Re: [請益] 房板數學請益

不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單 反而沒有這麼重要。 1. 不動產的資產管理總控表 此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀 行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間 最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來 維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等 租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等 所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算 只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好 2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表 編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表 從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用 才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的 =IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格) ,0) 以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型 + 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等) - 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc) - 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cosy) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費 = 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣 - 營業所得稅和Withholding Tax = Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流 - 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee) = Total Levered CF，槓桿後現金流 所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來 如果要算正規的現金流量表 跟企業一樣，從稅前淨淨利出發 加上調整（如有），投資活動， 融資活動的淨現金流出或流入 扣利息與銀行費用 會得到一個會計上的期末現金 以上綜合 合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報 即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字 3. 簡易投資年畫報酬率計算表 這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出 用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要 https://imgur.com/a/ln0BnQ4 https://imgur.com/a/1e4sr15 想用這張表可以從這邊下載 https://we.tl/t-Pp90wKL4KR 總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數 我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol 另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法 以上分享 -- 大部分如果要試算都會用模型跑 Excel建模還是方便 但做投資不動產決策 1. 參考模型跑出的數字 （預估IRR 等等 2. 市場調查 3. 開價和入手成本 4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何） 所以跟人交談互動 獲得情報也是很重要課題 不能只關在房間算excel 哈哈哈 AI一定跑得出來 但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的 當然有時間有心情的前提下 沒時間還是叫投資部去跑 可以的，不動產的模型就是如此 你輸入一些基本參數 （買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等 跑商用不動產比較複雜 可以直接跑IRR 或投資報酬率 是的，如同樓下M大所講 要建一個敏感性分析（靈敏分析） 通常就要建一個測試矩陣 Excel測試矩陣可以google看一下 但前提就是文內三表要出來 才有可變因子可測 例如，今天這個案利率銀行開3趴 買價還沒談定，可能110塊可 那我五年期IRR可能10趴（隨便講） 在其他因素都不變固定下 跑測試矩陣 一行可能是利率 （2/2.5/3/3.5趴）這樣跑 一列就跑買價（100塊/105塊/110/115/120 矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR 理論上右下角值會最大 左上角值最小 現況在中間 隨意舉例 可以試做玩玩看 房地產多的鄉民 可做一個不動產組合的合併三表 來看看到底投入的資本到現在IRR 用這方法試試看 我重整了一下 https://imgur.com/a/awzUpEZ
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推 Yishanhuang: discount rate 多少 （拖走01/11 20:57

→ Yishanhuang: 開玩笑的XD01/11 20:57

推 bustinjieber: 好心人01/11 21:01

推 ftc693: 推01/11 21:02

推 Yishanhuang: 2+5價錢不好會再+1+1嗎XDD01/11 21:08

推 a9940597: 太強了01/11 21:08

推 Arnol: 所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎 01/11 21:11

推 yiliang1107: 推01/11 21:15

推 s26492755: Excel超方便的 01/11 21:17

推 CaLawrence: 讚噢 01/11 21:19

推 soulknight: 感謝分享 01/11 21:20

推 kusomanfcu: 我以為要用線性代數和機率 01/11 21:25

→ kusomanfcu: 然後還要有一個骰子 01/11 21:26

→ kusomanfcu: 如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧 01/11 21:26

推 mfcke: 美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆01/11 21:29

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/0LjaHDV.jpg01/11 21:29

推 horseorange: 推01/11 21:29

→ kusomanfcu: ai 10秒鐘先給你一個表格01/11 21:29

推 Arnol: 感恩01/11 21:37

推 kusomanfcu: excel 可以寫code阿01/11 21:39

→ kusomanfcu: 還有運算還可以跨表輸出答案01/11 21:39

→ kusomanfcu: 最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄01/11 21:41

→ kusomanfcu: 房版數學應該要高深魔化 LOL01/11 21:42

推 Yishanhuang: 無腦買老商辦不用算比較輕鬆01/11 21:43

→ kusomanfcu: 這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯01/11 21:43

→ Yishanhuang: 閉眼射飛鏢流XD01/11 21:43

→ kusomanfcu: 教主不可能不會的啦01/11 21:44

→ kusomanfcu: 這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以01/11 21:44

推 Yishanhuang: 今天沒算距離被嗆告幾天01/11 21:46

推 kusomanfcu: 找置底的阿川來算 做標準差 01/11 21:49

→ kusomanfcu: 這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了 01/11 21:50

