[閒聊] 來聊聊建商預售屋跟成屋為什麼賣這價

大家應該都很好奇 包涵國昌老師 跟館長以及各位鄉民們 都很在意建商預售屋 或剛蓋好的成屋 為什麼這麼貴 而且價格死不願意降價 但是最後都很神奇的都可以完銷找到買方去買單承接 1.土地取得成本問題 以我所知 大部分的建商 其實從土地來源取得這塊就已經有成本問題了 通常老董自己長年累積囤的便宜土地 真正要推案的時候 也是賣給公司 自己賺一次土地增值的價差(自己公司也是明算帳) 如果不是自己囤的地 透過合建或都更來的 成本就是眾多地主 以及業主們要分配回去的房地價值 就是建商的土地取得成本 (這就為什麼潤泰台北市上次某案子海砂屋蓋回去賠償客戶的案子公設比會那麼低) (因為多蓋一坪那都是成本 他那案子只是交代海砂 挽回商譽跟賺點小工錢而已) 講白就是 土地取得成本 大致上決定了一半售後房子價值與成本 如果有人曾經有買地自建的經驗 其實就能懂我所講的這一切 你花多少錢買到這塊素地 這塊土地坪數*(容積率+獎勵容積率)*(1+公設比) 決定了你能蓋出多少坪的房子(可銷售面積=俗稱的權狀面積) 2.建築成本的上升 建築成本我記得應該是10年前吧 那時候自地自建透天建築成本抓七萬 現在抓10萬都有點問題了 原因在於 工人薪資的上漲 鋼筋水泥的價格也不會等同十年前的價格 我最近成交的土地 客戶自己去找建築師跟營造廠報價 很有趣的是 對方報給他的數字就高於每坪十萬元 他不敢相信 所以剛好前幾天在鑑界的時候 就直接問賣他土地的同樣有營建背景的賣方 而賣他土地的這位營造背景的人 也是跟他報十萬左右 但他也很老實說 要找到自己熟的認識的人才有辦法壓到這樣的價格 講白就是 建築成本十萬 可能大建商或像飽咖咖這種大批去弄的 才有辦法以量制價 還有就是挖地下室幾層樓也有他的成本 越深越貴 蓋高樓成本也更高 15樓以上高樓營造成本也是會增加很多的 但問題是 那也是人家建商做為生意人將本求利當作自己的利潤來源之一 就算你想要自地自建不想給建商賺 營造廠還是要賺你的工錢以及他認為他該有的利潤 所以土地取得成本+營建成本的上升 40年前跟20年前比 跟10年前跟現在 只有增不會減 我那已在西方極樂世界的爺爺 40年前在台北市自地自建蓋了四層樓整棟的公寓 扣掉分回給原地主的那一份 大致上建了大約140坪建坪 當時整個弄到好就花一百萬台幣 40年前的100萬台幣跟40年後的100萬台幣已經不是等值了 這也是為什麼 40年的老房子你現在要買也不可能是當時的原價 因為不會有任何一個人這麼佛心 自己承擔所有通貨膨脹貨幣貶值的價格原價售屋讓給你 除非你是繼承人這樣........ --------------------------------- 建商新屋除了土地成本+營造成本以外 還有託人銷售的管銷費用成本 大致上還要在+三成 所以站在建商本質就是蓋房子出售獲取他營業利潤的角度立場來說 成本只有逐年上升 基本上不可能逐年下降 除非地主願意便宜賣或便宜分回房地讓他取得成本更低 這也是人性的一種不可能達成的事 所以你只會看到 建商推預售案或新成屋案子 一年比一年高 推不動頂多賣到成本以上的數字後就不願意再降價賣原因在此 財務周轉不靈 很多寧願選擇捲款逃也不願意降價賣(殺頭生意有人做 賠本生意沒人做) 站在一般消費者立場 其實本身就是一個財力不對等 立足點就不公平的競爭 所以買新屋跟買新車一樣都只是爽度而已 要買便宜太難了 除非你有人脈的管道(比如跟台肥很熟啦 高級庶民之類的) 不相信的人 其實你自己嘗試一次買地自建一次 你就知道有沒有比建商便宜多少了 術業有專攻 人家有本事壓便宜成本蓋房子賣你價差賺錢 那也是人家的本事就是了 畢竟各行各業企業主也是在乎毛利率的 最後再舉個例子 https://lihi.biz/RCEAI 像這案子 在林口來說 屬於住二土地 容積225% 十年前的地價便宜 所以才有在蓋透天 現在住二土地建商沒人要蓋透天了 因為土地取得成本變貴了 蓋透天賣根本不划算 那相對來說 在林口住二土地分區的透天 外觀保持不錯較有質感的 那就又屬於比較珍稀的物件了 畢竟住二的透天 所在的位子 生活機能 跟到中心商業區的距離都是比住一來說相對較優的 所以比較適合上班族的購買 -- 再也不需要悲嘆的時間了 即刻打破極限的障壁吧 Go to the outside of daydream,Break your limits! https://lihi.vip/K3Sw3
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推 cookeeshop: 推！我也想當庶民QQ 11/24 06:44

