Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給

週末閒聊, 在我2019年開始存股TQQQ之前, 我已經在美國存房十幾年, 便宜的, 貴的都買過, 從低薪時候就開始買, 我就來分享一下美國利率漲, 房價居然跟著漲的原因 原因一: 市場上架販賣的房子嚴重短缺, 前面鄉民有討論過, 因為之前在低利率的時候大家都轉貸成固定低利率, 所以現在的房貸負擔並不重, 所以也就不想在這個時間點拿出來賣, 大家都在等開始降息的時候, 房價開始井噴的時候, 才要拿出來賣房, 因為房子短缺, 所以大家都搶爆, 房價漲 原因二: 房貸利息+房屋稅可以抵稅 (但是有排富條款) 這點很重要, 我個人認為這點才是主因, 比方說現在房租跟物價一直上漲, 如果房租跟每個月的房貸一樣的話, 甚至房租只要比月付利息+房屋稅還要多, 那麼買房就比租房划算, 即使利率一直漲, 因為房租也跟著漲, 所以互相抵銷就沒差, 如果房租是一個月$2000-$3000, 那麼反推大概房價在50-60萬美金, 房租$1000-$2000的話, 房價在30萬美金上下, 所以30-60萬美金是這次最搶手也漲最多的價格區間, 與其繳房租, 不如拿房租去存房還可以抵稅, 超過這個價格區間的話, 就是要多繳一些利息跟房屋稅 當然這個數字是在"非"加州紐約的地方, 如果是加州的話, 比較搶手的房屋價格是在100-150萬之間, 也就是買家會願意多付點利息跟房屋稅(在可扣抵稅之後), 因為預期之後的房價上漲與降息, 如果是超過200-300萬美金的房子, 能夠負擔這個月付的人, 收入都在排富範圍內, 所以200-300萬美金以上的房子不但無法扣抵稅, 房貸+房屋稅也跟房租差距太大, 所以這個範圍的房子最近比較不會漲 PS: 忘了說, 還有一個進階炒房手法, 我在2021年底已經知道FED會強力加息, 所以我在2021年底把房子拿去增貸, 貸好貸滿, 現金全部從房子拿出來, 當時利率2.xx%-3%, 然後我現在拿去放定存4.5%+, 政府幫我養房還有賺, 再多賺一筆房租, 所以現在更不可能有人拿房出來賣, 像我這種反應這麼慢的人都知道這麼玩, 相信大部分的美國房東一定都是這麼做, 結論就是在美國炒房炒股很簡單, 就是相信美國相信政府說的話, 說會加息就是會加息, 而且還會提早半年一年跟你說, 說經濟數字好就是好, 不要再去疑美論 PS2: 美國, 尤其是加州的房屋稅是以買房時候的價格為主, 比方說十幾年前我買一棟房30萬美金, 房屋稅3000美金, 現在房價漲到100多萬美金, 房屋稅還是3000-4000美金, 所以持有成本低, 更是不願意在這個時間點賣房 : 瞎扯 : 美國人又沒有在存錢，還什麼三年後的漲幅 : 你以為是nba球員走完一個五年合約要去下一個城市就賣房換房 : 美國人買房明明就是直接看現在的薪水現金流跟 : 銀行貸款下來的每月應繳額度是不是他們支付的起 : 跟什麼三年後的漲幅有啥關係? : 你說的美國人是美國的美國人還是美國華人? : ※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之銘言： : : 美國人買房會考慮一個重點,那就是假如他在三年後買房, : : 他就會把三年後的可能房價漲幅加上去,因為美國的房價相比其他先進國家 : : 算是強勢不少,因此美國人多半在預期房價會漲下,錢夠了就馬上購屋 : : 美國民眾現在比較擔心的是2000-2015年中國式的房價飆漲在美國上演, : : 當時中國的房價在15年即漲了五倍以上,即使貸款利率拉到10%以上都壓不住, : : 畢竟房價一年漲30%,你10%貸款利率算什麼? 