[請益] 關於帶租約的房屋買賣

鄰居有意出售他們舊家，一年之前參觀過他們舊家，覺得適合自己需求，但是後來鄰居先 出租，買賣的事情就先擱置，雙方同意等租約七月到期再談，讓房客住到期滿，我們也好 再複看一次屋子比較保險，沒想到年後鄰居詢問有沒有意願買帶租約房子，他們想要帶租 約賣掉，事後我調了鄰居新家的二類謄本，發現購入半年之後有再增貸一筆金額（舊家則 是房貸已繳清），推測是新家增貸利息有壓力，考量房子是一生中最大金額的買賣，而且 還 牽涉到第三者（租客），有幾個問題想請問 （1）有租客是否影響房貸利率，或貸款成數，因為銀行無法法拍，等於擔保品有權利瑕 疵，目前租約還有半年。 （2）因為我購屋是打算自用，如果買入時物件帶有半年租約，是不是不能用自用住宅稅 率的土地增值稅，很擔心因為租約造成沒有意料的稅賦增加。 （3）如果要求租客換約，在買賣實務上，新合約起始點會是在過戶還是撥款？還是其他 ？ （4）有租客要如何點交？這個是我比較頭痛，因為鄰居是帶全套傢俱給租客，沙發/茶几 /床/可移動衣櫃，這種可搬動的傢俱其實我完全不需要，我自己家裡全有，房子沒有淨空 我也不能好好檢查屋況 。 （5）因為是沒有透過仲介，自然沒有不動產說明書這種東西，會堅持買方找代書（或是 雙代書），跟銀行履約保證程序，不知道還有沒有其他重要注意事項，主要沒有這麼急著 要買。 （6）目前該屋租金收入跟我預期貸款每月本利和相比（已經用貸8成1.3%利率20年期）， 租金還差2萬，等於我開始扛房貸扣掉租金還要貼兩萬，半年後才能開始整理入住，是不 是能以此議價（起碼12萬），不知道有租客還有什麼議價空間，目前只有想到這個。 以上，還希望版友不吝賜教。 --
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→ abyssa1: 貸款影響很大 自住不建議買帶租約物件02/21 23:13

→ abyssa1: 除非你是包租公打算接收租客02/21 23:14

推 taoist9999: 銀行貸款很有可能會影響到，通常也會要求承租人要寫切02/21 23:16

→ taoist9999: 結書，萬一承租人不願意寫的話，就……02/21 23:16

→ taoist9999: 建議賣方先用舊家貸款，等七月後承租人確定搬遷後，再02/21 23:17

→ taoist9999: 來進行買賣交易。02/21 23:17

→ taoist9999: 有的承租人見所有權人把房子賣出去了，開始搞東搞西了 02/21 23:18

→ taoist9999: ……02/21 23:18

推 s26492755: 你就要求排除租約在買 讓前屋主處理好就好了02/21 23:19

→ s26492755: 樓上t大說的我遇過 開始換房內家電還幹走烘碗機 有 02/21 23:20

→ s26492755: 夠垃圾02/21 23:20

→ beminaru: 有疑慮的商品不買02/21 23:20

推 ceca: 1.銀行不知道 2.你可以退租後再辦自用 3.買賣不破原租賃契約02/21 23:39

推 xhs: 2的稅很低，根本不在擔心的範圍內.. 02/21 23:55

→ Fujiwarano: 看到5就覺得不用講太多 風險自己扛阿 不就自售要承擔02/22 01:07

推 a9940597: 有租客反而可以殺價02/22 05:25

推 Yi12Bird: 你這種帶租約又沒仲介 風險很高02/22 07:43

推 deltaz: 這種沒公證的租約一堆人違法申報自用住宅02/22 08:11

→ deltaz: 就算沒自用住宅的租稅優惠，不是新的超高大樓，基本上稅02/22 08:12

→ deltaz: 金也是很低的02/22 08:12

推 deltaz: 然後帶租約又是要自行交易，這個算是比較困難的，從你問 02/22 09:46

→ deltaz: 的問題看來是新手村的新手，只是看到屋主有急用錢的問題 02/22 09:46

→ deltaz: 可能可以撈一筆就想衝進去搶，很危險啊 02/22 09:46

→ tsaipiwei: 主要是這個社區我以前住過，算熟悉，離老家很近（根本 02/22 09:59

→ tsaipiwei: 就在隔壁），本來想租約到期再談，結果過年遇到鄰居， 02/22 09:59

→ tsaipiwei: 鄰居主動詢問，不然其實租約到期他們也是要透過仲介賣 02/22 09:59

→ tsaipiwei: ，因為現在租客就是他們透過仲介找到簽約的。 02/22 09:59

推 taoist9999: 還有案例是房東要趕人，房客鬧自殺的…… 02/22 10:31

推 taoist9999: 賣方先去貸款，等承租人搬遷後，之後你再看屋、買屋 02/22 10:35

→ taoist9999: 02/22 10:35

→ taoist9999: ，這對你才是最有利的。 缺點就是賣方可能會找別人買 02/22 10:35

→ taoist9999: 。 02/22 10:35

→ abyssa1: 帶租約的沒那麼容易賣 02/22 10:38

→ timmy666: 我是透過房仲買代租約 買到是因為租客介意 1直有人看屋 02/23 00:11

→ timmy666: 帶租約的 02/23 00:11

→ timmy666: 承接屋主的租約到約滿 02/23 00:12

→ timmy666: 有透過房仲 強調正常 租客照租約 重新簽約保有原來的租 02/23 00:14

→ timmy666: 約和內容 只有房東改變 02/23 00:14

→ timmy666: 目前租客 給租金 因疫情不易找房 希望能延期 02/23 00:15

→ timmy666: 貸款30年 公教房貸 前3年開寬限 租金等於付房貸 02/23 00:16

→ timmy666: 租客跟原屋主表示 不喜有外人進出 加上本來口頭說要長 02/23 00:21

→ timmy666: 租 結果屋主急需用錢 02/23 00:21

推 wuz: 借題詢問一下, 如果是買帶租約的房子, 成交後, 房客 02/23 17:12

→ wuz: 原先的押金是否也是要轉移給新屋主呢? 02/23 17:12

→ tsaipiwei: 應該是換約的時候一併移交 02/23 19:10

→ timmy666: 買帶租約的房子 押金接收 租金管理費 換成天數比例 代 02/24 00:30

→ timmy666: 書幫忙算 02/24 00:30

→ timmy666: 現在就持續正常收租 繳房貸 02/24 00:32

→ tsaipiwei: 謝謝t大分享，因為是自住需求，所以我只求如何確保房 02/24 13:12

→ tsaipiwei: 客如期搬走，而且屋況不會有非預期意外 02/24 13:12