推 amethystboy: 推分享 11/24 06:53

推 punkdog: 事實 11/24 07:31

噓 dans: 亂講一通 11/24 08:36

→ dans: 公設比低代表建商少賺。大部分公設都是免計容積項目，用建 11/24 08:37

→ dans: 築成本蓋，用台北市價賣，怎麼會有多蓋一坪會是成本的問題 11/24 08:37

噓 dans: 托人銷售管銷費用加三成？夢到的是不是？ 11/24 08:38

推 cofepupu: 就說你中國d根本沒搞清楚潤泰海砂重建案子是沒跟住戶收 11/24 08:39

→ cofepupu: 費的 11/24 08:39

→ dans: 七年專職的房地產經歷結果什麼事都靠道聽塗說，還有臉發文 11/24 08:39

→ dans: 吹牛幫很多人解答疑惑 11/24 08:39

→ cofepupu: 多蓋一坪公設是建商賺?笑死根本沒看清楚別人文章 11/24 08:40

噓 dans: 所以你的意思是潤泰雙子星沒對外銷售是不是呀？ 11/24 08:40

→ cofepupu: 中國d還是回去想想自己得鼠疫要怎麼辦好了 11/24 08:40

→ cofepupu: 還在鬼扯潤泰雙子星...好可憐的中國人看不懂文字 11/24 08:41

噓 dans: 你是說潤泰鬼扯嗎？海砂屋重建案是潤泰自己取名雙子星的喔 11/24 08:43

推 cofepupu: 中國d連潤泰為什麼只蓋到15樓容積不用完原因都不知道， 11/24 08:44

→ cofepupu: 在那邊鬼扯，笑鼠人 11/24 08:44

推 cofepupu: 也難怪，中國d殘體字看習慣了，看不懂繁體中文啦 11/24 08:50

推 cofepupu: 也許是已經鼠疫影響到腦了，難怪開始胡言亂語。幫你QQ， 11/24 08:51

→ cofepupu: 阿門，早日轉生當蟑螂喔 11/24 08:51

噓 dans: 潤泰雙子星住三土地，實際容積用到616.9% 11/24 09:00

推 cofepupu: 該案適用海砂屋特別條例，原容積可放寬30%，但並未蓋滿 11/24 09:03

→ cofepupu: 實際上約達24%，僅多出13至15樓三個樓層共計24戶。 11/24 09:03

噓 dans: 兩位林口永慶漏水屋好基友別來對台北市房價比手畫腳的，連 11/24 09:03

→ dans: 竹北房價都比林口高 11/24 09:03

→ cofepupu: 所以沒用完的6%獎勵容積要蓋在中國d的屁眼上了 11/24 09:03

噓 dans: 少6%太有良心了，那這樣所有建商都是良心建商了 11/24 09:04

推 cofepupu: 所以為啥要蓋到15樓以上?中國d繼續顧左右而言他持續跳針 11/24 09:06

→ cofepupu: mode ing 11/24 09:06

噓 dans: 最初送件是627.6%，最終核審是616.9%這樣看來一定是潤泰自 11/24 09:08

→ dans: 己主動砍自己申請的，真是太感動了 11/24 09:08

→ dans: 建商都這麼有良心以後林口沒業績好基友永慶不要再仇建商囉 11/24 09:08

推 cofepupu: 所以96戶海砂免錢戶，潤泰多蓋一坪公設多賺一坪?還是灌 11/24 09:10

