Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？

我自己覺得是fair value啦 不過倒吃甘蔗是真的 房租這種東西 他就是跟著貨幣的通膨緩緩上漲 雖然房租當然跟該地不動產市場有關 但是如果你有仔細研究到很深層的話 台灣房租 只漲不跌 真的沒辦法解釋太多 因為解釋房租漲跌很學問了 你從 土地面積 持有稅 容積 建蔽 人口成長 產業 保險 人口分布 會非常深入討論 我舉幾個反方來解釋就好 房租 怕遇到鬼鎮那種 通常啦 房租會下滑幾種不動產特色 觀光 廠房 賭場 採礦產業 木材建築 持有稅高 很多原因 反正結論就是 台灣目前綜合因素評估完 房租大概就是緩漲格局 那你投資不動產 前面收租頭報一定很爛 美國那種一開始就很高 為什麼 持有稅高 風險高 要求回收快 投報正比風險啦 JAMO大已經講完勝率跟穩定的問題 我隨便舉一個例子吧 剛好最近山鼻要交屋 我查了一下租金 這價位地點 就標準抗通膨宅 成交1300 租金20000~25000 抓22500好了 假設是投資 只能貸款7成 那就是910萬 利率抓2.25 每個月利息17000 其他是本金 大概就是一個月房客幫你還本金5000而已 看起來是很難賺對吧 但是房價還會增值 房租也還會調整 我們討論房租就好 22500 三年一調 一次漲1000~3000不過分吧 有興趣自己敲EXCEL 大概20年後 這間房子就會成為你基礎資產 貸來貸去隨便用 股票這東西 你就很難當基礎資產去抵押 還有斷頭風險 你做生意 每天還要關注抵押品需不需要追繳 這種精神壓力 搞不下去 真的能類比的 大概就是2412 或者美債ETF可以去當基底資產 我可以直接講 我剛持有的不動產 前面五年 大概都只能打平利息 主要金流借貸跟資本擴張 都是20~30歲以上屋齡的房子 去跟銀行借 股票一直都是輸在人性啦 不然很簡單 跑回測也行阿 30年前買入2412 只買不賣 所有股利都繼續買入複利 應該也是爽退休阿 不動產還有一個巨大利基 撒錢時後會打出 critical hit 資產莫名暴增 說真的 誰知道會有疫情跟撒錢 2019之前持有土地 店面 住宅 現在去重估值都多少 即使用房租當地板去估值 也還是暴漲 ================================================================ 我給一個很簡單的 普羅大眾 能操作的結論 自住一間 假設1200 然後繳三年本利之後 (開寬限就晚一點) 再去買一預售 1500以內蓋三年 一蓋好 就去租 你原本1200這間大概也8歲? 1200這間理論上房租應該是能打平利息 本金也能涵蓋到 又過5年就可以再去買一間可能 1800~2000萬 1500這間再拿去租 最貴的自住 舊的養一養幾年後搬走拿出去租 當然 你要是金流夠 一開始就能4間起跳 我這一間一間買是給最一般的人能搞的理財方式 解釋一下 買預售是因為假設投資者沒有多的錢 那只有預售才有辦法 前提是 第一間大概要找抗通膨宅 地點很難非常核心 至於所謂的評估 就是現在租金對於現在房價 不要拿幾年前 那信義計畫區都有很好的投報惹 持有夠久 就是房租跟房價都賺 完全只想靠買賣投資賺錢 當然不會比實業賺 老了有3~4間收租 遊山玩水 如果遇到QE暴擊 就可以提前退休 大概是這樣 --
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推 junior020486: 山鼻，不予置評XD 03/28 16:52

