成房屋稅稅基還比市價高的奇怪情況XD : : : 房屋稅計算: : : 房屋核定單價 × 面積 × (1－折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率（地段率）× : 適用稅率＝應納房屋稅 : : -->稅基 x 稅率 = 應納房屋稅 : : 我這篇的重點是稅基 很多人一天到晚跟我吵自住稅率很低才1.2% : 靠杯我現在講的是稅基阿~~ : 常年以來大家愛說稅基低於市價太多了 : 但是大家可能沒想過 市價漲漲跌跌 有時後跌很快 甚至跌到低於建築成本 : 市價就會低於稅基了XD : : : 你覺得不可能對吧 : 那我們來看實際例子 對 來看早就一灘死水的商辦 : : https://sale.591.com.tw/sale-detail-3327624.html : 這個 高雄長谷50層摩天大樓 237.45坪 才開價1880萬 從原po提供的這個連結可知 位於高雄市的長谷世貿聯合國大樓（50層摩天大樓）的屋齡是24年 長谷世貿聯合國大樓--維基百科 http://tinyurl.com/hw58w6f 依維基百科的內容所示 長谷世貿聯合國大樓是位於臺灣高雄市三民區的一幢摩天大樓，樓高221.6米，共地上50 層、地下5層，由李祖原、王重平建築師事務所設計，長谷建設興建，互助營造承造。 1992年完工後成為臺灣第一高樓，直到1993年被位於台北市的新光人壽保險摩天大樓取代 。 所以先請大家有一個概念 高雄市長谷世貿聯合國大樓是在1992年（民國81年）興建完成的 : : 如果要用高雄目前的新制房屋稅 這間房屋稅的稅基會是多少呢?? : : 核定單價: : https://www.kctax.gov.tw/UploadFile/20140509112034.pdf 原po所提供的這個「高雄市一般房屋標準單價表」 上面一開頭就寫明了 「高雄市政府103 年4 月15日高市府財稅金字第 10330801800 號公告 ，適用於103 年7 月1 日以後新、增、改建完成之建物」 基本上原po的認知在此出現小小的問題 上面這個房屋標準單價表是適用於"103 年7 月1 日以後新、增、改建完成之建物" 而高雄長谷世貿大樓是一棟1992年興建完成、屋齡24年的舊商辦大樓 非屬「103 年7 月1 日以後新、增、改建完成之建物」 其房屋標準單價之計算 自然不適用上面那個單價表 那究竟要適用那個單價表呢?? https://www.kctax.gov.tw/UploadFile/20150615111515.pdf 如果是30層以下的舊大樓 要適用的是「高雄市一般房屋標準單價表-甲表」（在上面那個pdf檔的第1頁，附件1） 「高雄市政府103 年4 月15日高市府財稅金字第 10330801800 號公告，適用 縣市合併前原高雄市行政區於103 年6 月30日以前新、增、改建完成之建物」 如果是31層以上的舊大樓 則要適用「高雄市31層以上超高大樓房屋標準單價表」（在上面那個pdf檔的第5頁） 「高雄市政府 103 年 4 月 15日 高市府財稅金字第 10330801800 號公告，適用 縣市合併前原高雄市行政區於103 年6 月30日以前新、增、改建完成之建物」 : : 50層樓要換算 商辦應該算第二類吧? : 第二類 旅館、百貨公司、餐廳、醫院、商場、影劇院、遊藝場所、超級市場、圖書館、 : 美術館、博物館、紀念館、廣播電台 50層樓若要換算 商業辦公室應該算是第三類吧 第三類 市場、辦公廳（室）、店舖、診所、住宅、校舍、體育館、禮堂、 寺廟、教堂、開放空間、游泳池、農舍、納骨塔 : : 每平方公尺單價 18260 + 20x(18260-17990) = 23660 : 換算每坪單價 78215 依上開「*[1;33m高雄市31層以上超高大樓房屋標準單價表*[m」所示 鋼骨造、第三類、總層數50層的房屋標準單價為9,990元 而非原po所算的23,600元（差了13,610元） 換算每坪單價約為 33,025元 而非原po所算的78,215元（差了45,190） : : 每年折舊率 1.17% 資料在此 : https://www.kctax.gov.tw/UploadFile/20140425161151.pdf 同樣 原po的認知在此再次發生一點小小的問題 原po所提供的這個「高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表」 同樣僅適用於「103 年7 月1 日以後新、增、改建完成之建物」 高雄長谷世貿大樓係於1992年（民國81年）興建完成 其折舊率應適用「高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表-甲表(二)」 （在上面那個pdf檔的第22頁，附件7） 「（於 91 年 7 月 1 日以前新建、增建、改建完成之房屋適用）」 「高雄市政府 103 年 4 月 15日 高市府財稅金字第 10330801800 號公告，適用 縣市合併前原高雄市行政區於103 年6 月30日以前新、增、改建完成之建物」 其每年折舊率為 1.0% 而非 1.17$% : : 路段率 : 三民區 民族一路 除(427、463號、橋下兩側房屋)外 八級 130% : https://www.kctax.gov.tw/OnlineSearch/StreetLevelRatio.aspx?1=1&MenuID=490 好了 有了以上的數字 就可以好好地來算算高雄長谷世貿大樓的房屋稅了 : : 所以長谷50如果用新制計算稅基 : 房屋核定單價 × 面積 × (1－折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率（地段率） : 78215 x 237.45 x (1-1.17%x24) x 130% : =18572152 x 0.7192 x 1.3 : =17364219 房稅稅基為： 房屋核定單價 × 面積 × (1－折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率（地段率） 該戶長谷世貿大樓的稅基為： 33,025元 x 237.45坪 x (1- 1% x 24) x 130% = 7,841,786.25元 x 0.76 x 1.3 = 7,747,685元 : : 他的稅基已經達到1736萬 但是在591才開價1880萬 : 可是這只是房屋稅阿 還沒跟你算地價稅耶XD 它的稅基高達774萬餘元 但它的開價才1880萬元 咦 小弟有算錯什麼嗎 這戶好像賣太便宜了?????? : : 好啦 最恐怖的還是如果這間長谷50拿來營業用 稅率3% : 那房屋稅是52萬多XD : 加上每個月管理費23700 一年管理費是28萬 : 這間如果要用新制房屋稅 那一年管理費+房屋稅就要80萬了 : 而且我還沒跟你算地價稅XD 好啦 超級無敵恐怖的是 這戶長谷世貿大樓若是拿來營業用 若稅率 3% 那一年的房屋稅竟然高達232,431元 一個月平均竟然要19,369元 加上每個月管理費23,700元 一年管理費284,400元 一年的管理費+房屋稅就要516,831元 而且還沒有算地價稅哦 啾咪 天啊 我到底看到了什麼 一戶位於長谷世貿大樓第26層、面積237.45坪、開價1880萬元的商辦 一年的房屋稅竟然要232,431元 是開價的 1.29%耶 快要追上一年的管理費了 哇塞 這太貴了吧 我真是眼睛業障重啊 : : 重點是我認為你用1700萬出價來買這間絕對買的到 : 所以你要買到一間低於稅基的市價房子 : 並不是很困難的事情 : 但是請問房屋稅有因此調降嗎? 重點是 就算有人用1000萬元買到這間商辦（恐怕買不到） 這個價錢仍然比稅基高出不少 （當然　若有板友覺得高出200多萬元不算多 小弟也沒意見啦） 所以若想買到一間市價低於稅基的房子　仍然不是一件很簡單的事 而且　房屋稅有沒有降 小弟是不知道啦 但原po算出的房屋稅 顯然比該間長谷世貿237.45坪的商辦實際上應該要繳的房屋稅高出不少 （520,927 / 232,431 = 224.12%） : : 所以一堆人總愛戰等房價下跌 稅金就會跌了 : 真是天兵 房屋稅就不是這樣設計的阿 : 房價下跌 房屋稅還是在那邊阿 財政部是要地方政府稅基逼近"造價" : 根本不是真實買賣價... : 所以萬一像長谷50這樣跌很慘的 跌到一坪七萬 : 房屋稅稅基就會超過市價 有夠恐怖 可是瑞凡　長谷世貿大樓雖然跌很慘 跌到一坪開價7.58萬 但它的市價恐怕還是會高出它的房屋稅基不少耶 這實在是太恐怖了 : -- : 難怪各地方政府都不敢把房屋稅朔及既往 : 只有台南最勇敢 : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.27.51.9 : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1470214671.A.E18.html (其餘恕刪) : 推 Justice5566: 極端案例 08/03 17:08 : → Justice5566: 這跟你拿凶宅出來說市價低於稅基一樣 08/03 17:08 大大 這個不是極端案例啦 單純只是原po用錯單價表而已 : → Tosca: 你居然把長谷五十比做凶宅=.= 我好歹是拿A級商辦好咩 08/03 17:10 : → Tosca: 還沒拿BC級的商辦來講 那些才是慘到要哭... 08/03 17:10 : → Tosca: 如果新制房屋稅朔及既往 台灣就可以欣賞爆破秀了~~ 08/03 17:10 : → Tosca: 這些老商辦只能炸掉重蓋了XD 08/03 17:11 A級商辦一年竟然23萬多的房屋稅 這些老商辦還是炸掉重蓋好了 這樣政府才可以收更多的稅金 哈 (其餘恕刪) : 推 Marty: 折舊每次都故意略過不看的唷？ 08/03 18:42 : → Tosca: 我這次有算折舊阿 折舊率政府認定每年1.17%而已好咩 08/03 18:43 嗯嗯 這次原PO有算折舊了 而且還算得比較高 給原PO拍拍手 (其餘恕刪) : 噓 sean12345678: 237坪, 請問土地持分有20坪嗎? 08/03 21:27 該戶土地持分為11.18坪 有板友願意幫忙算算看每年地價稅要多少錢嗎?? : 推 rofer: 商辦繳的稅真的很多 ....這是真的 或許是因為如此 商辦 08/03 21:28 : → rofer: 的價格一直低於一般住宅 如果一般住宅也是這樣的稅 應該 08/03 21:28 : → rofer: 會殺到血流成河 這也可能是為什麼 目前就算3戶以上 市府也 08/03 21:28 : → rofer: 是1.6%的房屋稅 應該就是不想殺掉住宅市場 08/03 21:28 若是只要1.6% 那該戶每年的房屋稅就會高達約123,963元 平均一個月要負擔高達約10,330元耶 真恐怖 (其餘恕刪) -- 看多看空 存乎一心 下好離手 盈虧自負 --
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1470238468.A.BD0.html