美國房價最近十年漲幅也已經有130%, : : 現在升息都擋不住房價,未來如果降息的話,每年十幾二十%的漲幅都有可能, : : 更別提美國現在的購屋壓力還比中國低太多了 -- 你是問房子還是股票的報酬率? 美國很少預售屋啦! 需求高的地方都是開發已久的地方, 早就蓋滿或是很難取得建築許可證, 就像是在台北大安區要蓋新建案一樣的難, 所以大部分都只能買舊房 持有稅就是房屋稅1.x%, 算高, 但是就像我說的, 如果在50-60萬內, 收入沒高到排富條款的範圍, 房屋稅可以抵稅, 所以就不太在乎房屋稅了 因為房租扣掉房貸+房屋稅還有剩, 還會隨著房租上漲而越賺越多, 房價還會漲, why not? +22.15%, 我要等到明年選舉後再說 人家是Appler, 從95132 開車到公司要塞個一小時多吧! 我主要炒中低價的房子, 我沒有cupertino的房可以賣啦! 你可以找教主問問 95124 應該是Cambrian Park, 最近漲翻天了, 都已經破2-3M了, 不輸cupertino了 我是瘋狗流的死多頭, 你問我, 我當然會說可以買QQQ, 那指一定會破前高16xxx, 所以還有15%左右的漲幅空間, 至少! 破前高之後就很難猜測, 我個人猜測總統選舉效應可能明年會把那指推到18000-20000之間, 當然我是死多頭的看法 2020年房貸應該是2.x%-3%之間 (15 year fix), 2022年初還能拿到3.5% (15 year fix), 因為要套利, 所以我選擇利率最低而不是年數最高的房貸 其實我一直想寫三本書: 1. CPU Design, 2. 槓桿ETF TQQQ, 3. 美國炒房 這三個方面是我的專業, 板上甚至台灣比我懂這三塊的人不多, 不過正二哥已經寫了槓桿ETF投資的書, 所以TQQQ投資就放最後面寫, 美國炒房包含稅率減免等事情, 我是非常非常熟悉, 曾經低薪被裁員十幾年, 我對這塊實在太熟了 會, 我身邊所有的人都認為開始降息會井噴, 甚至很多人都存好現金等降息才要買房 https://www.rocketmortgage.com/learn/property-tax-deduction 房屋稅可以抵聯邦稅, 一稅不繳兩次的概念, 一直以來我在各個版上說的都是實話, 但是大家都不相信我說的, 實話傷人呀! 這的確是很智障, 當時就已經看到通膨失控了, 睜眼說瞎話 房屋稅開始每年漲是這五到十年的事情, 2015-2023, 2015年之前房價一直跌, 房屋稅沒漲很多年, 2015-2023 大概漲30%-40%左右, 也就是我舉的例子, 從3000漲到4000左右, 但是跟新交易的房屋稅一萬多比起來, 還是很便宜, 持有成本很低 san mateo 這幾年沒有跟著漲, 我有注意到很多地方都漲到2M 以上, san mateo 還是1M 多, 停滯好幾年了, 還有不久前MENLO PARK 有在掉, 可能跟臉書大裁員有關, 所以真的是case by case, 時間跟地點都差很多
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→ musie : 這是正確的 簡而言之 現有房屋持有者成本太低不賣 07/29 12:37

