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藉這篇來聊一下
日本不動產的實坪制
最近炒很兇的實坪計價，最常被拿來討論的大概就是「日本」
以下是任職於日本不動產公司第一線從業人員的一些心得
單純提供實際日本與台灣的差別供參考
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首先既然談到面積計算，那就要先了解日本究竟是如何使用「實坪制」
用說故事的可能比較好懂
今天我有一間「区分マンションＡ号室」，想像成台灣的華廈或公寓，一塊土地上面有好
幾戶人家，共同擁有土地
例如下圖
https://imgur.com/dNXsvke
日本不動產也有電子謄本(需付費)，上面會有現在這個時間點的不動產資訊
https://imgur.com/N15hLxz
如上圖，此Ａ號室的面積是18.29平米
這時就會有疑問了，謄本上只有一個「專有部分面積」
這樣子公設梯間等等的究竟是誰的
好的，在「固定資産評価証明書」中可以看到，也就是政府公告現值證明
這是要屋主許可才能拿到的，也是要付費
https://imgur.com/j1Pw4G4
如上圖，可以看到有兩個數字，又多一個現況床面積是什麼！！！
原來，現況床(地板)面積就是包含走廊梯間等公共設施的面積（實際買的是23.81平米的
鋼筋混凝土）
為什麼要有這個面積呢，因為政府要課所謂的「固定資產稅」，顧名思義就是整棟鋼筋混
凝土，有價值的部分他要課稅
你家的鋼筋混凝土要課稅，一樓的大廳及內部走廊等等的也有價值他也要課
（可以多收沒有不收的道理）
補充:沒有被牆壁包圍的地方不會被記入課稅面積
就會需要有一個「包含公設」的總面積
所以這個現況床面積又稱為
「課稅面積」
「簡單」除一下可得知，18.29 / 23.81 = 76.81% 可以知道室內專有部分佔了76.81%
為什麼說「簡單」算，因為其實還有一個壁芯面積，不過算公設比用這兩個數字理解原則
即可
也就是室外的面積佔了約23.19% (公設比)
不過實務買賣上不會去算這個
為什麼?
因為既然叫做課稅面積就只跟稅有關係，管你今天公設是23.19%還是91.32%
我只要知道一年要繳多少持有稅就好（一般日本客人都不會問，海外客人算得比較精）
而日本比較沒有台灣「社區」的概念，大樓華廈的公設也都很陽春
還真的沒人在意自己到底持有多少「公設面積」
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結論
日本政府並沒有規定只能以「實坪」計價
實坪計價本身就有點弔詭，公設好壞確實有價
而是以「實坪」標示。室內使用空間以外，有其他加分的地方，再額外註記
私以為，「實坪標示」會是台灣比較容易處理的方式
若能規定不動產公司委託販賣時
「最顯眼的數字要是主附建物面積」（是否包含附屬建物
還要討論，日本是不包含陽台或露臺），公設及車位坪數另外標示，謄本權狀什麼的通通不用動
那麼廣告就會類似
Ａ物件
主附建物22坪 公設8坪 停車位6坪 權狀面積合計36坪
而不是現行的
權狀面積36坪 (主附建物22坪、公設8坪、車位6坪) 可能有的還不寫
這世界上單純的人以及對數字不敏感的人太多了，就會容易掉入建商或是仲介的陷阱
在最重要的地方
(室內面積)齊頭，對消費者來說才是最好比較的
而不動產相關法規應該保護消費者 (資訊不對等的弱方)
XX不願意修改當然是因為少了一個可以賣高價的手段
(好像要來個不自殺聲明)
但是健全不動產交易，私以為還是必走之路
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學長學長!那邊有飆車族 學長學長!那邊剛好像有女生 學長學長~那邊有人紅燈右轉
砍人 被壓上車 ψQSWEET
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感謝sdhpipt賜教，觀念修正
https://imgur.com/72107rU
東京主稅局對現況床面積的解釋
延床面積的定義確實是以牆壁計算，所以陽台等的應該是不包含在內
這點小弟向sdhpipt致歉，所以課稅共有部分為有被牆壁包圍的共有部分才是適當的解釋
稍後會做修正，真理越辯越明，感謝
日本陽台隔間都是用可以破壞的材質，因為在日本陽台是用來做
逃生避難用的
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 153.227.141.80※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1505790653.A.CC6.html
推 HANAXALICE: 推專業 09/19 11:14
推 goodbye: 看不懂 但是推 09/19 11:14
推 HANAXALICE: 不過這個問題之前吵過幾次了，最後的共同結論就是， 09/19 11:16
→ HANAXALICE: 賣房子把實坪明顯標示出來就好了。 09/19 11:16
→ HANAXALICE: 台灣目前在買賣的時候不會刻意說實坪多少，但是實際上 09/19 11:18
→ HANAXALICE: 要算出來也很容易。 09/19 11:18
推 guk: 買要實坪，賣要虛坪。 09/19 11:24
→ tommy91124: 現行制度要算出來很容易，不過對數字苦手的人很多 09/19 11:25
推 iceonly: 591上很多老房都沒標示，就算新房也不一定會標 09/19 12:03
→ iceonly: 都要去看屋的時候問房仲 09/19 12:04
推 KrisNYC: 其實講到一個重點 你只要課實坪的稅就會有誘因 09/19 12:20
推 sdhpipt: 還有 現況床面積是不包括附屬建物的 也就是不含陽台 XD 09/19 13:03
→ tommy91124: 樓上有點嚇到我了，請提證明 09/19 13:09
→ a001ou: 優文必推 09/19 13:29
推 a001ou: 推 09/19 13:37
推 ghjkl5566: 推推 幾個反實坪的臉腫腫都不敢出聲了 09/19 15:33
→ HANAXALICE: 其實是打臉實坪制的啊XD 09/19 15:34
推 skj0225: 推，資訊不對等才好賺黑錢啊，不自殺聲明必要的 09/19 15:38
→ sdhpipt: 延床面積本來就不含附屬建物啊 你連這都不知道喔? XD 09/19 15:43
推 sdhpipt: 客氣了 利用這個討論也可以增進知識 09/19 16:23
→ sdhpipt: 我也是去翻日本的圖說 才知道日本陽台不能三面有牆 09/19 16:24
→ sdhpipt: 難怪"不能結婚的男人"裡面 阿部寬與隔壁陽台的隔間是木板 09/19 16:25
→ sdhpipt: 一踢就破 原來那個陽台隔間是違建 XDDDD 09/19 16:25
推 sdhpipt: 主因法規啦 三面有牆的陽台視同建築面積 09/19 16:33
→ sdhpipt: 所以說蓋有牆的陽台不划算 09/19 16:33
推 noabstersion: push 09/19 16:34
→ LsugerI: 591本來就只是一個廣告平台…要寫多大隨他寫 多的是連違 09/20 02:29
→ LsugerI: 建空間都給你加進去的 09/20 02:29
→ LearnRPG: 曖昧不明的廣告別去看就好了 真的到接待中心或仲介店面 09/25 07:41
→ LearnRPG: 資訊都是清清楚楚的 有哪家不寫這些東西的??? 09/25 07:42
推 StevenAn: 請版主M文,這或許是台灣可以參考的部分 10/18 10:14