Re: [請益] 為何巴菲特不懂 地產投資？

我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關 原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流 不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？ 房客 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務 換句話說：不動產背後都需要有經濟活動支持 看到Petrovsky版友回覆這段，我想到這篇文章 http://bit.ly/2T865w0 Motley Fool (Aug. 24, 2018) 為什麼這是Berkshire Hathaway唯一持有的REITs？(Store Capital) REITs是不動產證券化信託基金，簡單來說就是透過信託基金方式 持有許多不動產，然後出租收取租金。扣除掉管理費用後，以股利配發給股東 管理費用，就成了很有趣的重點：合約要怎麼定？是否房客能夠穩定？有狀況要怎麼處理？ Store Capital是所謂的Net-lease的REITs， 也就是房客要自行承擔所有"變動"的成本：如房屋稅，保險，維修等 此外，他們有長期，但逐步調高的租金。這讓現金流量更加穩固 然後在管理面上：Store Capital會要求租戶提供每個建物的財務報表 讓他們能夠了解租戶的狀況 從以上幾點特色，可以看出為什麼這是他會買的REITs: 穩定，收益明確，成本/風險都可估計 換言之：這也說明了他為什麼不"單純"買不動產， 因為買下來不見得管得動，那為什麼不給專業的人， 買自己最認同的業內管理方式就好 上面說明了租金來源：房客，的第一種： 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動 那麼第二種呢？ 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務 他買了Clayton Homes，北美的大組裝屋公司 (不過這公司還有很多房貸業務) 想想也很合理：美國文化裡面有種搬遷的特性，哪裡有工作/經濟活動，就往哪裡去 這種組裝屋好處理，能夠快速建成 在他買這個組裝屋公司的時候，當時剛好也有一些報導 談到許多亞馬遜的暢貨中心附近，形成了新的聚落 就是這種組裝屋的市場 暢貨中心提供工作，組裝屋快速服務，新的社區就產生了 如果未來工作更難固定在一個地方，投資不動產，不如投資這樣提供居住"服務"的產業 -- http://losimprevisibles.blogspot.com http://www.facebook.com/ThoseUnpredictable 在歐洲 看著錢跟數字 滾來滾去 有甚麼是說得準的呢? --
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推 Petrovsky : 1. 印象中 蒙格當過房地產律師 02/22 21:14

→ Petrovsky : 所以蒙格知道房地產 糾紛很多 風險超高 02/22 21:15

→ Petrovsky : 報酬很低 在先進國家 持有成本極高 02/22 21:16

→ Petrovsky : 02/22 21:16

→ Petrovsky : 2. 巴爺爺大概也知道 持有房地產並不好賺 02/22 21:17

→ Petrovsky : 買對股票 才會大賺 所以不鍾情房地產 02/22 21:18

推 heavenbeyond: 推+1 02/23 09:16

推 lon0623 : 美國的金融商品真的很多樣 東亞這些後起國家還差遠 02/23 09:36

→ lon0623 : 得呢 不過早晚可能會像美國一樣 02/23 09:37

推 DamnAlfie : 長知識給推～ 02/23 09:51

推 Altair : 推 02/23 09:55

→ MrKing : 美國這麼大又不像亞洲 土地稀有 02/23 09:57

推 gainlife : 推一堆金融商品 然後改天再來個金融海嘯修正一波 周 02/23 09:58

→ gainlife : 而復始 只是週期變長而已 02/23 09:58

推 willism : 論述有條理合邏輯，感謝分享 02/23 10:10

推 lon0623 : 不見得啦 是要看有沒有開槓桿 才會引起風險 02/23 10:12

推 kyova : 好專業阿~ 02/23 10:13

→ kyova : 台灣法規和社會、文化上有蠻多限制，應該不好發展 02/23 10:13

→ kyova : 類似的業務。拉租金或價差又要被靠腰炒房、居住正義 02/23 10:14

→ kyova : 、官商勾結、店面做不下去...做的起來才有鬼 02/23 10:15

推 nitero : 台灣持有成本數一數二的低吧 02/23 10:25

推 ken812025 : 把風險外部化 犧牲點獲利是值得的 02/23 10:27

→ kyova : 台灣持有成本真該拉一些...很多不動產沒有充分利用 02/23 10:28

→ kyova : 當然有很多持有者只是拿來當金融槓桿啦 02/23 10:29

→ kyova : 台灣刁民多繳一些持有稅就在該該叫...真沒用~ 02/23 10:29

→ willism : 不談一下波克夏的房產仲介公司(BHHS)？ 02/23 11:11

推 TCB006 : 所以就是說 巴菲特在台灣的話 也是會投不動產 02/23 11:17

→ willism : 樓上如何得出這種“歧異”的結論，和原文全無邏輯 02/23 11:29

→ willism : 關聯啊... 02/23 11:29

推 huk40199 : 台灣也只有持有成本相對低 02/23 12:08

→ huk40199 : 但你要看收益如何 02/23 12:08

→ huk40199 : 低減更低=低...... 02/23 12:09

推 fjucharlie : 老巴的想法應該是房子是拿來住的不是拿來炒的 02/23 12:24

推 ups : 推 02/23 12:54

推 hooldoor : 長姿勢 02/23 13:06

推 lon0623 : 台灣貸款利率低啊 容易開槓桿炒房 02/23 13:12

→ willism : 台灣利率好歹是正的，負利率的(日本、瑞士)、零利 02/23 13:31

→ willism : 率的(瑞典)利率更低，有比較好炒房嗎？ 02/23 13:31

推 henry7448 : 有興趣可以看一篇QJE 2019的文章 ‘the rate of ret 02/23 17:07

→ henry7448 : n on everything:1870-2015’ 02/23 17:07

→ Ivanov : 上面那篇論文很有趣 謝謝 03/07 09:26