※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704941195.A.EA1.html
→ IBIZA: 房地產有scale up難度問題, 但其實一般人要打到上限不容易 01/11 10:56
→ IBIZA: 1變2變4變8 其實都沒甚麼scale up問題 01/11 10:56
→ mfcke: 你是說套房吧 一間假設2000 八件1.6欸 01/11 10:57
→ IBIZA: 以套房計的話 我估計一個人可以兼職管到50間 01/11 10:58
→ IBIZA: 租金就可以提高償債能力 01/11 10:59
推 F93935: 問題套房現在投報也不怎樣 01/11 11:18
→ F93935: 雙北的有3%就偷笑了 01/11 11:18
→ IBIZA: 看物件 1000萬租兩萬的也有600萬租兩萬的也有 01/11 11:22
推 jeromeshih: 不過現在有很多高配息的ETF，因此應該操作方式不一定 01/11 11:23
→ jeromeshih: 要搭配以前偏收租型的房屋來增加金流? 01/11 11:23
→ IBIZA: 也有1000萬兩房但直接就是兩套的 01/11 11:23
推 DeathStarDS1: 謝謝 01/11 11:24
→ DeathStarDS1: 推 01/11 11:24
推 jeromeshih: 不過文中提到，到一個程度影響本業，這意思是? 01/11 11:26
→ DeathStarDS1: 看見早買的真的很不爽，尤其早40年買新北台北那種 01/11 11:26
→ DeathStarDS1: 更不爽，沒辦法我就是眼紅。 01/11 11:26
→ DeathStarDS1: 一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺，唉它媽的。 01/11 11:27
→ IBIZA: 不動產需要管理 規模多到一定程度 就會影響本業 01/11 11:30
推 jeromeshih: 所以是時間上就變成會要取捨這樣，或者委託別人就會增 01/11 11:36
→ jeromeshih: 加成本? 01/11 11:36
→ IBIZA: 時間 金流 都是 01/11 11:37
推 floatfaith: 推推m大講得精闢...沒法專職重點還是金流~弱弱體會中 01/11 11:37
→ IBIZA: 但一般人要打到上限不容易 01/11 11:37
→ IBIZA: 而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算 01/11 11:38
→ IBIZA: 看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了 01/11 11:39
推 jeromeshih: 謝謝I大的解說 01/11 11:39
→ IBIZA: 你玩到這個規模 你會請人 還是會不賺? 01/11 11:39
推 grotwpig645: 這篇最真實，收入負債比容易有上限。管理成本最重， 01/11 11:40
→ grotwpig645: 後期還是很多人轉投股市 01/11 11:40
推 Yishanhuang: 後面還有商用不動產啊 01/11 11:42
→ Yishanhuang: 第二個崁會在10MUSD吧XD 01/11 11:43
推 grotwpig645: 板上噴商用是垃圾噴成那樣......這板上9成都只有1-2 01/11 11:44
推 prichman: 兼職50間 要很新那種 不然壓力還是挺大的 直上100間 01/11 11:46
→ prichman: 全職這樣差不多極限了 01/11 11:46
→ abyssa1: 代管成本算低我覺得可以 反正租金照認不會扣成本 01/11 11:47
→ abyssa1: 大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本 01/11 11:47
推 GBTC: 還以為你去北海道會一陣子沒發文 後來有徵到漂亮伴遊妹子嗎 01/11 11:55
→ GBTC: XD 01/11 11:55
→ IBIZA: 其實以我的經驗 最後影響金流槓桿的是自己花太多 01/11 11:55
推 Yishanhuang: 商用其實不錯，成長進入中期後，貸款比例必然會降低 01/11 11:56
→ IBIZA: 我現在房貸最主要的部份 也是自宅 不是投資了 01/11 11:57
→ Yishanhuang: 商用會差是前期資金不多的時候去吃小坪數或是偏遠件 01/11 11:57
推 kagaya: 增加本業就是很難滴嘛 01/11 11:58
→ IBIZA: 我之前就真的是自宅隨便住 金流都拿來付投資房貸款 01/11 11:59
→ mfcke: 一般人打到上限不容易 這是對的 但是純不動產投資 要請人 01/11 12:04
→ mfcke: 幫忙招租管理卻不一定 01/11 12:04
→ mfcke: 需要可以信任的人 01/11 12:04
→ IBIZA: 現在有包租代管 大概1/10收入就可以請專人管理 而且有一些 01/11 12:07
→ IBIZA: 稅負上的好處 01/11 12:07
推 lucky466: 我有用社宅包租代管，還不錯 01/11 12:09
推 Yishanhuang: 商用很多送分題，特別是市中心老舊商辦翻修 01/11 12:10
→ mfcke: 我知道的是通常卡到要請人管理 大概都可以做微開發惹 01/11 12:11
→ mfcke: 講實際純收租 大概家裡都可以出幾個幫忙 01/11 12:11
推 Yishanhuang: 不過商用很吃家庭背景（mindset） 01/11 12:13
