[標的] 2542 興富發

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作者 open79918 (Paul_Shi)
時間 2021-03-22 10:45:43
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------------------------------------------------------------------------- 1.發文前請先詳閱[標的]分類發文規範,未依規範發文將受處份。 2.發標的文未充實內文,多空理由不充實者,板規1-1-5或4-4處份 3.進退場機制若非長期投資,請輸入停損價,否則依板規1-1-6處份 4.若為長期投資,但無充份分析理由,將依板規1-1-5處份 4.請依格式輸入內容,未依格式者板規1-1-2砍文處份。 5.分類選填請益或心得者,進退場機制得刪去。 ---------------------按ctrl+y可刪除以上內容。---------------------------- 1. 標的:2542 興富發 2. 分類:多 3. 分析/正文: 1)營建股分為營建跟營造,營建主要業務是買土地蓋方子後銷售,賺取蓋好房子所增加 的價值,營造就是施工廠商,賺取施工期間的工程費用。 2)興富發以營建為主,2019年度的營收中,營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0. 48%。 3)營建股屬於標準景氣循環股,可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標,存 貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。 *待售房地:目前正在銷售中的案子,興富發有大量的案子是屬於預售屋,所以此項代表 的是新成屋的案子尚未銷售完的部分,加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋,預售屋 的案子通常會保留15~20%等建完後再賣,因為成屋價格比較好,對整個案子的總銷售額有 幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出) *營建用地:未來可用來蓋房子的土地,如果每季財報中此項目都維持穩定或增加,代表 公司有持續在購地,也就能期待未來持續有新建案推出,維持營收。 *在建房地:正在建造中的案子,由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況,數據 高則代表公司樂觀看待後市。 觀察2016年~2020年資產變化情形,可以主要增加的部分為流動資產,其中存貨大幅度的 增加。 https://i.imgur.com/iE7PcpO.jpg
https://i.imgur.com/dhcReeh.jpg
https://i.imgur.com/SbACNoN.jpg
細查存貨的重點項目,待售土地維持在低檔,代表公司庫存成屋持續消化,而營建用地一 直成長,代表公司持續有購置新土地,未來有足夠的土地支持新建案持續推出,在建房地 近三年明顯成長,以建屋通常需耗時2~3年來推估,在2021~2023年有929億的房屋可完工 ,加上待售房地,至少有1069億的營收。 4)另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項),已經售出的預售屋都會 先被列為此項,等待完工交屋後在一次性認列為營收,而原本預估2020年完工的建案因為 缺工因素,2020年的案子遞延至2021年完工,等於在2021年將有大量營收認列。 https://i.imgur.com/2lBbbN8.jpg
數據持續上升,代表預售屋的銷售情形非常好只待建案完成就能認列營收,同步帶動當期 EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工,完工的部分才會認列營收,所以不能用這 個金額跟總銷金額做比較) https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9 %81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8 %B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D 5)原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳,但在缺工、缺料狀況下,已確定將延至2021 年初入帳。據了解,遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52 億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很 低,毛利率會很漂亮),總計總銷達133億元的業績遞延,導致2020年興富發的營收僅能力 拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績,估計新完工個案將上看8-9筆,除前述3筆以 外,板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「 博愛香榭」、「美術大悅」等案,也將陸續完工,潛在已售案量高達270億元,若加計餘 屋銷售持續去化,預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績,而2021年首季又 有售樓業外挹注,全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.ph p?SN=457 6)2020年底興富發和集團的潤隆(1808)、齊裕營造等,以總價近37億元,成功處分位 於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」,共交易三個樓層,買方為台灣人壽。