※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1653966586.A.75C.html
推 krf08: 房子最大的問題之一是你問不到那個建案可以有5%投 05/30 00:01
→ krf08: 報率。給你問到 05/30 00:01
→ krf08: 了也沒那個資金。你在房版十之八九就是永遠聽不到 05/30 00:01
→ krf08: 漸暗的名字但是 05/30 00:01
→ krf08: 每個人投報率都很高。但是如果是股票的話五%的投報 05/30 00:01
→ krf08: 率擬在五版問 05/30 00:01
→ krf08: 你最少可以找到10隻以上有名有姓的 05/30 00:01
→ krf08: 股版問 05/30 00:02
→ krf08: 房版的特色就是搞神秘 同樣的問題卻可以在股板得到 05/30 00:03
→ krf08: 很透明的答案 05/30 00:03
推 D8716770: 都退休了，你覺得銀行會讓你貸幾成？ 05/31 11:23
推 ilovemj: 我也曾經考慮過買房收租 但光想到要應付租客就算了 05/31 11:23
推 daze: Well...Compare apple to apple, 股票要貸款比房屋增貸快 05/31 11:24
→ daze: 股票融資可以當天提款，房屋增貸可以嗎? 05/31 11:26
推 ErnestKou: 5倍是Max，會逐步遞減，要維持槓桿就是要繼續找新物件 05/31 11:29
推 genius945: 覺得有點道理，而且房貸槓桿的成本較低，另外除了租金 05/31 11:38
→ genius945: 投報外還有房產本身的增值才對!? 05/31 11:40
推 daze: 股市槓桿成本比較低。隱含利率可以低於0。 05/31 11:40
推 krf08: 股票也可質押，記得不要找銀行要找券商利息差很多。只要你 05/31 11:50
→ krf08: 的標的是0050這種或權值股，券商基本上不會跟你基歪。債券 05/31 11:50
→ krf08: 要賣只要一定的評等也沒什麼折價。講到這個房產流動性本來 05/31 11:50
→ krf08: 就是公認的爛，急用錢時你就知道券商軟體按兩下就解決的好 05/31 11:50
→ krf08: 處，和四處拜託房仲投客的悲哀 05/31 11:50
推 krf08: 急難要用錢，如果是房產就要有被趁火打劫的準備 05/31 11:55
→ ohyakmu: 槓桿20倍是怎麼算出來的 05/31 11:56
推 edkoven: 他寫錯了，投報4%/貸款8成/槓桿5倍 = 投報20% 05/31 12:01
→ RunForestRun: 人家只是隨便靠感覺說說 樓上幾樓臉不要打太大力 05/31 12:03
推 edkoven: 房產槓桿好處是年輕低資產時可借大筆資金，2000萬房貸8成 05/31 12:08
推 krf08: 股票60萬（其實還不用，現在有零股）就能買股票界的林志玲 05/31 12:08
→ krf08: 台積電。你60萬可以房產界買到什麼等級？連如花都有困難！ 05/31 12:08
→ edkoven: 就是借1600萬，剛出社會到地下錢莊都借不到這麼多錢 05/31 12:09
推 krf08: 房地產不是不能投。資產配置的書其實都會提到房產 05/31 12:38
→ krf08: 。但是他的順序 05/31 12:38
→ krf08: 都會排在股債之後。房產的分析永遠都是沒仲介費沒 05/31 12:38
→ krf08: 稅金也不會投客 05/31 12:38
→ krf08: 砍價這種天天都發生的事。 05/31 12:38
→ lovebridget: 股票槓桿50%人人怕 房子槓桿500%就不怕了? 05/31 12:48
→ lovebridget: 那麼敢開槓桿可以期貨呀 百倍槓桿0利息 05/31 12:49
推 EddieJeremy: 房子不會跌 所以槓桿開爆不用怕 05/31 12:52
推 persionbird: 股市要槓桿也有期貨，還0成本 05/31 12:55
→ persionbird: 房貸可以增貸，股票也可以質押 05/31 12:56
→ persionbird: 我雖然也有買房，但單純就想自住而已，預期的投報房 05/31 12:57
→ persionbird: 地產真的就是輸 05/31 12:57
→ boombastick: 送分題 你各位不買嗎？ 05/31 13:04
→ DDHOWDA: 重點是期貨不能長期持有吧 不然存股幹嘛 你就存期貨存到 05/31 13:05
→ DDHOWDA: 退休阿 人家房子可是槓桿抱到退休 05/31 13:05
→ DDHOWDA: 期貨每轉倉一次就是成本 05/31 13:06
