[情報] REIT萬花筒--GOV(政府地產信託)分析簡介

寫完了監獄REIT，美國還有一些很特別的REIT，例如：Government Properties Income rust(NASDAQ:GOV)，會注意到他是因為優先股GOVNI以及朋友的問題，以下就來簡介一下 ，這個租給政府的REIT： ===== ===== 春節特別節目(誤)之二：Government Properties Income Trust (政府地產信託) 前言：當包租公/婆，是件幸福的事。我們可以買房，租給學生、上班族、公務員；我們 可以買海外酒店，賺外國人的錢；我們可以買工業設施，租給公司蓋工廠，那租給政府 部門呢?以下就以這篇報告，帶各位認識這個以專做政府生意的REIT吧! ===== ===== Government Properties Income Trust 成立於2009年，由RMR Group成立(不同於S-REIT ，美國REIT不需要Sponsor而僅需有一組經理人即能成立，代為管理該REIT一切事務；而 新加坡S-REIT則需要Sponsor和一組獨立的經理公司)。截至去年為止，該信託已經有2.27 億的規模，持有71處物業。為了增加物業豐富度，該信託同時持有同公司管理的Select Income REIT(精選收益信託，屬商辦型REIT)約28%的股權。 一、 物業分析 Government Properties Income Trust目前旗下物業有71處，分散於美國東部、中部與西 。目前該信託約有最多的是加州，約佔該信託總物業數和市值的12%，接下來是馬里蘭州7 處、喬治亞和維州各有6處、紐約和麻州各有4處。但美中不足的是，相較於其他同公司的 REIT，該信託的地理多元性較為不足—賓州、南北卡和內布拉斯加州等指標州都沒有他的 物業，相較於其他同業上地理涵蓋度也稍嫌不足(同集團其他REIT--SIR：35州、TA：43州 HPT：45州、SNH：48州)，這或許也代表該信託採取了一套較為保守的策略來經營，力求 成為一個「小而精緻的信託」。 二、 營運綜合分析 1. 財務方面—獲利良好但成本有些過高 依據該信託的財報，我們可以發現，該信託的房地產收益為1.92億美元，相較於去年同 期為+2.75%；負債比則是來到46.4%，相較於上季為+6.47%。整體而言，營運上尚屬平穩 。但我們卻發現，該REIT似乎沒有辦法很好的掌握成本—1.43億美元，比去年同期上升 了4.04%，很大的比例抵銷了穩健經營的收益。就細部而言，其他開支是成本增加的元兇 ，為4003萬(+8.42%)，而是甚麼因素導致該項目成本增加，目前我們還無法得知，目前 我們是懷疑該信託在去年3月從NYSE改成Nasdaq掛牌或發行特別股--GOVNI是可能的主因 ，但我們目前並無確切證據。對於這樣的現象，我們認為投資人現階段尚無須擔心，僅 須注意成本是否持續受控即可。 2. 物業管理—嚴謹而有系統的評估旗下物業 依據該信託的公開資料顯示，該信託近期無重大併購是因為美國房產市場持續處於高度 競爭的狀態，所以現階段並不急著併購而是專注現有物業。同時，該信託目前租戶主要 為美國聯邦政府(約占60%的營收)為主，其中IRS(美國國家稅務局)占了8.3%，而美國公 民及移民服務局(Citizenship and Immigration Services)則是8.2%，再來是州政府-- 加州州政府(State of California)(7.7%)、美國其他政府部門(4.8%)、聯邦調查局 (Federal Bureau of Investigation)(3.4%)，幾乎都是美國一線單位，平均剩餘租期為 5.0年，承租狀況大致穩定。 除了承租狀況外，該信託也特別提到該信託一般都是在兩年前就會與租戶重新議約，目前 約有1.22%的物業會有空置情形、3.62%的物業會有空置或遭到砍價的風險(依據續租意願 調查的結果)。對於這些物業，該信託也備有一套嚴謹的評估機制—先評估是否有繼續持 有的價值，若持續空置或承租率不佳情形持續的話，該信託將啟動出售流程以優化投資 組合。對於這樣的機制，我們認為是具有可持續性的且適合現今疲弱復甦的經濟基調。 3. 其他經營方面—特別股和租戶租約分析 該信託於去年年中發行了一隻特別股—GOVNI(嚴格來說是ETD交易所買賣債券)，依據IPO 公開說明書提到「該特別股取得的資金將用於償還循環額度(revolving credit facility) 與一般商業用途」，我們認為，透過這類的模式募集資本而非透過增資募集資本有助於降 低因增資導致獲利稀釋的風險，更有助於降低舉債成本，對於這樣的計畫我們是正面看待 。 依據該信託的說明書，美國政府租用的模式分成兩種：聯邦層級的租約和州政府層級的租 約。聯邦層級是由行政事務管理局(General Services Administration)負責，雖然一般情 般情況下該單位的租金條件雖然相對大方—CPI+全數房屋稅調整幅度的補貼款，但他們對 於物業的要求也非常的高—凡有符合特定標準(例如：安全、環保…)的自有房舍時就會毫 不留情地要求重新議約，此外，若短租風氣盛行時，他們也會要求提前結束租約。 而在州政府層級，雖然州政府租約條件沒有如此大方，但也比較沒有向聯邦政府一樣的高 要求，然而，州政府層級的最大問題是—他們會視財務狀況決定是否提前解約(但這極少 發生)。 三、 估值 我們留意到自去年9月以來，該信託已經回檔了近20%，而且原因不明。經過我們的深入追 查，我們認為9月時陸續傳出的美國政府舉債再次逼近美國債務上限可能是導致大幅回檔 的主因。誠然，該信託主要是租給美國聯邦政府和州政府，照理來講租金收益相對穩定， 但現階段美國政府持續惡化的財務狀況倒也令人憂心美國政府是否有辦法持續負荷逐年調 整的租金。我們對於該信託採取中性偏樂觀看待，目標範圍暫定15~17美元、預期收益率 為9~10%。 四、 風險 該信託的主要風險有二： 1. 美國政府財務風險：美國政府現階段面臨債務過高的問題，是否有辦法負擔逐年調整 的房租尚屬未知。 2. 利率風險：美國已經啟動升息循環，對於該信託之舉債成本與獲利能力會產生一定之 負面影響。 [本文亦同步刊載於指定Facebook頁面和社團] ===== ===== 警語：投資具有風險，建議閣下於投資前先行尋求財務規劃人員或尋求其他獨立之投資意 見。本文僅為個人投資經驗分析，不應視為對本報告內提及的任何產品買賣或交易之專業 推薦、建議、邀請或要約。 --
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