→ cofepupu: 在24戶銷售戶當成本內? 11/24 09:10

→ dans: 大家也一定是誤會了，住三土地本來就能跟信義行政中心一樣 11/24 09:10

→ dans: 蓋到1000%容積率，潤泰太有良心才只蓋到600%而已 11/24 09:10

→ cofepupu: 中國d去當良心建商做功德不要賺錢賣掉鄉民阿 11/24 09:11

→ dans: 我本來就要便宜賣呀，兩位好基友不是早跟我一起成立居住正 11/24 09:12

→ dans: 義賠售聯盟了嗎？ 11/24 09:12

→ cofepupu: 不過可能沒人敢買你蓋的案子吧，一定偷偷灌海砂，輻射 11/24 09:12

→ cofepupu: 鋼筋降低成本的 11/24 09:12

→ dans: 還好啦，我頂多蓋林口麗林段漏水屋給仲介，然後讓仲介幫我 11/24 09:13

→ dans: 上網廣告說稀缺透天要搶要快 11/24 09:13

→ cofepupu: 誰跟你這蟑螂是好基友。不要到處蹭人，你身上很髒。 11/24 09:14

噓 dans: 誰要跟你好基友，你們兩個林口漏水屋永慶仔自己相好去 11/24 09:15

推 kirry: 鋼鐵價格創新低... 博恩夜夜秀上 xx水泥不是都...租金才多 11/24 09:16

→ kirry: 少..台灣水泥工資也沒漲..都死豬價..石油價格也沒前幾年高. 11/24 09:16

→ kirry: ..到底都去誰的口袋？ 11/24 09:16

→ dans: 「蹭」什麼「蹭」，漏水屋仔沒出過國倒說一口流利的中國話 11/24 09:16

推 cofepupu: 好啦，可憐你得了鼠疫，想吃豬肉又只剩豬瘟肉可以吃。 11/24 09:17

→ cofepupu: 鼠疫死亡時間太快，剩下日子不多。你盡量罵吧。 11/24 09:17

推 cofepupu: 台灣跟中國一邊一國啦，中國d不要把你得的鼠疫帶賽到台 11/24 09:20

→ cofepupu: 灣來喔，死在中國就是死得其所了啦 11/24 09:20

推 cofepupu: 去跟得鼠疫的習包帝一起抱在一起哭吧 11/24 09:22

噓 dans: 我認識兩個林口永慶好基友上不了業績，股票又賠了一屁股， 11/24 09:22

→ dans: 也是跟他們嘲笑的中國人一樣買不起豬肉 11/24 09:22

→ dans: 幸好一賴天下無難事，住媽媽的房吃媽媽的飯，還算生活無憂 11/24 09:23

推 cofepupu: 中國d你有什麼遺言儘快說吧。 11/24 09:24

→ cofepupu: 等你全身發黑後就沒機會說了 11/24 09:25

→ cofepupu: 連房板都有得了鼠疫的中國五毛入侵，笑鼠人 11/24 09:26

噓 sjyang: 工資上漲？員工：工人薪資跟2-30年前一樣 11/24 11:27

→ cofepupu: 原來台灣基本工資20年前跟現在是一樣der 笑死。 11/24 11:32

推 Celtic8879: 潤泰雙子星有對外銷售喔 之前討論區有看到 11/25 08:06

推 Neymar: 空空：做生意一定要賺錢嗎？建商是不會賠錢賣嗎？ 11/25 19:46