看板CFP
: 背景:
: 男，已婚，育有一女一子，大的即將上國中，小的大班
: 老婆(39)是有保母執照的公托老師，也喜歡這份工作
: 雙方父母小有資產，無需供養
: 資產:
: 家年收約120萬，年支出約為七十~八十萬
: 北部自住公寓一間，自有社區大樓一間
: 自住公寓無貸款，社區大樓貸款約剩三百多萬，此大樓目前實價登陸價格約為1600萬
: 現金約五十萬，指數美股ETF六十萬台幣，股七債三
: 保險:
: 夫妻都有自己父母當年買的終身醫療險，防癌險，已繳完，所以沒有額外多買
: 取而代之的是每年全身健康檢查以及各種癌症篩選檢查
: 問題:
: 小弟不才，沒什麼能力，前幾年過得蠻辛苦的，這幾年只攢了一點點的資產
: 從去年開始，健康出了點問題，有點複雜，但總之是需要好好休養
: 目前只能在家裡當家庭主夫，處理一切包含孩子的雜事
: 因為半年前才開始接觸投資，所以投資經歷並不長(其實是之前根本沒錢)
: 老婆年收約四十，未來可能到六十
: 目前想把非自住的房子賣掉，扣掉貸款應該還有一千二百萬左右
: 用這筆錢來支付未來的生活費，想做好一點的運用
: 方法一
: 坐吃山空，存進銀行，一個月領三到四萬，加上老婆收入，剛好夠開銷
: 方法二
: 投入大盤指數型etf，每年領一次四十萬，漲時多領點，跌時少領點
: 希望各位大哥大姊能指導一下小弟，謝謝
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能夠有1600萬價值的社區大樓，應該是在不錯的地點
房產賣掉，如果飆上去，以後要再買其實不容易
你有2個孩子，持有兩間房子對孩子的未來或許會比較好
因為沒有寫地點，不好估算，但應該不難出租
1600萬以出租投報率2%
一年可以先有32萬的房租可收，扣除一些維護成本，一個月平均有2.5萬
剩下300多萬貸款，先去辦轉增
沒有工作但有房產可擔保，加上老婆有工作，或許可以先問銀行看看能不能貸款
如果可以貸款，增貸500萬
投入比較穩定的股債搭配，看要指數型投資、定期賣股花用，或是高股息，各有愛好
以5-6%計算，一年約25-30萬，一個月平均2-2.5萬
可以先辦寬限期2-3年，合計800萬的貸款，目前利率2%多，寬限期內月付1.5萬
假定寬限期3年
寬限期內每年收支
收入：房租加股債收益估計60萬
支出：利息17萬
收支相減約40-43萬
老婆收入40-50萬，加上房租和投資收入40萬，會有80-90萬
依照支出，每年應該還可存10-20萬再投入投資
3年寬限期到之後，可考慮再轉貸一次，重複上述
若選擇開始還房貸本金
收入：房租加股債收益可能成長到65-70萬
支出：本息攤3.5萬x12=42萬
收支相減約25萬
老婆收入如果已經成長到60萬，加上房租和投資收入，約85萬
可能可以打平收支。
撐個15年，小孩長大應該可以賺錢，支出應該會減少
房租和投資收益應該也會變高
這時還保有持續增值的房子和投資
如果孩子需要房子想住，那就叫小孩一起付房貸，當作房租
上述作法的風險
主要是
1.股債均跌時，帳面虧損能否撐住？
2.若沒房客就沒房租可收，這時能否撐住？
3.房子價值開始下跌，從1600萬腰斬變成800萬之類
1.的風險，改成賣房全去投資，也一樣會可能遇到
2.的風險要看這棟大樓的位置，是否有前景？
3.房價崩盤通常經濟也是崩盤，那賣房的投資通常也是崩的亂七八糟
打了一堆，感覺重點還是只有一個
這棟房子的地點好不好
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※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.21.186 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1701442898.A.98A.html
推 neile: 我已經不只一次聽到有人建議三年重新轉貸一次，只繳寬限 12/02 14:07
→ neile: 期了，我實在是很好奇真的有人自住房這樣做嗎? 12/02 14:07
→ neile: 這樣真的行得通嗎? 12/02 14:08
噓 moyu75: 房租一年32萬？？用算的比較快呀？付的出32萬的人不會買 12/02 14:26
→ moyu75: 房嗎 12/02 14:26
→ elven: 出租可能有空窗期，有修繕和稅金，每年淨收入的期望值打個 12/02 16:16
→ elven: 折比較好。 12/02 16:16
推 ohsexygirl: 社區大樓家庭式一個月月租金2.7還可以接受啊 12/02 18:02
→ ohsexygirl: 同區域不會有月付2.7W的房貸吧 12/02 18:02
推 Zumi: 不要把小孩長大賺的錢規劃進來，要能理解小孩長大後賺的錢是 12/02 19:40
→ Zumi: 他們自己的，願不願意幫父母必須由他們自己來決定 12/02 19:40
推 TheTimes: 縱使一年房租32萬收好收滿，以價值一千六百萬房子 12/02 20:59
→ TheTimes: ，年化投報率可能不到2%，還得勞心勞力。。各位 12/02 20:59
→ TheTimes: 請繼續想超過2 ％的其它好方法。 12/02 20:59
→ TheTimes: 最好能有穩定可以超過10 ％的？ 12/02 20:59
→ seibu: 回1樓 這不是自住房 原po有自住房 是第二間房 12/03 18:26
→ seibu: 回4樓 一堆家庭年繳房租超過30萬，要買房年繳可能要60萬 12/03 18:28
→ seibu: 回12樓 出租房屋主要是資產再買回不容易 單身頂客族建議全 12/03 18:29
→ seibu: 賣 如果有後代 留著房子 後代可能會很感謝爸媽 12/03 18:30
推 wseedw: 新北1600萬電梯大樓租金應該沒有2.5萬...... 12/04 09:24
推 yachien04: 我在高雄兩房都有2.5w了新北怎可能沒有 12/05 06:27
推 goury: 新北兩房有沒有2萬5這我不肯定，但很肯定1600萬市價的房， 12/05 23:59
→ goury: 在雙北租不滿2萬5，不是很稀奇的事 12/05 23:59
→ seibu: 市價不到1600萬的房 房租1個月超過2.5萬的也很多 12/06 14:25