法 人估計,興富發依出售金額計,將可挹注業外收益17億餘元,每股稅後純益貢獻度上看1. 38元(自己換算約1.31元)。興富發表示,該處分案預計今年第一季認列,可望衝高單季業 績。 https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96 %E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8% 88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7% E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html 7)公司董事會決議配發2元現金,配發率約95%,依公司昨日收盤價44.25元計算,若後續 順利填息,現金殖利率為4.5%;興富發表示,公司今明兩年業績將會明顯跳升,主因進入 建案完工交屋高峰期,2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元,2023年更大 幅增加至650.69億元,集團營運並在2024年達到高峰920.3億元,總計今年起的未來四年 完工金額估達2,256.16億元,公司營運可期。 https://udn.com/news/story/7252/5330384 8)過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。 https://i.imgur.com/3F9Q06q.jpg
9)潛在風險1:根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定,預售屋的建築工程 應在民國_年_月_日之前開工、並在民國_年_月_日之前完成主建物、附屬建物及使 用執照所訂之必要設施,並取得使用執照。而賣方(即建商)應於領得使用執照6個月內 ,通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求,每逾1日建商就應該按民眾已 繳房地價款依萬分之五,以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後,建商還是因 為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋,則可視為建商違約,購屋民眾可以依法要求解約 、拿回之前繳付的全部購屋款項之外,另外再向建商索討房地總價款的15%,當做賠償的 違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲,尤其完售率較高的情況下,要注意後續是 否有賠償的費用產生,完工定義通常是取得使用執照) https://news.housetube.tw/12412 10)潛在風險2:公司有一批可轉債將於111年6月8日到期,轉換價目前37.5元,隨著後續 股利發放,轉換價越來越低所以一定會轉換,將稀釋股權17.2%,股本達155億。 11)由於桃園新森活(總銷37億,成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億,成本3.37億)建 案購地成本較低,因此預估2021年的毛利率應高於30%,稅後淨利率有機會超過20%,若預 估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年),稅後淨利約80億,用股權稀釋後的股本 計算,EPS為5.16元,加上賣商辦的業外收入1.31元,有機會達到6.47元以上,若保守抓8 成,則為5.44元。 12)參考近五年現金股利發放率,扣掉2017超額發放,平均約93%,以EPS5.44元計算2022 年股利可能發放5元,目前股價44元來看殖利率為11.4%,且隨著未來每年的獲利成長, 股利有機會越發越多。 13)2015~2020年興富發殖利率,最高為13.2%,最低4.49%,落差非常大,因此估價方 是 參考市場要求的殖利率約6~8%,估算價格區間在60~90元,一年內目標價保守一點先訂50- 54元,股利的獲利以外,預期有20%以上的價差空間,後續追蹤財報進行調整。 4. 進退場機制:長期投資,只有基本面出問題才賣,目前成本44元,40以下還會再加碼 ,要做波段的話50元以上隨意賣 第一次研究營建股,內文借用很多網路上高手的觀點,如果有錯誤的地方請直接建議沒關 係,但請理性討論,謝謝 -- WolFDragoN : 40以下再叫我 03/22 10:46 40以下+1 公司今年缺錢蓋房子,就算不發股利我也覺得很合理 價差賺的是預估未來,持續追蹤變化很重要 文章內有提到耶... 大大是指認列的部分我理解錯誤嗎? 沒事,只是為了分享交朋友 我寫建案銷售率... 只有豬腳麵線要不要? 請問為何呢? 市值這麼大,我是覺得有點難啦 謝謝 謝謝 偷偷跟你說,查一下已簽訂之銷售合約款就有答案了,認列會從2021年開始,去年財報 中這個項目一季比一季高 155億是已經包含可轉債的股本,我已經用最保守的估算了,所以用今年股本來算數字會 很漂亮
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demonics : 一堆人已經排隊再等40以下了 今年獲利會很好03/22 10:47