推 a1280547: 台灣如果像國外持有稅高風險高 那就不可能租金低了 03/28 16:55

→ mfcke: 抗通膨宅 通常地點就不會很好 沒辦法 03/28 16:57

→ mfcke: 要是去買青埔那種要投資收租 根本還要倒貼利息 很難搞 03/28 16:58

推 yiliang1107: 還好啦 我青埔每間成屋都cover本金+本息 03/28 16:59

→ yiliang1107: 好好挑好好操作一定有啦 03/28 16:59

→ kage01: 房租最重要的就是租出去 租不出去報酬為0 T T 03/28 17:00

→ kage01: 地點勝於一切 03/28 17:00

→ yiliang1107: 而且穩穩收租頭期款都要快繳完 03/28 17:00

→ yiliang1107: 所以才認真思考，一直進出，跟我這種放著的 03/28 17:01

→ kage01: 隨時間回收不知不覺就收了一大筆進來 03/28 17:01

→ yiliang1107: 到底10年後年化報酬率會呈現怎樣的結果 03/28 17:01

推 CaLawrence: 能cover本息投保應該會很好吧 青埔居然有這種案件 03/28 17:05

→ kage01: 感覺短期進出都瞎忙居多 03/28 17:05

→ kage01: 桃園區也有 願意買中古屋的話 03/28 17:06

→ yiliang1107: 都是買預售屋，增值 租金都要 03/28 17:07

→ yiliang1107: 兩個都要有才下場玩XD 03/28 17:07

→ frank111: 房租一點都不好賺，買房就是擋通膨而已，台灣人一般也沒 03/28 17:09

→ frank111: 有其他的投資管道，買大家樂、玩股票，最後幾乎都是賠錢 03/28 17:10

→ abyssa1: 山鼻好租嗎？會不會空很久？郊區不熟 03/28 17:10

→ frank111: 不敢投資、又不太會花錢，最後就只能買房，房價3%、3%漲 03/28 17:11

→ frank111: 突然就財富自由了 03/28 17:12

推 frank111: 白話就是這些包租公是有閒錢去買房，不是去買房才有閒錢 03/28 17:17

→ mfcke: 你現在去買哪有 不能用現在租金對比以前房價啊... 03/28 17:21

→ mfcke: 青埔一定沒有啊... 03/28 17:22

推 freekid: 青埔現在我也覺得沒有 租金還沒跟上 03/28 17:24

→ yiliang1107: 很單純說市場上還是有人這樣操作 03/28 17:25

→ yiliang1107: 租金增值雙軌並行，這種物件一直都有 03/28 17:25

→ yiliang1107: 就是要好好做功課 03/28 17:25

→ yiliang1107: 例如當初買預售屋時，就評估好屆時租金大約範圍 03/28 17:26

→ yiliang1107: 青埔成屋最後一間，是2021年入手的 03/28 17:26

→ yiliang1107: 就是2021入手預售屋，2023成屋交屋 03/28 17:27

→ mfcke: 因為山鼻也漲惹其實 這種都要再起漲前 或剛起漲買入 03/28 17:27

→ mfcke: 楊梅現在去買應該也沒惹 03/28 17:27

→ yiliang1107: 所以去年西門漢堡 也是這樣的機會 03/28 17:27

→ mfcke: 當然有些會去買2手 但是這就不適用資金有限的 03/28 17:28

→ yiliang1107: 我現在說的都是預售屋 03/28 17:28

→ mfcke: 我這招就是給沒有什麼閒置資金的 03/28 17:28

推 instratos: 但機捷沿線看來，目前山鼻還是有受益凹陷啦 03/28 17:28

→ yiliang1107: 買進預售屋就評估好，交屋時的租金 03/28 17:28

→ mfcke: 我是在跟上面問的人解釋 03/28 17:29

→ yiliang1107: 其實現在還是有這樣的物件XDDDD 03/28 17:30

推 alonzohorse: y大快說XDD 03/28 17:33

推 yiliang1107: a大最會釣我話 03/28 17:35

→ yiliang1107: 其實也不用前幾年，2022買的預售 現在出租 03/28 17:35

→ yiliang1107: 也cover本金+本息 03/28 17:35

→ yiliang1107: 現在的話台北市中山區好好挑有機會 03/28 17:36

→ yiliang1107: 精髓在總價區間 03/28 17:36

推 DwyaneWade3: 這樣也不是沒什麼資金的人的操作，他自住就算寬限也 03/28 17:37

