Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川：不

: 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因 : 台北一坪換一坪反而不是太大議題 : 台北很多地方都做的到 : 尤其是捷運附近的，實坪換實坪都可以，搞不好還有車位 : 但是為什麼連這些地方都很難都更？ : 因為違建不拆 : 像是頂樓加蓋，一樓佔據公有地，這些才是主因，才是都更難行的原因 : 不信，找個捷運附近公寓，統一拆除違建，再問要不要都更，你看效果會不會好 : 但李四川為何不敢提？ : 因為是事實，而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的，他提出來會害蔣被罵 : 所以啊，先做都更效益大的，一坪換一坪，帶動都更風氣，永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣，三四五六七才會順利啊 : 所以，老李，不要老看錯問題點，你這樣子會事倍功半啊 : ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言： 這兩篇都是搞不清楚狀況 台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠 違建的問題有, 但很次要 真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少 而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數 直接要求一坪換十坪難道不可以嗎？ 大部分人都還是會有合理的期望跟要求 但台北難以大規模都更的原因 是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制 實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制 這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數 而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度 民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準) 一般住宅區的允建建蔽是60%或70% 高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3 所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺 這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓 而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350% 但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225% 和原有建築物有75~125%的差距 如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420% 要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上 若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本 如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配 如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配 而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低 台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪 這才是台北市難以都更的關鍵 其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題 這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主 至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了 -- 法規要求的公設都會多給不計容積的面積, 跟這個沒關係 像法規要求雙梯, 就會多給5%面積, 但這5%不能用在室內, 只能用在特定項目 電梯梯廳, 面積夠大的建案, 主要都是吃額外給的不計容積的面積 小建案比較有可能吃到容積 所有容積都得寫入計畫書, 送公聽會, 然後都審會審查 要怎麼暗槓你可以教一下嗎? 梯廳是小公, 怎麼會是專有部分 機電設備是大公, 不是專有面積 機電設備法規一樣有給不計容積面計 和安全梯梯間、緊急升降梯、排煙室、管委會 等共用10(單安全梯) or 15%(雙安全梯)面積 一個都更案幾百住戶, 自己不懂, 不要覺得全部人都不懂啊 不是高度問題, 是容積問題 能賣180萬的地方, 他成本(含建管銷)要多少? 好啦好啦, 我知道你不懂 好啦好啦, 一邊說自己不懂, 一邊又能分析都更問題 八卦板就是不缺你這種人 再說一次, 跟幾樓其實沒有關係, 重點是允建容積 另外, 現代每戶住的人口也跟當年不同了 以前的五樓公寓住一家7口, 現在有多少家庭還有7口人? 台北市都市計畫, 是在沒有捷運的時代, 計畫給350萬人居住的 蓋了捷運, 又只有250萬人口, 沒有理由不能增加？ 好啦好啦, 大家都看到你的高見了, 感謝你分享 誰可憐是顯而易見
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.195.108 (臺灣)
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推 b0d: 有道理！ 27.242.99.204 04/25 00:39

