※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714149819.A.932.html
推 prostar: 數學不好，但一看就知道錯的 04/27 00:49
推 rainingkid: 你10年都不出租？ 04/27 00:49
推 pcad261: 買的時候的仲介費？ 剩餘貸款總額？ 稅金？ 04/27 00:53
推 MRFROG: 裝潢費 管理費 房屋地價稅 表示： 04/27 00:53
推 shermanch: 一律只看IRR 至於怎麼算自己爬文 04/27 00:54
推 blargelp: 第一關房地合一就不對了 04/27 00:57
推 alittleG: 你貸款是每個月繳的不是跟頭期一樣期初繳的 應該要折現 04/27 00:57
→ alittleG: 到期初的價值來算才合理 另外為什麼你不出租？空房空10 04/27 00:58
→ alittleG: 年？ 04/27 00:58
推 pcad261: 你用2.06算？有用寬限期應該還剩600多萬吧 04/27 01:07
推 cphe: 你越改越奇怪了XD 04/27 01:09
推 pcad261: 寬限期沒還本金阿XD 04/27 01:23
→ pcad261: 網路很多試算 記得打開每期還款明細來看 04/27 01:25
推 jimabc: 除了寬限期 後面繳的貸款也還是有利息啊 04/27 01:49
推 CrabBro: 仲介費很難到4%，通常都20萬以內 04/27 01:53
→ CrabBro: 土地房屋稅高估一倍 04/27 01:54
推 pcad261: 你繳了334萬不代表剩466萬貸款好嗎 總繳款金額又不是800 04/27 02:15
→ pcad261: 兩年寬限期是只繳利息 不代表你後面不用繳利息耶 04/27 02:17
推 yytseng: 貸款算法蠻複雜的，還要牽涉到所得稅 04/27 02:48
→ yytseng: 其實我都沒在算那些的，反正有賺錢就好，拿整數不必找零 04/27 02:48
→ Kewseq: 你的利息費用好像沒列入成本 04/27 03:26
→ Kewseq: 看錯 04/27 03:28
→ Kewseq: 你如果想算的是年化報酬率 04/27 03:32
→ Kewseq: 必須先將後期的所有費用 04/27 03:32
→ Kewseq: 用年金現值折現到第一期 04/27 03:32
→ Kewseq: 這就像債券的票面利率和ytm 04/27 03:35
→ Kewseq: 不同是同樣的意思 04/27 03:35
推 MacBookAir1: 房地合一就錯了 04/27 06:57
→ withcloud: 房屋修繕費用、租屋空窗期沒留、房屋稅、地價稅 04/27 07:11
→ withcloud: 眼殘沒看到稅金(XD 04/27 07:12
推 ChikanDesu: 差不多吧 仲介費可以列入成本減稅 沒有出租本來就這個 04/27 07:24
→ ChikanDesu: 價格 如果你自住可以加上大約等值的房租當獲利 04/27 07:24
→ ChikanDesu: 樓上他根本沒出租阿 04/27 07:25
推 ChikanDesu: 所以八成貸款買房怎麼輸 最無腦的買起來放著生蟲不出 04/27 07:29
→ ChikanDesu: 租 年報酬都7趴以上還不會大回檔 不想生蟲還能還能自 04/27 07:29
→ ChikanDesu: 住 04/27 07:29
推 DeathStarDS1: 推 04/27 07:29
→ ChikanDesu: 十年才漲60趴算非常落後了 04/27 07:30
推 chives465: 584萬，應該還要扣除租金收入，才算是你的總成本，房 04/27 07:37
→ chives465: 貸-租金剩餘的才算你的支出成本 04/27 07:37
推 zxc90376: 差不多就這樣吧，跟我之前算得差不多 04/27 07:39
→ zxc90376: 雖然應該沒很準 04/27 07:39
推 sa0128: （600-54）*0.15 04/27 07:44
推 chanel1259: 租金一定算進去，不能用自住拖累回報率 04/27 08:22
推 chanel1259: 持有10年自住的免稅額怎麼可能錯過 04/27 08:24
推 tasy4n: 又不是出租就馬上租的出去欸 04/27 08:34
→ soulXdancer: 抓個大概就好了算的那麼累 04/27 08:43
→ soulXdancer: 最主要的頭期款貸款本金利息跟稅費故而扣掉就差不多 04/27 08:43
→ soulXdancer: 了 04/27 08:43
→ curtis16: 你的獲利怎可能是1200 04/27 08:56