→ kusomanfcu: 謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash 01/11 21:51

推 cosco: 推 01/11 21:52

→ kusomanfcu: 挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤） 01/11 21:52

推 biderliu: 感謝分享 01/11 21:53

推 Yishanhuang: hash是算力單位啦 01/11 21:55

→ Yishanhuang: 演算法是SHA256 01/11 21:55

→ kusomanfcu: SHA-256 也是源於hash... 01/11 21:58

→ kusomanfcu: SHA-256 講的是256位元的 hash計算....01/11 21:59

推 Yishanhuang: 發明這個的一定是天才01/11 22:00

→ Yishanhuang: 原來如此，一直以為只是單位01/11 22:00

→ kusomanfcu: 讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊01/11 22:01

→ kusomanfcu: 戲 和浪費01/11 22:01

→ kusomanfcu: 因為那個時候全球通縮01/11 22:01

推 Husky8018: 推L大好人一生平安01/11 22:01

→ kusomanfcu: 不管他是誰 原點就是要讓通膨起來01/11 22:01

→ kusomanfcu: 怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了01/11 22:02

推 chouwang68: 敏感性分析似乎很有趣也實用，煩請LIN兄若空閒時可以01/11 22:06

→ chouwang68: 些許講解嗎？衷心感謝。01/11 22:06

推 mfcke: 就找一個因子去變化而已01/11 22:09

→ mfcke: 我通常用利率跟閒置率01/11 22:10

→ mfcke: 租金也可以最樂觀 中性跟悲觀01/11 22:11

推 bms: 推推推 記錄下來01/11 22:20

推 D9722162: 推推01/11 22:32

推 chouwang68: 有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感01/11 22:35

→ chouwang68: 謝LIN兄不吝賜教。01/11 22:35

→ chouwang68: 以及mfcke 兄，併謝。01/11 22:36

推 flexin: 專業01/11 22:41

推 wlcaroline: 推！01/11 22:47

推 floatfaith: 謝L大分享～～01/11 22:55

→ bnn: 人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣01/11 23:01

→ ytlintexas: 亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao 01/11 23:31

推 alien818: 感謝分享 01/11 23:32

→ CozyLife: 太舒服了吧 01/12 00:27

推 Lenon4561: 感謝分享01/12 00:29

→ ice1015: 謝謝分享 01/12 00:35

推 gigi0316: 這個必須推啊 連當房東都要這麼專業！01/12 05:38

推 kewei: 感謝無私分享 01/12 06:03

推 vendee: 這個專業 01/12 07:46

推 Mayfair0597: 太強了 01/12 08:31

推 una283: 真。房板數學 01/12 08:39

推 copyii: 我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <01/12 09:50

推 tomap41017: 懶得開 excel 的人，可以參考以下： 01/12 10:48

→ tomap41017: 「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」 01/12 10:48

→ tomap41017: 建議餵狗搜尋上面字串。網址是：01/12 10:48

→ tomap41017: https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInv 01/12 10:48

→ tomap41017: estment.php01/12 10:48

→ tomap41017: https://bit.ly/3RPV68K01/12 10:49

推 ponchicha: 謝謝前輩 01/12 11:53

推 qqphor: 太勵害了 01/12 12:55

推 TheDream: 推 超級大戶的無私分享 01/12 13:19

推 webber123: 果然是大戶 01/12 13:40