看板CFP
目前家庭年收約300萬
目前兩個孩子要養(6Y+2Y) 抓一個月五萬
家裡吃吃喝喝開銷約3萬
保險+車險一年約20萬 (一個月抓1.7)
美股:220萬
台股:260萬
保單:60萬
現金:50萬
目前住家準備增貸出一千萬 總貸款為1600+1000萬左右
明年中有一間房子要交920萬(已繳92萬 剩110萬)
後年初有一間房子要交1600萬(已繳300萬 剩94萬)
信貸目前一個月繳3.8萬 房貸約6.8萬
轉增貸後三年寬限大約每個月五萬
等於固定支出5+3+5+3.8+1.7=18.5
目前的想法 將這筆一千萬分成五筆 分為五個時間點
以8:2打入00628+美債
在明年中房子交屋的時候 使用這個質押借出約600萬的現金
每月償還1萬
搭配台股的部位 約有860萬夠把明年的房子先全現金交屋
之後再使用轉增貸再把錢從銀行搬出來
應該可以貸款個5~600萬 償還剩餘信貸 剩下的丟入上述配置
理財型以利率2.5%計 一個月償還約為1.25萬
加上出租 目前行情約為2萬一個月 一年估10個月房租就好
可以收入20萬 每個月攤平為1.66萬
每月固定支出變成18.5+1-3.8+1.25-1.66=15.29
後年使用首購名義 8成+寬限三年買入第三間房子
到時候寬限每月利息約為2萬 房租收入約為2.5萬每個月
每月固定支出變成15.29-2+2.5=15.79
目前想到的風險就是 如果遇到大跌的話 質押的部分會有維持率的問題
如果到期要換新 帳面價值小於之前的 勢必要補錢給券商
打算使用信貸增加手上現金 拉高維持率 或是賣出債券來補足股票的下跌部位
然後這幾年多出來的現金流就是打入上述配置+公司的ESPP
等到兩間寬限期都到之後粗估一個月大概要多8萬塊左右
每個月的固定支出將會暴漲到15.79+8=24萬左右
但這大概會在五年後 目前公司是極為穩定的大公司 每年都有調薪
以我的年資到近40歲 應該會有300以上 加上太太收入可能有機會到達400萬
所以我認為寬限到其後還是有餘裕應付 畢竟我都還沒算上股票股利+債息
期間獲得的都會再投入 以求讓這部位可以盡早長大XD
不知道這操作上有沒有什麼地方是沒想清楚或是可以再加強的呢?
謝謝各位大大
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感覺目前房子能操作的方式也不多了XD
目前想到的壓力測試就是台股回檔50% 那麼手上006208的部位腰斬 大約變成400萬
剛好遇到18個月到期 只能帳面-400萬 依我的收入應該可以信貸借個3~4百
可以補入 加上可以賣掉債的部位來平衡
已經是可以想到比較保護部位的方式了
另一個就是持續投入的部位 可以讓債的部分多一點 到時候就更多現金可以補維持率
感謝 只是想看看有沒有任何盲點沒想到的 哈哈
Let’s wait and see.
不過負債比算法你可能要了解一下 從債務唷
確實 已經槓桿頗大了 質押買入維持率會更低 所以這方便我也會在斟酌 謝謝提點
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.177.208 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1702834643.A.261.html
推 chienchung: 第二間第三間要由誰來貸款？銀行貸不貸的過要注意.12/18 17:34
→ chienchung: 第一間有2600貸款, 第二間又有5-600貸款, 第三間要由12/18 17:34
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→ KAINTS: 看從債務的銀行辦理12/18 17:43
推 Morphee: 你這房版基本操作啊，跑一下壓力測試模擬，容錯空間算一12/18 23:25
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推 jdkj1110: 負債比高到第三間貸不出來，房價反轉準備斷頭12/20 09:20
推 tony825011: 可以計算一下自己的總槓桿率。建議不要把全部額度開12/20 10:04
→ tony825011: 滿，比如說不要股票質押再買入。12/20 10:04
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