推 mynumber55 : 美國炒房仔 07/29 12:42

推 martinlin77 : 樓主哥兒們現在正報酬率多少啊 07/29 12:43

推 kuosos520 : 跟台灣好像，大量屋主取得成本低持有成本低 07/29 12:49

→ kuosos520 : 賺不到想賺的就不賣，市場只剩老破房 07/29 12:49

→ kuosos520 : 剛需逼不得已就去買預售屋算了 07/29 12:49

→ kuosos520 : 助漲建商氣焰越開越高 07/29 12:49

→ musie : 但是房價還是會緩慢下跌 2022 new house permit 07/29 12:51

→ musie : 多到嚇死人.. 隨著新房開始進入市場 會開始壓低房價 07/29 12:51

推 speady : 不像共產政府都在騙 07/29 12:52

→ tomdavis : 房租 vs 房屋稅+房貸 蹺蹺板 07/29 12:52

→ speady : 美國啊爸說升息就升息，沒在管房地產會不會崩盤的 07/29 12:53

推 rebel : 持有稅呢？高嗎？ 07/29 13:05

推 rebel : 1%多你也敢存房 真猛 XD有隨著持有數量課累進稅率 07/29 13:14

→ rebel : 嗎？ 07/29 13:14

推 ab4daa : 房價只會漲不會跌 不要不信 07/29 13:17

→ pujos : 老美房價看數據飆定了，至少兩年吧，7月房價指數已 07/29 13:20

→ pujos : 經創歷史新高了 07/29 13:20

→ ymlin0331 : awesome!!! 07/29 13:26

推 HenryLin123 : 的確，灣區目前就是1.5M上下的緩漲，2M以上的緩跌 07/29 13:29

→ HenryLin123 : 。 07/29 13:29

推 HenryLin123 : 大大有便宜的灣區房要賣我嗎？ 07/29 13:34

推 Ripper : 我在南加，本來是想買150-200萬的，但真的太競爭， 07/29 13:42

→ Ripper : 所以乾脆再加預算到220萬。不過現在的問題是房源少 07/29 13:43

→ Ripper : 到我已經一個月沒看到標的了…我是希望選擇能多一點 07/29 13:43

→ Ripper : ，倒不是錢的問題QQ 07/29 13:43

→ LDPC : HenryLin 你可以買95132 1.5M以下可以買到獨棟房 07/29 13:45

推 bboman : 灣區2M以上學區房早就漲一波了，最低點就去年十月 07/29 13:45

→ LDPC : 然後從那開車到台積電或聯發科 只要10分鐘！！！ 07/29 13:45

推 martinlin77 : 樓主：股票啦......佩服你的氣魄 07/29 13:46

→ LDPC : Ripper要買哪啊 很久以前我都在看Eagle Rock和 07/29 13:46

→ LDPC : La Crecenta又或者Alhambra 07/29 13:47

推 Ripper : 我在更南的SD，這邊學區是真的真不錯，普遍都高分。 07/29 13:48

→ Ripper : 但我沒小孩，純粹治安考量XD 07/29 13:48

→ LDPC : 加州好處就是 任何加州高中在一定成績之上 07/29 13:48

→ LDPC : 會有保證uc學校可以念 07/29 13:49

推 alex528557 : 謝謝老哥分享 07/29 13:49

→ LDPC : 我都想叫我親戚小孩來加州唸高中了 成績好可以保送 07/29 13:49

→ LDPC : UC系列大學 07/29 13:49

推 HenryLin123 : 我要買應該就東北或是西南San Jose，95132的確也不 07/29 13:51

→ HenryLin123 : 錯。再等幾年吧，我現在房租很便宜，一年可以存100 07/29 13:51

→ HenryLin123 : k鎂。 07/29 13:51

→ HenryLin123 : 存到大概35%-40%房價再出手吧。 07/29 13:52

→ LDPC : 真心推薦95124 開車到apple不會太遠 07/29 13:53

推 HenryLin123 : 95124的確不錯，學校也不會太爛，哪天不想開車也能 07/29 13:54

→ HenryLin123 : 搭express 101去上班。 07/29 13:54

→ LDPC : 我自己就住95124 去附近走野外步道的生活很不錯 07/29 13:55

→ LDPC : 這邊最多就是出了一個在zoox自駕公司的俄羅斯人 07/29 13:56

→ LDPC : 去年去炸了pg&e電塔被抓走外其他沒看到啥瘋狂事情 07/29 13:57

推 HenryLin123 : 那裡隔壁是Los Gatos，治安肯定不錯啦。 07/29 13:57

推 lesbian5566T: QQQ最近跟上NV或AI,漲一波了, 還能買嗎? 07/29 14:02

→ lesbian5566T: 我自己還有買MSFT+AMD. 但都還在虧 = = 07/29 14:03

→ lesbian5566T: 只有很少量的QQQ是正報酬 07/29 14:03

推 sharuru20717: 好奇房屋增貸利率沒有跟著升息一起升嗎？ 07/29 14:12

→ IBIZA : 美國是固定利率，不會跟著升息升 07/29 14:14