推 cka: 太驚人了..害我本來在想說一坪才七萬要不要買起來 08/03 23:40

推 cka: 管理費一坪要一百喔..有點高.. 08/03 23:44

→ cka: 買來打通自住也不划算啊 08/03 23:45

推 KrisNYC: ....無法不推 08/03 23:48

推 skj0225: 沒禮貌，你要醫者父母心的臉往哪擺 08/03 23:52

→ flytofish: 原來醫生不是什麼都懂 08/04 00:21

噓 terry66: 如果要用高雄目前的新制房屋稅 <===他有說 08/04 00:56

→ terry66: 你在自以為聰明什麼... 08/04 00:56

→ terry66: 推文也有說 Tosca: 如果新制房屋稅朔及既往 08/04 00:58

→ q135q135: 高雄目前的新制房屋稅不就是不同的房屋適用不同的表嗎?? 08/04 00:58

→ q135q135: 我的算法也適用新的路段率了啊 有什麼問題嗎?? 08/04 00:59

推 sean12345678: 就等你這篇啊. 專業. 辛苦了. 08/04 01:28

→ sean12345678: 591上面有間260坪的 在19樓 租金開91000/月. 08/04 01:31

推 sean12345678: 這案例237坪若能80000租出去, 扣掉房屋和地價稅, 08/04 01:34

→ sean12345678: 算實拿70萬, 報酬率約3.7%. T醫生不考慮嗎? 呵呵 08/04 01:38

→ sean12345678: 地價稅 三民區中華段14000/m2 11.18坪 用5%稅率算 08/04 01:40

→ sean12345678: 大約25000. 更別說如果只用1%算(5000左右) 08/04 01:40

→ sean12345678: ps.不知道這棟的地算哪段, 拿同區的算, 有錯請鞭. 08/04 01:42

推 HarryHTC: 啪啪啪啪啪 臉紅紅 08/04 07:41

推 playhome: 零元代書還是有一定程度的 08/04 07:46

→ q135q135: 我又不是0元代書 樓上是不是認錯人了?? 08/04 08:33

推 twelvethflor: ph箭射錯人啦 08/04 08:53

推 Justice5566: 推這篇 08/04 09:24

推 HuangJS: 醫生臉很痛 08/04 10:52

→ Tosca: 我本來就說假設房屋稅新制朔及既往了話阿=.= 08/04 12:32

→ Tosca: 你的算法只是證明舊制房屋稅有多便宜 08/04 12:33

→ Tosca: 而我主要是說明新制如果朔及既往會有多可怕XD 08/04 12:33

→ Tosca: 像台南要把房屋稅朔及既往 基本上就可能發生我說的問題了 08/04 12:33

→ Tosca: 高雄看下任市長會不會想不開也朔及既往 那就等著炸商辦吧XD 08/04 12:34

→ q135q135: 被反駁之後才來加一些條件 這樣硬拗不太好看耶 08/04 12:40

→ HarryHTC: 白海豚也可以轉彎了~有什麼不可以~~XDD 08/04 12:56

推 Tosca: 我沒有硬凹阿 我原文本來就有寫假設房屋稅用新制=.= 08/04 13:08

→ Tosca: 隨便啦 基本上只是提醒大家新制房屋稅朔及既往有多可怕 08/04 13:08