→ DDHOWDA: 台積電波動太大了 沒意義 根本不適合退休房價波動小 你 05/31 13:10
→ DDHOWDA: 家的房價會年初過了3個月就跌掉10幾%嗎 05/31 13:10
→ TEYU21: 開槓桿就算金流就好啦，算出來就可以了 05/31 13:11
→ TEYU21: https://www.ptt.cc/bbs/Foreign_Inv/M.1649159301.A.548 05/31 13:12
→ TEYU21: .html 05/31 13:12
→ DDHOWDA: 期貨還有轉倉成本 長期持有的成本根本高到不像話 波動又 05/31 13:12
→ DDHOWDA: 大 05/31 13:12
→ TEYU21: #1YJ2o5L8 (Foreign_Inv)，開槓說只是說說，愛買房去買吧 05/31 13:13
→ TEYU21: ，我相信excel 05/31 13:13
推 heavenbeyond: 你這種算法是把租金全部都算成收益。但你收的租金都 05/31 13:13
→ heavenbeyond: 不用拿去繳房貸/土地稅/地價稅/維修費...的嗎？ 05/31 13:14
→ heavenbeyond: 退休族還要繳8成房貸，這已經是非常大的壓力了，你 05/31 13:14
→ heavenbeyond: 怎麼能確定你的房子在貸款的20年間"永遠都有人承租" 05/31 13:14
→ heavenbeyond: ？沒人租你就沒現金流，怎麼辦？再拿房子去抵押換現 05/31 13:14
→ heavenbeyond: 金，這對於退休族而言更是不可取。 05/31 13:14
→ TEYU21: 去買房，快，讓台股跌爆，我需要買更多更多更多的便宜資 05/31 13:14
→ TEYU21: 產 05/31 13:14
推 krf08: 租金要高基本上也建築在1要逃稅 2要隔套房或違建 05/31 13:16
→ krf08: 這些行為。股債 05/31 13:16
→ krf08: 都不必 05/31 13:16
→ TEYU21: 股市槓桿不用開期貨啊，開股票質借啊，這就是我篤定我報 05/31 13:18
→ TEYU21: 酬率遠勝買房，我買006208質押006208，目前年化報酬11.78 05/31 13:18
→ TEYU21: 實際更高就是因為還有股票質押不動用不計息懶得精算，現 05/31 13:18
→ TEYU21: 有資金全數all in，過日子的錢跟緊急預備全是股票質借爽 05/31 13:18
→ TEYU21: 爆 05/31 13:18
→ TEYU21: https://i.imgur.com/hUXlbFs.png 05/31 13:21
→ FMANT: 低調點，不然又有人要來買房 05/31 13:27
推 jyan97: 原po講反了，臨時要用錢房子更麻煩，要兩三個月才拿到錢 05/31 13:32
→ jyan97: ，就算房子可以增貸，股票也可以質押，更不用說要槓桿股 05/31 13:32
→ jyan97: 票可以開期貨或槓桿etf 05/31 13:32
推 jyan97: 原po講的好處都不是房子獨有的，股房兩者就是性質不同的 05/31 13:54
→ jyan97: 東西，房子是實體資產，股票是證券，這兩者比報酬或風險 05/31 13:54
→ jyan97: 沒有意義，流動性差太多 05/31 13:54
→ jyan97: 功能也不一樣 05/31 13:59
推 krf08: 房子真正無法取得的地方主要是自主的歸屬感。這點 05/31 14:06
→ krf08: 沒有金融商品可 05/31 14:06
→ krf08: 以替代。但是談到投資功能，同樣的投報在金融商品 05/31 14:06
→ krf08: 中多的是風險更 05/31 14:06
→ krf08: 低的 05/31 14:06
→ krf08: 取代。typo 05/31 14:06
推 SweetLee: 開槓桿是smart beta 不會是白吃的午餐 反而分散配置這 05/31 14:21
→ SweetLee: 種白吃的午餐房子要實現起來相對困難 05/31 14:21
→ SweetLee: 然後 其實出租真的有一部分是勞力收入啦 退休了真的不 05/31 14:22
→ SweetLee: 必再這麼累 05/31 14:22
推 krf08: 房版的房產只限台灣房，畢竟上面一堆房仲投客。提到reits都 05/31 14:27
→ krf08: 還會被群攻。反正是個神奇的地方 05/31 14:27
→ krf08: reits可以做到分散風險，也有很多內建槓桿(m-reits),而且還 05/31 14:30
→ krf08: 可以選無戰爭無少子化國家。不過這幾點房版都會告訴你不是 05/31 14:30
→ krf08: 風險而且房價會因此暴漲 05/31 14:30
