[請益] 開價高於實登太多，怎麼開價？

謝謝各位房版的鄉民 在這邊取得很多知識 謝謝大家 最近又看到喜歡的房子2房兩廳1衛建案屋齡5年，開價868，一坪含平面車位平均下來31萬 （總坪數27. 91） 但是同一棟最近一筆實價登錄在去年7月 格局差不多也含一個平車，成交價在一坪22.5左右 去年4月三房兩廳成交一坪25萬 友人有教學 可以用比如富邦銀行鑑價系統初步估價，房屋落在630-710之間（含車位） 友人也說，可以試著從23～23.5開始議價 但這個開價會低於屋主開價少了200萬 地點位在台南永康的外圍一些，所以我覺得如果一坪要開到25我可能就不會想要買 但友人有跟小弟說：你開23沒關係，但是你要明確跟房仲說為什麼你會想開這個價格 1.依照去年實登最後一筆22.5萬 你願意加價1萬來開價 希望屋主可以知道我們是想要談 但可能跟屋主開價有落差 但希望有機會可以談談看 2.附近生活機能其實不是特別方便 騎車到比較生活區要大約5-7分鐘 不然附近就是只有一間7-11 3.同一個建案3房加平車只開價888（權狀33.27坪含車位，平均開價26.69萬而已，雖然是 在二樓） 大家可能會想說為什麼一樣開價幹嘛不看三房的物件 因為小弟覺得如果屋主願意接受小弟開價的理由來談，依照小弟目前的需求及預算（大約 700以內），當然是買兩房就滿足了，三房的這個屋主其實開價蠻合理，但相信如果合理 談價空間範圍不會太大，當然還是爆預算了 再麻煩各位鄉民大大指點迷津… 還是就像鄉民說 我應該看去年最高25加價1萬以上來喊才更合理，而不是看最後一筆呢？ -- 好像也只能這樣了 優點就是安靜住宅區這樣.. 30可以買東橋重劃區了QQ 謝謝！ 了解 去年7月同建案一樣2房成交760可是坪數比我看到這間室內坪大了3坪多，總坪數大了快6 ，這樣如何當開價參考呢？
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.66.62 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708615763.A.89B.html

推 a96932000: 拿2樓三房的單價*坪數喊喊看?(當然如果還是超預算太多02/22 23:40

→ a96932000: 直接跟仲介說我最多就這樣~沒再更多了02/22 23:40

推 AirLee: 開價就是讓你殺的 反正你描述的機能大不了不買，我02/22 23:52

→ AirLee: 家走路去全家5分鐘我都覺得遠了02/22 23:52

→ pptsuck: 你不買有人開30萬等著搶02/23 00:09

推 Tattoo: 就問看看，主要是你有多喜歡。雖然在售的房子很多，但是 02/23 00:25

→ Tattoo: 你真的看得上，然後價格又接近的不會太多。02/23 00:25

→ Tattoo: 高雄都快要找不到35以下的五年兩房了。喜歡就快出手。先02/23 00:26

→ Tattoo: 斡旋再說02/23 00:26

推 diablome168: 三房看均價 兩房看總價 end02/23 00:27

推 moke: 拿銀行鑑價去談，有憑有據，運氣好有時能買到比鑑價低。貸 02/23 00:40

→ moke: 款也方便。 02/23 00:40

→ PTTMAXQQ: 每個屋主不一樣， 02/23 03:35

→ PTTMAXQQ: 而不是靠一張嘴在那裡喬， 02/23 03:35

→ PTTMAXQQ: 一切都是要下斡才知道 02/23 03:35

推 superastar: 我看我們社區，111/11月單坪41萬（4樓）；112/12單坪4 02/23 06:25

→ superastar: 7萬（1樓住家非店面），其實重點在屋主心態吧，周圍就 02/23 06:25

→ superastar: 是成交到50以上了 02/23 06:25

推 sa0128: 下斡就知道了 不過我覺得沒機會 02/23 07:54

推 iceyu: 買房先學會拆車位才算單價吧 這基本的 02/23 08:06

→ iceyu: 拆完的真實單坪價會很驚人 02/23 08:06

推 cblade: 直接出價，看仲介收不收，每個屋主物件都不一樣呀 02/23 08:07

推 losmith: 你就開你覺得那房子你願意花的價碼開 02/23 08:31

→ losmith: 2樓那個你可以也找同個房仲去看一次 比較屋況 02/23 08:32

→ losmith: 如果兩個屋況差不多 可用2樓單價去算你2房總價來跟屋主喬 02/23 08:34

→ losmith: 如果同樣屋況 2樓那間會是你很好用來喬價錢的籌碼 02/23 08:35

→ losmith: 但不建議用單價23.5開始談 實登近期有25 屋主預期心態25+ 02/23 08:37

→ hongdagg: 大不了不買而已 02/23 08:50

推 jessicaabc98: 就大不了不買而已 02/23 09:20

→ Taiwanwolf: 開2樓價讓房仲去努力 02/23 09:55

推 jimmy911112: 我的話，很想要會開740去談成交740-750、不急開720成 02/23 10:12

→ jimmy911112: 交720-725，不用跟房仲解釋、就說預算到那就好 02/23 10:12

→ jimmy911112: 另外，如果不是專簽更好，好仲介會促成交、這個仲介 02/23 10:13

→ jimmy911112: 不行就換下一個 02/23 10:13

→ Taiwanwolf: 不要讓仲介太舒服，讓仲介去拉屋主，拉不動就自砍服 02/23 12:08

→ Taiwanwolf: 務費 02/23 12:08