→ DwyaneWade3: 要利息，然後每3-5年再生個幾百萬出來當下一間的頭 03/28 17:37

→ DwyaneWade3: 期，本業收入還是要夠高啦，不然都卡在第一間而已 03/28 17:37

推 alonzohorse: 中山區的總價確實令我意外..雖然有些人會嫌XD 03/28 17:37

→ mfcke: 預售 總價5% 也還好吧 03/28 17:41

推 DwyaneWade3: 但收入夠的這樣做確實沒錯 03/28 17:41

→ mfcke: 1500*0.05 03/28 17:41

→ yiliang1107: 中山區還是要分小區小區討論 03/28 17:41

→ yiliang1107: 有些區塊是外商 有些區塊是八大 03/28 17:41

→ mfcke: 75萬 應該還好 本來就是要忍一下 03/28 17:41

→ yiliang1107: 租客群不同 03/28 17:42

→ mfcke: 做不動產 單純投資 沒有不忍的啦 03/28 17:42

→ mfcke: 你不忍 那就是成長的慢 03/28 17:42

→ mfcke: 什麼資產都一樣啊 你越能把省下來的錢 丟進去滾 就是快 03/28 17:42

推 humbler: 看來山鼻要噴了 03/28 17:43

推 DwyaneWade3: 山鼻預售假日看屋還要排隊的 03/28 17:43

→ Taiwanwolf: 跟牛一起去吃草 03/28 17:48

推 sentiprophet: 山鼻好出租嗎？昨天去看了一下，覺得租客完全不會 03/28 17:49

→ sentiprophet: 考慮這邊 03/28 17:49

→ mfcke: 找社宅應該不難租 03/28 17:52

推 kutkin: 山鼻不就tpass紅利 03/28 17:53

推 buike: 謝謝m大分享 03/28 17:54

→ buike: 不論新舊，長租置產一律機能優先，穩穩的 03/28 17:55

→ giveme118: 寬限後會比較吃緊 除非無限寬限 03/28 17:55

推 buike: 決心寬限後出掉我才會用欸 03/28 18:05

→ ActionII: D大說的沒錯吧，以一般公職國營百萬左右的年薪來說，第 03/28 18:26

→ ActionII: 二間頭期湊的出來很可能也貸不下來啊 03/28 18:26

推 frowning1226: 跟風險比起來，這個不會fair value 啦 03/28 18:31

→ frowning1226: 風險真的小很多，你看這兩天不漲回跌我少多少錢... 03/28 18:32

推 aspd5306: 感謝分享 但後面的操作被卡貸款成數怎解 只能賣前面的 03/28 18:41

→ aspd5306: 物件嗎 現在也在傷腦筋換大四房 03/28 18:41

推 NicholasTse3: 本業年輕要衝一下 就可以達到你講的老了幾間收租爽 03/28 18:46

→ NicholasTse3: 爽過 人生就是倒吃甘蔗！ 03/28 18:46

推 JazzMalone: 山鼻靠背難租的啦 03/28 19:04

推 jerrylin: 股票質押多的是 甚麼難當資產抵押 還斷頭哩 03/28 19:05

→ jerrylin: 你沒開融資要斷頭甚麼 03/28 19:06

推 quiet93: 390萬頭款回收6萬利息，到底好在哪？ 03/28 19:19

推 piliwu: 質押會有擔保品不足問題… 03/28 19:26

→ piliwu: 股價下跌太多要補擔保品或還錢 03/28 19:27

→ kyova: 連質押會斷頭都不知道...可憐哪... 03/28 19:46

→ flexin: 等等 是不是有個鍵盤股神啊XD 03/28 19:48

推 a1280547: 這真的超鍵盤的 質押有維持率都不知道喔 03/28 20:39

推 blargelp: 推薦一下山鼻站附近的獨咖啡，還不錯 03/28 20:54

→ blargelp: 欸靠 不營業了，好店總是消失得特別快 03/28 20:54

推 JazzMalone: 咖啡只推嘉義的名流啦 03/28 20:57

→ JazzMalone: 我說咖啡豆自家烘焙店 03/28 20:58

推 maypcc: 山鼻租2萬??? 哈哈哈哈 03/28 21:45

推 GBTC: 推 謝謝 這篇我正好很需要 03/28 21:47

→ mfcke: 權狀35坪+一平車 新房 20000正常吧 03/28 22:01

→ mfcke: 又開始發作惹 03/28 22:01

推 floatfaith: 推推推 03/28 22:35

推 idmaker: 山鼻租金哪有這麼高 空租時間也比較久吧 03/28 22:57

噓 a000000000: 少子化沒人念的大學附近房租也是往落賽走八 03/28 23:13