→ Tosca: 另外也可以延伸推敲新制房屋稅還會進一步打死新建商辦 08/04 13:09

→ Tosca: 是說商辦本來就沒再蓋了 不過這新制下去未來二十年都不用蓋 08/04 13:09

推 Marty: 商辦一直有再蓋啊，只是換名稱而已，例如轉運站、巨蛋、 08/04 13:13

→ Marty: 文創中心、停車場，名字不一樣，但其實都是在蓋商辦的。 08/04 13:14

→ Tosca: 那是台北=.= 中南部哪有甚麼新商辦在蓋 一隻手就屬完了 08/04 13:14

→ Tosca: 拜託 才十幾二十年商辦跌到六七萬 誰還敢蓋???? 08/04 13:15

推 Marty: 就沒有需求的東西 蓋出來到底是要幹嘛啦? 08/04 13:18

→ okstephen1: 被%%% 醫生開大絕了 08/04 13:44

推 gwboy: 說好不打臉的 08/04 14:02

推 peitinglee: cc 08/04 15:51

推 shhsu: 原文內容有「如果要用高雄目前的新制房屋稅...」 08/04 15:58

推 Tosca: 沒差啦 大家只要知道新制房屋稅如果朔及既往有多嚇人 08/04 16:29

→ Tosca: 一堆商辦只能直接炸掉XD 完全沒人要接手 08/04 16:30

→ abyssa1: 七期還是有不少新商辦 08/04 16:36

→ rdcf: 朔及既往也沒差吧~商辦直接腰斬~省下來的1000萬也夠付這些了 08/04 16:47

→ rdcf: 到時候買家又會出現了~因為算一算其實還是有省到錢 08/04 16:47

→ rdcf: 不用擔心太多~沒有賣不出去的商品~只有賣不掉的價錢 08/04 16:48

推 Tosca: 哇靠 一坪開七萬了要還在腰斬@@ 我就說了乾脆一元賣給你 08/04 16:52

→ Tosca: 我上一篇推文還講歷史 安聯人壽當初一元賣給台灣人壽 08/04 16:53

→ Tosca: 三百多億帳面資產耶 一元賣掉 因為持有成本太高 養不起XD 08/04 16:53

→ Tosca: 還是很多人搞不清楚狀況 政策可以搞到人壽公司一元賣掉耶 08/04 16:54

→ Tosca: 那房地政策亂搞 真的商辦也只能一元賣掉 直接炸掉XD 08/04 16:54

推 rdcf: 所以我說阿~持有稅高~資產就變成負資產~賣1元算賺到了啦 08/04 16:56

→ rdcf: 所以腰斬還算客氣阿~跌到一坪3萬奇怪嗎? 08/04 16:57

→ rdcf: 沒人規定一坪多少才是合理阿~要綜合考量 08/04 16:58

→ rdcf: 所以你講的情況發生了也沒差阿~跌價就會有人願意接手 08/04 16:58

→ rdcf: 爆炸就爆炸阿~漲漲跌跌很正常啦 08/04 16:59

→ q135q135: 三百多億帳面資產??我笑了 做點功課好嗎 08/04 18:33

推 sean12345678: T大, 別凹了吧? 腰斬買下來, 報酬率不就7%多, 不買? 08/04 18:51

推 Tosca: 投報要算持有成本啦 08/04 19:04

推 turgnev: 外勞王沒有硬凹，他只是想恐嚇帶風向，但沒成功。 08/04 21:15

→ turgnev: 我還真希望他成功，高雄回溯３０年X D D 08/04 21:16

推 rockhart: 專業、清晰、和平理性 08/05 07:58

推 titidog: 被打臉了 還要硬凹嗎 有夠可憐的!! 08/07 18:03