推 kitten123: 房價只會漲不會跌~~空空不要造謠~疑，走錯棚 05/31 14:35
推 krf08: 房版的定義是做多reits也算空空 05/31 14:51
推 persionbird: 其實台灣期貨（台指）長期都是逆價差，所以是可以長 05/31 14:55
→ persionbird: 期持有。轉倉成本也是低到可以忽略 05/31 14:55
推 persionbird: 另外我覺得房價是把波動換成流動性。市況不佳的時候 05/31 15:00
→ persionbird: 變成有價無市。 05/31 15:00
推 rainsilver: 房地產就是差在流動性 臨時要用錢很麻煩 05/31 15:12
→ rainsilver: 不然房貸的槓桿真的穩 很難爆炸 05/31 15:13
→ abyssa1: 4%投報率要扣利率啦 大概剩2.5% 五倍大概12.5% 05/31 15:39
→ abyssa1: 房貸優勢在lifecycle investment 年輕開滿槓桿慢慢縮 05/31 15:39
→ abyssa1: 房貸優勢在比較不會被追繳斷頭 槓桿可以開比股票大 05/31 15:40
推 abyssa1: 但是扣折舊與費用 低流動性 高交易成本 算一算 05/31 15:45
→ abyssa1: 也沒有什麼超額利潤 而且僅限前兩間才有好條件 05/31 15:45
→ abyssa1: 優勢因為限貸無法複製到第三間以上 05/31 15:45
→ abyssa1: 但買一間自住+一間投資房 作為資產配置算是不錯的選項 05/31 15:45
推 Capufish: 期貨可以無限轉倉，懶得轉你可以直接槓桿ETF 05/31 15:57
→ Capufish: https://reurl.cc/rDKOoN 05/31 15:57
推 Capufish: 年輕時股票開槓桿，累積資產後去槓桿，改放房產槓桿 05/31 15:59
→ Capufish: 用房產降波動性，同時有足夠流動性股票，可以並存啦 05/31 16:00
推 abyssa1: 期貨無限轉倉很不錯 我抓1.5～3倍做很久了賺了幾千 05/31 16:09
→ abyssa1: 萬 個人覺得比房地產好 不過解定存補保證金時心理 05/31 16:09
→ abyssa1: 壓力大一些 賺到一定規模 海外所得都要繳稅時 分一 05/31 16:09
→ abyssa1: 些去房地產可以讓心裡壓力減輕不少 05/31 16:09
→ abyssa1: 後來股房配置大概1:1 不過房地產只需要放20%本金 加裝潢 05/31 16:11
→ abyssa1: 也才30% 指數至少要放50%本金 05/31 16:11
→ abyssa1: 房地產又可以兼顧學區 一魚多吃 05/31 16:11
推 krf08: 房地產給人穩的感覺有部分是來自多年的低利率。等利息3%出 05/31 19:50
→ krf08: 現，應該蠻多人會收回這個感覺 05/31 19:50
推 sunsetswish: 利息3%…. 05/31 21:54
推 sailinthesky: 槓桿開了現金流還軋的過來嗎？ 05/31 22:01
推 oldseed: 其實為什麼會有不動產變現快，的錯覺？ 05/31 22:39
→ hsiliang: 我直接問你，當你老了銀行還會貸給你這麼多錢嗎？而且 05/31 23:42
→ hsiliang: 房子買賣半年一年跑不掉，那天泡沫撐不住想賣都賣不掉， 05/31 23:42
→ hsiliang: 流動性風險高到嚇死人。股票期貨可以一鍵賣出，房子不 05/31 23:42
→ hsiliang: 行。而且你知道房屋仲介那邊有多黑嗎？你沒私底下給房 05/31 23:42
→ hsiliang: 仲錢，房子可以賣到五年以上。你居然敢賭人口越來越少 05/31 23:42
→ hsiliang: 的台灣房子價值會越來越高。光是這次QT我都覺得會造成 05/31 23:42
→ hsiliang: 房地產崩盤了，你還敢買房子。我深感華人土地私有財是多 05/31 23:42
→ hsiliang: 麼扭曲的想法，賺錢不但賺到倫理道德通通都沒了，被人 05/31 23:42
→ hsiliang: 賣了還幫別人數錢 05/31 23:42
推 kitten123: 樓上不要危言聳聽，房地產只會漲不會跌，經濟火車頭欸 06/01 00:12
推 hsiliang: 我懶得理樓上是不是反串了 06/01 09:34
→ Gyin: 房產精華區長期來說也是漲啦~但都退休了不會想全壓房產 06/01 10:31
→ abyssa1: 退休真的不適合 除非是有特殊稅務考量 或是子女不成材 06/01 11:19
推 Petrovsky: 台灣房地慘 就是馬扁 XD 06/02 20:57
→ Horacio: 退休了的話能代的有限吧 06/06 11:31