→ abyssa1: 一般也不是真的事情多到無法處理 而是干擾正職或是休閒 01/11 12:14
→ abyssa1: 心裡不爽居多 請代管就花錢自己過比較爽而言 01/11 12:14
→ mfcke: 我現在主要是做商業沒錯 租客來看的話幾乎全商用 01/11 12:16
→ IBIZA: 商用比較輕鬆 我兩間透店 不動工程基本上不用管 01/11 12:17
→ IBIZA: 20年大概動三次工程 01/11 12:17
→ mfcke: 如果用建築項目去看 大概50 50吧 01/11 12:19
推 kkrichard: 此推，最終看的是償債能力，也就是現金流，本業沒提升 01/11 12:34
→ kkrichard: 起頭那幾間最後會玩不下去，即使提升了也會遇到管理瓶 01/11 12:34
→ kkrichard: 頸，總是有一個盡頭，只是大部分人可能走不到？ 01/11 12:34
→ IBIZA: 金流又不一定要靠本業 本業強只是容錯高 而且擴張快 01/11 12:42
推 lucky466: IB大，你的房貸都開到滿嗎？怎麼增加現金流呢？ 01/11 12:45
推 Yishanhuang: 整串推文看完，在想是不是很多人根本放著沒出租啊 01/11 12:50
→ Yishanhuang: 不是這一篇 01/11 12:50
→ Yishanhuang: 兩人四間是至少三間出租耶 01/11 12:51
→ Yishanhuang: 正常來說越買金流越大 01/11 12:51
→ Yishanhuang: 會越買越痛苦，那一定產品選擇有問題 01/11 12:53
推 grotwpig645: 其實就算收租件，銀行還是不認列收入金流喔，至少不 01/11 13:02
→ grotwpig645: 會全額認列 01/11 13:02
→ mfcke: 這要看你買的物件 買20-40年 金流比較好看 但是比較麻煩 01/11 13:03
→ mfcke: 維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉 01/11 13:03
推 alexstag: 多數人走不到啦，第二間7成第三間4成，一堆人就卡 01/11 13:05
→ alexstag: 住了，在那邊想方設法清償清不掉 01/11 13:05
→ IBIZA: 租金全額認列沒問題的 01/11 13:17
→ IBIZA: @lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成 01/11 13:18
→ IBIZA: 信貸額度XD 01/11 13:18
→ IBIZA: 租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄 01/11 13:19
→ IBIZA: 我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約 01/11 13:20
→ kagaya: 收租件在台北收益不好阿，要找破舊的再處理維修問題 01/11 13:22
→ IBIZA: 不過租金認列問題 不同時期有不同認定就是了 01/11 13:23
→ IBIZA: 以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認 01/11 13:26
→ IBIZA: 2020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的 01/11 13:26
→ IBIZA: 其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列 01/11 13:27
→ IBIZA: 因為股息不會認列收入 沒幫助 01/11 13:27
→ IBIZA: 但現在也有銀行說可以認了 01/11 13:28
→ ice1015: 租金認列是全認 但我遇到的問題是認列的那間只肯給出7成 01/11 13:34
→ ice1015: 的額度 01/11 13:34
→ ice1015: 雖然說差一成而已 但還是很不爽 01/11 13:35
→ Lenon4561: 一般人三間房還算是承受範圍內 01/11 14:02
推 ming5566: 推這篇 本業金流不夠就卡住了 年收50萬可以多貸款一千多 01/11 14:52
→ ming5566: 萬 問題是多50萬的工作也不是說有就有XD 01/11 14:52
→ ming5566: 爬到一個等級就卡住惹 01/11 14:52
→ IBIZA: 50萬租金的房子也就總價 1600萬左右 買了就有啊XD 01/11 15:05
→ IBIZA: 一直強調本業到底要幹嘛... 01/11 15:07
→ mfcke: 租金認列應該是沒問題 不認通常是自身問題 01/11 15:10
→ mfcke: 你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認 01/11 15:10
→ mfcke: 你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流 01/11 15:10
→ mfcke: 要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借 01/11 15:12
→ mfcke: 要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入 01/11 15:12
推 grotwpig645: 的確，我遇到常往來的沒認列，三信卻有認列，很詭異 01/11 16:05
→ waitacoffee: 竹北待不下了，去國外比較好 01/11 17:38