看板Foreign_Inv
春節沒事做，就寫篇分析文吧...本人預計針對幾隻我認為具有特殊性的REIT(不同於大家
比較熟悉的香港、新加坡，本系列將以美國、日本為主)進行簡單的分析與討論。
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春節特別節目(誤)之一：Geo Group REIT(地緣集團)
前言：監獄，是眾人避之唯恐不及的危險地帶，那監獄的投資標的的REIT呢?以下就以這
篇報告，帶各位解密這個以監獄、矯正中心和其他懲教設施為主體的REIT吧!
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GEO Group(NYSE:GEO)最早是G4S士瑞克保全旗下的Wackenhut Corporation所成立的孫公
司--Wackenhut Corrections Corporation，在歷經多次易主之後更名為GEO Group。一開
始，該公司是以物業管理與開發商的方式經營，但在2103年宣布轉型為特殊型REIT，並開
始進行多角化經營的路線(同年，該公司同步成立GEO Care，正式涉足出獄後的再教化領
域。)，目前GEO Group是僅次於美國矯正公司(現在改名為CoreCivic)的第二大私人監獄
經營者(或許會有朋友問為何我不介紹他，原因是：派息不穩定，較欠缺投資價值)。
一、 物業分析
GEO Group目前旗下物業分成以矯正服務為主的GEO Corrections、專注於更生服務的GEO
Care和以矯正人力資源為主的GEO Career。目前該信託持有103項物業，9成分布於美國。
其中，德州又占了其中的20%左右，而第二到第五名分別是加州18處、路易斯安那7處、佛
州、賓州和阿拉斯加州各6處。除了美國，該信託也在澳洲持有4處物業、南非和英國也持
有一處物業。依據該信託統計，這103處物業大約可以提供79508床的收容能量，較去年75
261床增長不少。
二、 營運綜合分析
1. 財務方面—堅強的獲利能力可望延續
依據該信託的財報，我們可以發現，該信託的六項業務—自有矯正居留、自有社區懲教設
施、自有青少年矯正、代管業務、矯正物業設計與營造和其他業務中僅有自有社區懲教設
施、自有青少年矯正是出現衰退(-8%和-12%)，但衰退情形已有改善，而在NOI(營運收益)
方面，自有青少年矯正雖然衰退，但在成本控制得宜下反而持續獲利(+4%)，這樣的營運
績效讓我們得以確信該信託得以維持一定的獲利能力。
2. 矯正事業—對於私人矯正設施的持續性需求仍舊存在
不知道這是好事還是壞事，但我們發現該信託的承租率十分的高—2016至今約在92.3%左
右，雖然較去年同期92.7%下滑，但下滑幅度已經收斂且已回復過往水準。而在租戶方面
，各州州政府和美國聯邦政府旗下的美國移民及歸化局(Immigration and Customs Enfor
cement)占了26%和24%，這代表該信託的收益可以獲得有力的確保，且在監獄代管方面，
澳洲政府、南非政府、美國各州政府與美國法警佔了90%以上，代表對於矯正事業的持續
性需求仍舊存在。
3. 私人監獄—最糟的情況已過，該信託將受惠於特朗普式作風
雖然依據《華盛頓郵報》報導，美國副司法部長薩利· 耶茨（Sally Yates）於去年8月18
日向司法部官員發出指示說，美國應不再續約或「大幅減少」民營監獄合約數量，目標是
「降低並最終結束利用民營監獄。」，且希拉里也曾多次指出美國應該限制私人監獄使用
，但特朗普當選已經使得這些理想成為空談。此外，特朗普表示應嚴加管理美墨邊界，我
們認為這有助於該信託的獲利表現，因為美國移民及歸化局佔了該信託24%的營收，在嚴
管邊界的情境之下有助於增加相關需求與營收。
三、 估值
雖然現階段種種跡象都對私人監獄類股有利，然而我們卻認為該信託自特朗普當選以來已
經出現一段不少的漲幅(20USD->40USD)，令該信託不太可口。誠然，該信託目前雖然仍有
4.2%左右的稅後收益率，但我們認為該信託已屆高位，可能會有回檔的風險，建議投資人
於35~30USD附近逢低吸納或分批部署以降低風險。
四、 風險
該信託的主要風險有三：
1. 美國政府監管風險：任何美國相關司法政策變動皆有可能對於該信託發展造成有利或
不利的影響。
2. 營運風險：該信託主要物業為具有一定營運風險的物業，若因天災、人為因素而發生
意外將對該信託營運造成一定衝擊。
3. 利率風險：美國已經啟動升息循環，對於該信託之舉債成本與獲利能力會產生一定之
負面影響。
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警語：投資具有風險，建議閣下於投資前先行尋求財務規劃人員或尋求其他獨立之投資意
見。本文僅為個人投資經驗分析，不應視為對本報告內提及的任何產品買賣或交易之專業
推薦、建議、邀請或要約。
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