→ IBIZA : 不過2021的房貸固定利率不就4%了嗎 07/29 14:15

推 wowjesus : 還有美國年輕人很多啊 07/29 14:15

→ wowjesus : 而且破產可以重生 有恃無恐 07/29 14:15

→ moonrain : 記得2021年夏天30年期固定房貸可以到2.5%-3%間 07/29 14:20

推 lesbian5566T: 謝啦. 我的選股能力跟腦袋撞到去買合一一樣廢 07/29 14:22

推 uranus99 : 美國房子好像真的很缺，一直都有人提 07/29 14:23

→ lesbian5566T: 之後都只買QQQ了 = = 07/29 14:23

→ uranus99 : 不過美國房品質也真的不怎樣，很多木頭蓋的 07/29 14:23

→ uranus99 : 所以美國房子一直壞掉一直缺也很正常 07/29 14:24

推 Linmon : 資本利得稅呢？ 07/29 14:27

推 wald5566 : 美國持有成本好高哦 07/29 14:35

推 KrisNYC : 嚇一跳 只有聽說過沒有見過的人出現了 07/29 14:46

→ KrisNYC : 傳說中2020年增貸到滿fixed 3.5%現在爽領4.8%利息 07/29 14:47

→ KrisNYC : 而且當初增貸出來買的股票也大賺一筆 神扯 07/29 14:47

→ xylinum : 降息房價會井噴？ 07/29 15:30

推 w60904max : 持有成本很高 想撿便宜只能等不擅理財的那種 07/29 15:32

→ w60904max : 但南加 工程師算得可精的 怎麼可能爆 07/29 15:32

推 poisonB : 這篇484要身價百萬鎂才可以推文 07/29 15:37

推 donkilu : 宇宙中心95014 房租貴森森 07/29 15:44

→ HinaTomo : 好險我現在在TX 雖然也是一直漲 07/29 15:46

推 brabra : 台灣有房產的人早就增貸，貸好貸滿了 07/29 16:20

噓 motheregg : 還以為來到房板 07/29 16:43

→ FatFatQQ : 新房在漲 但二手在跌 07/29 17:00

推 geminitea : 二手在跌是不是代表open沒料? 07/29 17:09

→ ymlin0331 : cupertino都惜售，很難搬進去XD 07/29 17:26

→ ymlin0331 : 另一個建議是，找個輕鬆的工作 07/29 17:26

→ ymlin0331 : 然後住遠一點，房價比較親民 07/29 17:26

→ ymlin0331 : 95129還是比95124好一點 07/29 17:28

推 jerrylin : 這篇比較專業 07/29 17:29

噓 chenyei : 什麼房屋稅可以抵稅，沒發現你有語病嗎 07/29 17:55

→ IBIZA : 美國房屋稅是州稅 可以抵聯邦所得稅 怎麼了嗎 07/29 18:02

噓 Asnote : 相信美國政府，通膨只是暫時的by Jerome Powell 07/29 18:13

推 bhdbhd : 反觀某顏色政府整天都在拼選舉 07/29 18:37

推 dl123 : 幫捕，推一下 07/29 18:50

→ mangojocker : 還可以看到無知亂噓的 07/29 19:32

→ bndan : 這文是用台灣稅看美國吧？ 美國的房產相關的稅跟台 07/29 20:57

→ bndan : 灣一樣低？ 07/29 20:57

→ YiYaochAng : 你的稅大概也會要增加了吧 我們這裡幾乎年年調房 07/29 23:51

→ YiYaochAng : 子實價（增加房屋稅 07/29 23:51

推 donkilu : 實價一定是會調 但每年有比例上限 還是比市價漲得慢 07/30 00:29

→ abyssa1 : CA Proposition 13 炒房天堂 07/30 02:11

→ abyssa1 : 美國一堆亂七八糟的規定 難怪律師這麼賺 07/30 02:12

→ abyssa1 : 加州老房一手持有30年以上的 實質稅率跟台灣一樣低 07/30 02:12

→ abyssa1 : 所以供需很扭曲僵化 07/30 02:13

推 gso1987 : 讚喔 07/30 02:50

推 four5 : 現在灣區大概是250萬分水嶺吧，250以下SFH賣超快 07/30 04:17

推 AGODC : 現今資產（房/股）就是繼續噴（打通膨要降到2%不是 07/30 06:55

→ AGODC : 打到通縮），降息是不可能的，聯準會也會看數據的， 07/30 06:55

→ AGODC : 這波升息要升到哪裡還不知道的，遑論降息了 07/30 06:55

→ AGODC : 美國固定利率真的有利鎖價差套利，台灣都浮動的，1. 07/30 06:57

→ AGODC : 31%貸的款，現在也跟著漲到2%了，只能靠台美利差來 07/30 06:57

→ AGODC : 賺了 07/30 06:57

→ jatj : 怎麼抵稅？標準扣除額兩萬多你的利息跟稅會超過嗎？ 07/30 11:01

→ ymlin0331 : 灣區很大，要看哪裡啦 07/30 12:28

→ ymlin0331 : 然後最近san mateo有降價賣的就是了 07/30 12:28

→ ymlin0331 : 美國利率差不多了，不可能升到意外以外的值啦 07/30 12:29