[心得] 以投資學角度思考房地產

合理價格，是投資學最核心的一個要素。在投資之前，也應該先衡量該資產的合理價格為 何？合理價格的衡量方法，有許多種。但是最主要的有兩大方向，一個是基本分析，另一 個是技術分析。 先寫在最前頭，此文章並沒有強調基本分析或技術分析誰勝誰優，只是分別闡述兩邊的思 路，以及強調思考合理價格的重要性。 基本分析：也有人稱為磐石理論，主要是根據各項經濟數據思考，合理的價格是多少。如 果在投資學的角度來看，合理價格就是”未來所有可能現金收益折現”。在房地產這邊， 利率、經濟情勢、房價租金比、房價所得比、人口數量、建築成本等，都是基本分析的要 素。 技術分析：也有人稱為空中閣樓理論，強調的是心理因素，就算用兩倍的價格來買，只要 會有人願意用三倍的價格接手，兩倍價也是一個合理的價格。在房地產這邊，有多少投資 客願意接手就是一個最重要的因素。 心理因素影響可以多大：非常非常大，以歷史著名事件"荷蘭的鬱金香狂熱"來說， "1636年，一棵價值三千荷蘭盾的鬱金香，可以交換八隻肥豬、四隻肥公牛、兩噸奶油 、一千磅乳酪、一個銀製杯子、一包衣服、一張附有床墊的床外加一條船。" －From維基百科。 從上述例子就可以看出，投資客的力量是非常大的，就好像問，台北市平均房價有沒有可 能從現在的2000萬左右，漲到5000萬？當然，機率不是零，只要所有投資客齊心合力一起 炒作，也許可以達到。但是，這種情況，就是稱為泡沫，而泡沫越大，破掉的可能性就越 大。 房價是有極限的 這裡也需要提到許多人的一個思考誤區，就是投資客的確很多、投資客很有錢、市場游資 很多，這些因素，的確有可能推升房地產，但是按照這種思路，投資客一直都會很多，所 以房價可以無極限上漲嗎？投資客比例越高，當然容易上漲，但是也會使房價容易下跌， 這也是政府要防止市場熱錢在台灣太容易進出，以避免金融市場陷入不穩定的情況。 兩種分析的關聯：雖然兩種方向的思路不一樣，但是常見的一個比喻就是，一個人去溜狗 。雖然狗(技術分析)可能在人(基本分析)的前後跑來跑去，但是基本上還是以人(基本分 析)為中心在移動，而且離人越遠，就會越有動力回來。 在解釋合理價格的含意之後之後，再來對兩個名詞進行釋義。分別是，"下跌"與"修正 "。有些人會認為，小跌稱為修正，大跌才是下跌。 上漲、下跌，是因為金融商品有新的因素出現，造成合理價格改變，這合理價格當然包含 基本面改變，或是預期因素而造成技術分析合理價格改變，而引起後續價格改變。例如在 某縣市發現新的斷層帶，而造成該地的房地產價格下跌，從1200萬變成1000萬。 但是"修正"，全名應該為"修改為正確"，當漲跌發生後，因為價格移動動能，而可能 讓價格超漲、超跌。之後，就會有壓力使價格回到合理價格，以前例繼續推論，當跌到 1000萬之後，可能因為恐慌性因素，而繼續跌到900萬，但是最終，還是會回到合理的 1000萬。 從上述的論述，相信大家可以了解思考合理價格的重要性。也許每個人對房地產合理價格 認定不一，有的人認為房地產被低估，所以會上漲，有的人覺得價格高估，所以會下跌。 但是，出手買房子的時候，應該都是認為這個價格是”合理”的。 也要再次強調，就算是贊同技術分析的人，應該心中也會有一把尺，衡量房價會不會太貴 ，以及未來多少錢出售，還會有人願意接手。也許這把尺的算法不一，也不一定會有明確 的公式，但是應該都還是會有一個衡量方式的。 當然，去買房地產的人，也許很多人不會想這麼多，只思考一個點，”房價我是否買得起 ”。這也可以換成另一個角度來說，對這類型的人來說，”買得起的價格，就是合理的價 格”。 所以，看到這篇文章最後的人，也許可以思考看看， 比較贊成基本面的人：六都的合理房價分別是多少呢？ 比較贊成技術面的人：六都的目標房價分別是多少呢？ 不想要想這麼多的人：六都的現在房價是否可承受呢？ --
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