推 peachteagif: 其實就直接說做不到就好了，因為新的111.241.124.113 04/25 00:39

→ peachteagif: 消防法規把公設堆更高111.241.124.113 04/25 00:39

推 StylishTrade: 最好笑的就是容積率幾百年不提高XD111.249.137.157 04/25 00:39

→ StylishTrade: 如果容積率每年都跟著通膨111.249.137.157 04/25 00:40

→ StylishTrade: 早就搶著都更了111.249.137.157 04/25 00:40

→ nicholassys: 唉 政府是發展的阻力 1.200.146.92 04/25 00:40

→ peachteagif: 加上電梯梯廳通常也會吃掉一部分111.241.124.113 04/25 00:41

→ petshopboys: 建商騙人簽同意書 然後暗槓獎勵容積 162.120.141.65 04/25 00:42

→ StylishTrade: 卡死容積率就是政府的德政QQ111.249.137.157 04/25 00:42

→ peachteagif: 會吃啊，專有部分的會計入總樓地板面111.241.124.113 04/25 00:42

→ peachteagif: 積111.241.124.113 04/25 00:42

推 foxtrot004: 感謝 這個說明就很有說服力，但不能一 1.171.223.53 04/25 00:43

→ foxtrot004: 坪換一坪還是滿讓人失望的，該上調容 1.171.223.53 04/25 00:43

→ foxtrot004: 積率 1.171.223.53 04/25 00:43

→ petshopboys: 比照眷村改建政府直接公辦都更發包 162.120.141.65 04/25 00:43

推 allen0981: 最近隔壁幾間透天地主在問我要不要一 101.10.0.19 04/25 00:44

→ peachteagif: 專有部分我是指機電設備，打太快沒注111.241.124.113 04/25 00:44

→ allen0981: 起都 101.10.0.19 04/25 00:44

→ peachteagif: 意...抱歉111.241.124.113 04/25 00:44

推 ccc101419: 這篇專業! 1.163.188.91 04/25 00:45

→ petshopboys: 都審會幾乎都建商養的x？ 162.120.141.65 04/25 00:45

→ allen0981: 透天三層,縮店面真的有點影響 101.10.0.19 04/25 00:45

推 mjonask: 專業 101.10.57.193 04/25 00:46

→ GEoilo: 其實就跟當初國宅一樣，公辦營建就好，每 61.230.76.181 04/25 00:47

→ GEoilo: 個都更都一樣設計、統包採購，不讓商人賺 61.230.76.181 04/25 00:47

噓 petshopboys: 問題就在資訊不對稱 建商騙東騙西 162.120.141.65 04/25 00:48

推 acolam: 推專業 111.83.142.99 04/25 00:48

推 shy2260: 簡單 找黑衣人擋住路口不給進公聽會 36.229.71.243 04/25 00:49

→ tomshiou: 開放蓋更高就好了 政府就是圖利財團 49.216.19.20 04/25 00:49

推 wei816: 請問大大，在捷運附近都沒辦法嗎？像大安 115.43.138.76 04/25 00:49

→ wei816: 森林公園？等等超精華區預售一坪都快180萬 115.43.138.76 04/25 00:49

→ wei816: 啊，這些不也是無法都更，為什麼呢？誠心 115.43.138.76 04/25 00:49

→ shy2260: 這招興建焚化爐我看過 36.229.71.243 04/25 00:49

→ wei816: 問 115.43.138.76 04/25 00:49

→ petshopboys: 都更估價事務所3家全由建商委託 哈 162.120.141.65 04/25 00:49

→ petshopboys: 都更制度放任建商亂搞 沒人信任牠們 162.120.141.65 04/25 00:51

→ petshopboys: 幾個地主搞懂協議合建跟權利變換？ 162.120.141.65 04/25 00:52

→ petshopboys: 都審會的成員跟建商沒關係嗎？笑死 162.120.141.65 04/25 00:52

噓 petshopboys: 哈哈 你懂個屁啊 162.120.141.65 04/25 00:55

→ petshopboys: 都更問題不只容積率啦 162.120.141.65 04/25 00:56

→ hermit777: 講到容積，牽涉更多了，容積如果全面 223.136.219.80 04/25 00:56

→ hermit777: 提高，讓一整區5樓公寓全面蓋成7樓，居 223.136.219.80 04/25 00:56

→ hermit777: 住人口會增加多少？公共設施夠不夠？ 223.136.219.80 04/25 00:56

→ hermit777: 甚至供給太大造成房價崩盤？這不是鍵盤 223.136.219.80 04/25 00:56

→ petshopboys: 都更主要是制度設計爛和資訊不對稱 162.120.141.65 04/25 00:56

→ hermit777: 打打就好的，還是說你是指只有少數幾 223.136.219.80 04/25 00:57

→ hermit777: 戶才可以享受容積提供的特權？ 223.136.219.80 04/25 00:57

噓 petshopboys: 哈哈 我沒說我不懂啊 自己在那胡扯 162.120.141.65 04/25 00:59

→ petshopboys: 容積率提高還是無法解決資訊不對稱 162.120.141.65 04/25 01:00

→ peachteagif: 原本30坪實際使用27坪變20坪還要貼幾111.241.124.113 04/25 01:00

→ petshopboys: 哪像你以為自己很懂？ 可憐啊 162.120.141.65 04/25 01:01

→ peachteagif: 百萬，那原本房子還能住就住原本就好111.241.124.113 04/25 01:01

→ peachteagif: 大概像這樣111.241.124.113 04/25 01:01