Re: [請益] 新屋中古屋價差

: https://www.facebook.com/Leju.tech/posts/3488696797859761 : 剛看到樂居分享的資料 : 覺得蠻有意思的 : 讀完的第一直覺是，因為北部土地較值錢 : 房屋的貶值占總屋價較小，因此中古屋與新屋差距較少 : 但實際上這就是全貌嗎? : 單看樂居提供的三個假設 : 跟土地價值的關係都不大，跟想的不太一樣 : (恕刪一些容易離題的文字) : 有請大神們提供一些意見! 其實我一直有疑問，用房屋跟土地價值分開計算的方式來論 斷不動產價值，這樣做真的有符合市場結果嗎？ 這樣的想法就會出現，例如「屋齡超過50年以上的建物沒有 價值，有價值的是土地」，或是「老公寓土地持份高，價值 比同屋齡的電梯大樓高」，實際上交易起來真的是這樣嗎？ 說到底不動產就是在某個地點有某個大小的空間，價值的根 本就是這樣而已，也就是說不管你的土地持份多少，重要的 還是能夠被使用的空間有多大，同樣地段同樣室內坪數的30 年公寓跟30年大樓，也並不會因為公寓的土地持份比較多， 就可以賣比較貴啊。（預期都更另當別論） 所以說，不動產的價格，做為買家大多就是以「比價」來決 定到底要出多少錢買，然後因為交易特性的關係反應會較為 遲鈍，因此新屋跟中古屋的差距，就是看新屋的漲幅來決定 吧。 台北可能是新屋許久無法再創新高，而且單坪價高，在時間 的發酵之下，中古屋的價格就慢慢逼近新屋，不然在中南部 一般25年左右大樓會是新大樓的60% ，也就是說新大樓1 坪 25萬的話舊大樓大概1 坪15萬，為什麼差距比台北大，因為 單坪價比台北低很多，按照台北的算法只有19% 的話，新大 樓1 坪25萬，25年舊大樓1 坪20萬，你是買家會用1 坪20萬 買25年舊大樓嗎？一間25坪兩房新舊總價也才差125 萬，很 明顯舊大樓不可能是這個價格。 但是台北呢，25坪新舊總價可以差到400 萬，即使比例一樣 ，但這個價差看起來是不是合理多了？這個價差就會讓很多 人捏不上去，但市場上最低價的房子又只有那些，那雖然貴 ，也只能硬著頭皮買了。 因此不動產新舊的價差，我覺得是買家比價後的結果，而買 家在比價時，我真的很少聽說有人在算房屋折舊多少土地持 份多少的。 我是在台中買的，這個資料就是透露出台中的新屋不斷創新 高，當與舊屋的差距過大的時候，在比價效應下，就會帶動 舊屋的價格，所以這兩年臺中中古屋的價格也是漲很多。 而且我覺得他的資料不太符合一般人的想像，因為臺中市很 大，原舊縣區現在也算「臺中市」，而且不像台北有方便的 捷運，城鄉差距比台北大太多了，台中市區的開價幾乎都破 30，不能把舊縣區的房價一起算進來。 --
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.205.6.115 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602085873.A.642.html

推 ceca: 會計估價 vs 實際市場....本來就有不同的數字..XD 10/07 23:57

→ ceca: 一堆人用會計估價方式來計算市場. 10/07 23:57

→ ceca: 那被坑剛好而已. 10/07 23:58

→ ceca: 另外,房子的價格是"空間價值". 10/07 23:58

→ ceca: 不然請問40年地上權,值多少..XD 10/07 23:58

→ ceca: 難道地上權50年就 = 0塊,那快點全部送我. 10/07 23:59

→ ceca: 結果4x年地上權大樓,前幾年還超級大漲..XD 10/07 23:59

→ ceca: 因為出租投報率突破天際,所以包租公包租婆去把它買到漲翻天. 10/08 00:00

→ ceca: 尤其買了無腦長租給社會住宅...你看多爽. 10/08 00:00

→ ceca: 但是你用甚麼土地建物去算...他不是應該比紫晶洞還便宜才對? 10/08 00:00

推 kusomanfcu: 除了雙北其他地區的房價可能這輩子都遇不太到都更 10/08 00:13

推 kusomanfcu: 全台灣都更佔比台北超過60% 10/08 00:16

→ kusomanfcu: 新北超過15% 10/08 00:17

→ kusomanfcu: 3/4的都更在雙北這就是答案 10/08 00:17

→ kusomanfcu: 所以土地計算的算法只適用在雙北 10/08 00:17

推 Nubybee: 這篇有道理 感謝指教, 不過也就是說若低總價地區真的 10/08 00:30

→ Nubybee: 若暴漲的話,中古屋的漲幅很有可能高於新屋? 10/08 00:30

→ ceca: 長期中古屋都漲贏新古屋. 10/08 00:35

→ ceca: 除非你說的新屋是"建商新推案價格". 10/08 00:36

推 kusomanfcu: 扣除維護其實差不多拉 10/08 00:58

→ ceca: 還是遠遠屌打新古屋. 10/08 01:01

→ ceca: 這10年好了,新古屋翻倍困難,老屋很多2.5倍up還有不少3倍. 10/08 01:02

→ ceca: 差太遠了..XD.. 10/08 01:02

→ ceca: 有興趣甚至可以拿20年來看. 10/08 01:02

→ darthv: 換句話說台北市的老舊中古房子是所謂的季芬財 10/08 09:43

→ ceca: 台北價差太小要問在地投資客 10/08 14:05

→ ceca: 中南部，新屋新古差兩成，跟老屋差三成以上 10/08 14:06

→ ceca: 所以新建案25，那老屋低於15都是會被加速上拉 10/08 14:06

→ ceca: 而你看35年屋可能還在10~12 10/08 14:07

→ ceca: 所以老屋一定漲比較多，因為背離太大xd 10/08 14:07

→ ceca: 當然中南部如果新屋25,40年老屋18 10/08 14:08

→ ceca: 那自然不要買老屋 10/08 14:08

→ ceca: 去年說要進美術館的原因之一也是 10/08 14:08

→ ceca: 美術館的房價快跟其他地方差不多 10/08 14:09

→ ceca: 外加老屋被我們玩到大漲到快跟2x年屋一樣價格 10/08 14:09

→ ceca: 所以該返回蛋黃區 10/08 14:09

→ ceca: 因此去年就開始回漲蛋黃區 10/08 14:10

→ ceca: 今年降息則是更價差漲蛋黃區 10/08 14:10