→ curtis16: 最多就是600價差+260租金 04/27 08:56
→ curtis16: 還要扣10年的利息修繕裝潢 04/27 08:56
推 ChikanDesu: 他沒說要幹嘛用的啊 自住的話就扣掉你本來預計的居住 04/27 08:57
→ ChikanDesu: 成本比較中肯 04/27 08:57
推 ChikanDesu: 還有你土地房屋稅算了兩次 04/27 09:02
推 hahaha81: 你去找之前L大的試算表 04/27 09:03
推 ChikanDesu: 阿沒事我看你下面扣的以為重複扣一次 04/27 09:19
→ ChikanDesu: 他有繳八年本金阿 怎麼可能是只有860 04/27 09:20
推 ChikanDesu: 你10年後本金餘額是614萬 04/27 09:25
→ ChikanDesu: 繳的利息是150萬 04/27 09:25
→ ChikanDesu: 按照這樣算比較清楚吧 04/27 09:26
推 boydoop: 租金是不穩定收入吧 04/27 09:38
→ Taiwanwolf: 仲介轉一手就抽100萬！ 04/27 09:42
推 ChikanDesu: https://i.imgur.com/bWZlNm1.jpeg 04/27 09:47
→ ChikanDesu: https://hsiuhsiu.com/financial-tool/IRR/zh-tw 04/27 09:47
推 bustinjieber: 錯啊，你的本金又不是一開始就投那麼多， 04/27 09:50
→ bustinjieber: 不會算也沒關係，看實際獲利也沒差。 04/27 09:50
→ ChikanDesu: 我幫你一筆一筆丟進去算 初始投200 前兩年收24萬租 繳 04/27 09:51
→ ChikanDesu: 15.6萬利息 後八年收24 繳39.6本利 第十年就不繳貸不 04/27 09:51
→ ChikanDesu: 收租 因為不知道你何時賣 入帳1600-615=985 流出196萬 04/27 09:51
→ ChikanDesu: 成本 04/27 09:51
→ ChikanDesu: 算出來差不多這樣 04/27 09:51
→ bustinjieber: 如果你都是用同一套邏輯計算獲利， 04/27 09:52
→ bustinjieber: 反正自己看得懂就好 04/27 09:52
→ ChikanDesu: 你就是把IRR跟報酬率混在一起算 所以會有點奇怪 實際 04/27 09:52
→ ChikanDesu: 上本金愈晚繳 IRR愈高 但報酬率會是一樣的 04/27 09:52
→ ChikanDesu: 他應該是要跟定期定額股票比較 所以要同一套標準 才不 04/27 09:53
→ ChikanDesu: 會失去判斷能力 04/27 09:53
→ cphe: 你都要用售出價格和租金去扣掉花費以及償還剩餘貸款算獲利 04/27 09:54
→ cphe: ，你十年付出房貸利息不用扣嗎 04/27 09:54
→ ChikanDesu: 如果你第十年末賣那就可能加上半年租金 繳396000本利 04/27 09:56
→ ChikanDesu: 合 試算約12趴 04/27 09:56
推 ChikanDesu: 內部報酬率照你這樣算你等於把成本全部灌在第一年算 04/27 10:04
→ ChikanDesu: 當然難看 實際上成本是攤十年 04/27 10:04
→ ChikanDesu: 還是你不是在算IRR ？ 04/27 10:05
推 ChikanDesu: https://i.imgur.com/RIuPAAL.jpeg 04/27 10:08
→ ChikanDesu: 像我算如果全現金買投入1000 十年1600+260-196 IRR 5 04/27 10:09
→ ChikanDesu: 趴多 所以你想想你算的怎麼可能是正確的 04/27 10:09
推 D9722162: 算的很棒，下次別算了 04/27 10:10
推 knifechen: 簡單IRR從-200 金流每年-1.37*12跟-3.13*12，最後收入 04/27 11:07
→ knifechen: 1600-剩餘貸款-稅金-仲介-雜七雜八=+XXX 04/27 11:08
→ knifechen: 若自助還可以用免稅額 可以用EXCELL的IRR算算看 04/27 11:08
推 Mograine: 保險 水電網路天然氣 裝潢 通通沒算 這些扣下去根本沒 04/27 14:21
→ Mograine: 賺多少 搞10年賺這點錢也是蠻搞笑的 10年前200萬壓0050 04/27 14:21
→ Mograine: 放到現在也比你自己算的獲利還要多 04/27 14:21