[請益] 110高考三級民法物權問題一則

甲公司於民國（下同）86 年 10 月間建造完成 A 公寓大廈，甲於同年銷售該大廈房屋 時，均與各個承購戶訂定下列契約內容：「A 大廈中之 B 建物雖登記為甲單獨所有， 但依使用執照及所附建物記載用途為社區辦公室，甲同意供社區全體住戶作為公共設施 使用。」其後，A 大廈之管理委員會在 B 建物內設置管理室、交誼廳、桌球室等社區 公共設施。詎 B建物嗣於 95 年 9 月遭法院查封拍賣，拍賣公告載明：「B 建物目前 為 A大廈之社區辦公室，供管理室、交誼廳等公共設施使用，債務人甲未現實占有， 於拍定後不點交」等語，後由乙拍定取得 B 建物。今乙訴請 A公寓大廈之全體住戶交 還 B 建物，是否有理？ 1.依張璐解題書的見解，公寓大廈管理條例施行後(84年)，約定專用或共用非依規約 無效，本題是86年設立的專有共用之分管契約，照老師見解應該無效。 2.但我看公職王的解答，他有找到本題的背景判決(106年度台上字第1040號民事判決) ，這個判決直接依民法第799條之1第4項後段的團體法法理拘束特定繼受人，完全沒提到 非依規約無效這件事，該裁判從96年開始打，歷經9個判決也都完全沒提到，想請教是 小弟哪邊有理解錯誤..感謝大大 --
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推 HunsKing: 規約跟分管契約應該是不一樣的東西 10/19 09:07

→ wowisgood: 是不一樣沒錯~ 10/19 09:10

推 pinjose: 張璐是錯的吧 10/19 09:48

→ pinjose: 不過管理條例確實有這樣規定23條2項 10/19 10:15

→ pinjose: 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 10/19 10:15

→ pinjose: 非經載明於規約者，不生效力 10/19 10:15

→ pinjose: 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益 10/19 10:16

→ pinjose: 權及住戶對共用部分使用之特別約定。 10/19 10:16

→ pinjose: 不過這題B似乎是獨立建物，不算共用部分吧？ 10/19 10:21

→ wowisgood: 他是約定，專有共用，有符合第一款約定共用部分 10/19 10:37

→ wowisgood: 噢 不太確定 10/19 10:39

推 ntnusleep: 這題難度很深。 我也有看張璐的書，超棒的! 10/19 12:06

→ ntnusleep: 關鍵在題目敘述的定性 10/19 12:07

→ ntnusleep: 甲就其專有部分一一與住戶約定供社區使用 10/19 12:09

→ ntnusleep: i顯然不是規約 10/19 12:09

→ ntnusleep: 該專有部有為甲單獨所有，所以也不會是分管契約 10/19 12:09

→ ntnusleep: 所以，就只是甲與社區住戶間之「約定」 10/19 12:11

→ ntnusleep: 定性完再處理是否保護買受該專有部分之後手 10/19 12:11

推 theseus: 共有專用跟專有共用是不同的概念。張璐在書上反覆強調的 10/19 12:12

→ ntnusleep: 以799之1處理 10/19 12:13

→ theseus: 專用權得否依規約以外方式取得問題，涉及的是共有專用， 10/19 12:13

→ theseus: 跟本題的專有共用不同。 10/19 12:14

推 peiningyu: 謝謝分享 10/19 12:16

推 ialwaysloser: 張璐沒有說共用非依規約無效吧。你指的張璐解題書 10/19 12:29

→ ialwaysloser: 見解是在哪一頁？另外「專有」共用就不會有分管契 10/19 12:29

→ ialwaysloser: 約，共有才有分管的問題。 10/19 12:29

→ wowisgood: 喔喔喔喔! 懂了 感恩各位大俠 10/19 13:00

推 steverxxx: 推老師上來親自推文 10/19 13:49

推 ntnusleep: 看到老師親自上來回文，非常感動! 10/19 18:33

推 XOtting: 謝謝分享 10/20 15:51