看板home-sale
: 現行實務是
: 建案剛開案的時候用承購單(人家講的紅單?)
: 這時候就是像選擇權一樣的概念
: 這時候買賣就是你賣多少錢給我有這個權利這樣
: 就只是一個承購的權利這樣 連戶別 樓層都還沒讓你挑(類似之前竹北排隊那玩法?)
: 之後會簽合約書
: 雙方約定付款方式 總價 建商表列施工時程 依照時程交付款項等等
: 這時候就像期貨一樣
: 這時候要買賣換約 總價金額不會修改合約書上的總價
: 如果有買賣方讓渡 就單純變更承購人 換章換用印
: 買賣方有價格上的價差就自己喬好誰要補給誰
: 這部分其實就跟建商無關了
: 之後完工 使照下來 過戶登記
: 這時候大概就等同股票現貨市場一樣
: 目前實務上是這個階段才作實價登錄
: 實際上也是大多這階段才會轉手量比較少
: 房市火熱的時候
: 上面選擇權跟期貨階段常常會換手來換手去的
: 這部分階段也是國昌它們一直希望預售屋實價登錄的階段
: 只是有個疑問是 這個階段的資訊該如何揭露?
: 或是應該說要揭露到那些到公開的資訊才對交易有幫助呢?
: 如果要這個階段就登錄 勢必要像期交所那樣建置電子化交易平台
: 這樣或許才有辦法比較快速的因應短時間內大量刷新變動的資訊
: 只是炒作紅單價格這件事情 要如何顯示在買賣價格上呢?
: 實際上它們只是在玩買賣這張有權利承購這間房子的紅單
: 連房子的大小 格局 樓層戶別都還沒出來 想要揭露什麼資訊似乎也沒有什麼意義?
: 到了期貨階段也許有.....但國昌委員比較在意的似乎是
: 建商實際賣多少戶 實際有哪些餘屋可以給人選 以及目前誰買賣多少的價格這件事情上
: 問題在於
: 這些部分 是否建商有權用營業機密的方式阻擋不提供呢?
: 如果以中古屋市場來說
: 買賣物件本來就沒有上述這些問題存在
: 但預售屋制度在台灣來說 的確存在一些弊病
: 建商烙跑的 或是代銷一屋二賣之類的
: https://lihi1.com/XVVTc 像這種新聞 我們都已經看到見怪不怪也無感了
: 畢竟常常跟客戶講預售屋風險 很多客戶也只是當我們想賺他的中古屋仲介費所以恐嚇他
: 講了也沒用
: 那令我疑問的點是 預售屋制度在我國
: 似乎只有方便建商開案前期快速取得消費者的資金 用來週轉營運的用途
: 但是是否應該要一併承擔即時資訊揭露到市場上的義務呢?
: 還是與其這麼麻煩 乾脆直接規定建商都只能先建後售 這樣就不用煩惱
: 選擇權時期沒有戶別 樓層 都不知道要登錄揭露什麼資訊
: 期貨時期 沒有門牌 只有戶別代號跟樓層 如果真的想登錄
: 那顯示出來的資訊大概就這樣 比如世界首席C25F XXXX萬
: 理論上有代號就能揭露資訊
預售屋難以揭露最大的問題是預售屋合約理論上只是一個債權合約,
而不是物權登記移轉,非常容易造假
講得更白一點,政府強迫建商揭露私人買賣的預售屋合約
我建商完全可以找人簽一堆假合約(但其實可以為真,所以你也不能說假)
我想賣給我小三一坪 200 萬並同意他不用付工程款,最後交屋時一次付清
不行嗎?
登記完,十天半個月後我小三發現零用錢不夠不想買了,要解除合約,
我也看在常約炮(X)跑(O)的情面上不跟他要違約金,難道國家要因此罰我嗎?
然後我再看市況拿出來給代銷賣一坪 250 萬,有甚麼問題嗎?
: 只是變成成屋使照下來以後還要再轉換成門牌在登錄一次的作業 就比較頭痛一點
其實文書作業在資訊人眼中根本都不是問題
程式寫一寫兩三下搞定!
甚至現在實價登錄還要三個月才公布根本就是不及格!
要是私人公司,上個禮拜的業績這個禮拜不趕快入帳馬上被老闆釘飛
還給你三個月?回家吃自己比較快
大概只有政府可以有這麼慢的效率然後還一堆人開心買單
(一天到晚想加稅給政府匪類???)
: 大概把這些麻煩的問題點 舉例出來了
: 光想到以上這些思緒就感覺頭好痛@@
: 以我懶人個性 可能覺得與其國昌委員要想破頭思考上面講的怎麼化為登錄實務作業
: 不如直接立法限制建商只能先建後售這樣 會不會房地產市場比較正常且好登錄一點XD?
限制先建後售的話,等於增加不動產開發的進入門檻
這是赤裸裸的圖利財團!
老實說,想做預售屋實價登錄很可能得修法
有個預售屋登記制度之類的,
看是要怎麼連結建照,預售屋合約,以及使照
從各角度下去思考規範
所以說黃國昌要不是不懂預售屋,不然就是在做秀騙票
依他法學教授的背景講這種話我都聽不下去!
預售屋的揭露絕對不是一紙要求建商揭露合約的公文就可以搞定的
只是懶得討論這麼落落長的議題罷了,
反正覺青就是這麼無腦,講了他們也聽不懂
不給黃國昌騙票也要給 Sway 張金鶚之流騙錢騙感情
我們靜靜的賺大錢包小三,敲鼓吶喊又不會有結果的蠢事交給覺青幹就好~顆顆
(不過我最近在想房版這批人也不太像覺青,覺青起碼有理想有熱血
房板這批人它們比較像蠹蟲,嘴巴講的正義,其實只是想不勞而獲)
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這樣建商最簡單除了要賣的樓層以外全部登錄偏離值
你全部去掉是你的事,建商已經符合規定登錄了
厲害一點的就各種價格進行 AB 測試
透明度還比現在更差....
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.132.33.7 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1573581295.A.24B.html
→ IBIZA: 假合約就假合約, 只要你全都揭露就行了 11/13 02:02
→ IBIZA: 到時候只要跟實價登錄一樣, 把偏離值去掉就行了 11/13 02:03
推 piliwu: 實價登錄可以去偏離值是因為大多數為真 11/13 11:50
→ piliwu: 但建案一推出要有幾個合約老實說根本掌握在建商手上 11/13 11:51
→ piliwu: 要每個建案都一推出完銷九成也不是什麼困難事 11/13 11:52
→ jdward: 預售屋實價登錄系統其實已經做好了。 11/13 17:58
→ jdward: https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action 11/13 17:58
→ jdward: 選預售屋買賣就有了，我記得有些建商如國泰真的會登錄... 11/13 17:59
→ Fujiwarano: 你lag太久了 現在在吵的議題是期貨跟選擇權時期要登錄 11/14 01:39
→ Fujiwarano: 你那網頁是現行法規要求的 變成現貨時期登錄資料 11/14 01:40
→ Fujiwarano: 那是接近十年前就完成的東西了 11/14 01:40
→ jdward: 十年前規定是不動產買賣啦，預售屋買賣沒有。 11/14 09:32
→ jdward: 現行法規沒有要求預售屋買賣要登錄。 11/14 09:32
→ jdward: 國泰會登錄，大部分建商都不會，用的也是地段號。 11/14 09:36
→ jdward: 預售屋登記假合約，到真的成交還要登記一次。 11/14 12:21
→ jdward: 兩者價差太大一看就有問題了 ... 11/14 12:22