s820912gmail: 配兩元要幹嘛03/22 10:49

aloness : 營建要營收好看,就把去年或前年的營收灌在今年,03/22 10:50

aloness : 今年營收就提早認列就好,營建業的財報是最不可靠03/22 10:50

aloness : 的03/22 10:50

BKcrow : 對帳單勒03/22 10:52

piliwu : 營建業看財報你會飛天03/22 10:52

Coffeewater : 40以下才買,慢慢看03/22 10:53

piliwu : 你先了解一下他收入損益怎麼認列的03/22 10:53

kanhun : 低調好股,以上車等北上,臭散戶不要來,乖乖買房03/22 10:53

kanhun : 幫忙抬轎03/22 10:53

piliwu : 真正影響公司現況的是預售屋賣的好不好,土地營造03/22 10:54

piliwu : 成本多少,全部都在三年後甚至更後面的財報上03/22 10:54

kanhun : 改天噴出再回來看推文酸這檔的臭散戶們03/22 10:55

kanhun : 啪啪啪的打臉,看臭散戶們打臉94爽03/22 10:56

justin531xx : 發超爛40在03/22 10:56

EDDIEHA : 投資客大本營,房地合一稅2.0.........穩死03/22 10:56

fanlongs : ========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========03/22 10:56

fanlongs : ========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========03/22 10:56

kanhun : 酸這檔小心以後被人挖出來鞭屍唷,臭散戶們03/22 10:57

vincent1700 : 推03/22 10:58

b0301220 : 股利2元也敢多 03/22 10:59

androider : 自救 03/22 10:59

kanhun : 樓上,台積殖利率2%也敢多?03/22 11:00

hunteryoyoyo: 上禮拜一根今天有一根有內褲線?03/22 11:00

kline : 這間是我拒絕往來戶03/22 11:04

bigpan : 這間只會找藝人跟工讀生 房子本身很爛03/22 11:08

oyaji5566 : 35還是很貴,30再看看03/22 11:10

a0921387223 : 40叫我03/22 11:15

didnotwork : 房地合一稅2.0跟一手建商關係不大喔03/22 11:25

piliwu : 股票是看未來,預售賣好不好怎會沒差,前面就說了預03/22 11:36

piliwu : 售賣好不好財報完全看不出來03/22 11:36

heatsink : 崩盤再接,等3開頭再買03/22 11:37

piliwu : 房子本身沒有蓋很差啦,但他主打交屋前只需付5%03/22 11:37

piliwu : 他有他的優點就是廣告、大廳跟超低頭期款03/22 11:38

RS44 : 當股東可以 當買屋的建議還是不要 03/22 11:38

keigo800004 : 來這找抬轎,給你出貨嗎…...03/22 11:44

MingHangDu : 還好上週跑得快,躲過2根03/22 11:48

aloness : 營建業跟產線最大不同,就是金流可以四處藏03/22 11:49

aloness : 今年a案的營收要想藏起來,只要拿去沖銷bcd案的成03/22 11:52

aloness : 本就好,日後bcd案的成本可以去灌下一個efg案的成03/22 11:52

aloness : 本,或是選擇認列拉股價(其實未發生成本有可能遠大03/22 11:52

aloness : 於營收) 03/22 11:52

aloness : 這是營建業結帳期長達數年造成的文化03/22 11:53

aloness : 如果財報可以信,做工程就沒人賠錢03/22 11:55

kiversonx17 : 40叫我03/22 12:04

Kobe5210 : 資料找的很多,給你推一個~03/22 12:12

andy7829 : 資料很齊 推一個 今年不少營建股價開始動了 手上至03/22 12:19

andy7829 : 少3檔03/22 12:19

zombiepigman: 好險版上看空 原PO拜託低調 03/22 12:29

baseken : 塊陶啊03/22 12:42

Ayasaki0916 : 我也很喜歡興富發,但2020年財報真的烙賽,營益率9% 03/22 12:42

Ayasaki0916 : 另外有一個賠錢的悅誠(想當初我還看好它) 03/22 12:42

Ayasaki0916 : 每季吃掉一些EPS,很傷 03/22 12:43

asole : 推分析 至少比感覺派嗆太多 03/22 13:12

cfwang : 推一個,存了一陣子,獲利好像越來越不穩定,之後03/22 22:21

cfwang : 那個可轉債換成股本很嚇人啊 03/22 22:21

XDdong : 成本跟你差不多 再信你100股q.q 03/22 22:40

llcjhcom : 成本42 目前25張,投資本來就是看長遠,發哥繼續多 03/23 00:39

xylitol : 大師你聽過縮網址嗎? 03/23 13:44

borashen : 幫你推認真 我也看好 03/30 00:25

seamus2904 : 這分析太詳盡了吧 給推 補血 散戶不要來啊 05/24 09:47

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