Re: [心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規

: 前言： : 上次因為回文，順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法，但因為搞笑沒認真寫。 : 決定今天認真寫一篇，順便附上數字比較。 : 喜歡的留言按讚，覺得爛的也請批評指教。 : 大綱： : 租房與買房何者划算，是近十年來常有的爭論，其中的關鍵，就在於資源有限下，如何做 : 最佳應用以獲得最大效益？筆者試著從”每月現金流”的角度，提出三種方案並量化比較 : 之。 : （只租房、只買房、租買並行） : 正文： : 在網路看到對於租買的爭論已久， : 但始終缺乏一個明確的比較模式。 : 由於買房的支出分為兩大塊：頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款，專注討論月付金造 : 成的現金流差異，希望能縮小討論。 : 一般人對於居住的方式有兩類，租屋或買屋，或者兩者並行。 : 下列預設一位台灣的單身上班族，收入來自薪資，居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北 : 市。 : 房貸八成，利率3% : https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg : 方案（a)只買房，住在高雄： : 買了一間350萬公寓，月付房貸-16000 : 方案（b)只租房，住台北市 : 有電梯的兩房，房租-21000 : 所以雖然後者每月支出比上者多5000，但住台北又有電梯，生活品質好很多，值得！ : 第二階段：租買混合 : 接下來就是我主要想講，也是比較少人運用的方式 : https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg : 方案c-1 : 買高雄租台北：房貸還是16000 : 但租人15000，自租台北21000 : 現金流變成-22000 : 方案c-2 : 買新北租台北：1300萬房 : 房貸-45000租人50000自租21000 : 現金流變成-16000 : ===== : 寫到這邊，很多朋友會覺得， : 現金流壓力，跟方案A+b沒有什麼不同 : 這時候就要導入方案d，也就是方案c的隱藏版： : https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg : 房貸不是只還息，也還本。 : 還本等同儲蓄。 : 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000 : 當然，有人會開始爭論，這樣的租金不可能，買不到好租物件等等， : 這不是我要表達的重點（雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦！） : 我想說的是，導入不同的思考模式， : 可以無形中減輕經濟壓力， : 不論是對你自己，或者你再教別人。 : 減輕親人的經濟壓力，其實就是在幫你自己（因為他們會減少向你要錢） : 以上是簡單分享，歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝，可幫助到某些人。 方案D：Lifecycle Investing + 指數化投資 信貸150萬，利率3%，7年，月繳款19,820 All in VT IRR：6.5% 10年後有281萬 15年後有385萬 20年後有528萬 IRR：7.5% 10年後有309萬 15年後有443萬 20年後有637萬 如初衷目標，是想慢慢致富 擁有一間自住房，善用貸款即可達成現金流 --
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752238750.A.A72.html

推 quiet93: 信貸指數化投資？！天才，拜託你們不要算一堆假設 07/11 21:01

推 rabinson: 1.虛無飄渺的寄託，我不放心 07/11 21:02

推 quiet93: 這種算法是買投資型保險或是老鼠會詐騙拿來給客戶看的 07/11 21:02

→ quiet93: 怎麼會算來騙自己啦 07/11 21:02

→ rabinson: 2. 二十年才700萬....比房子更慢 07/11 21:02

→ rabinson: 我同樣的投入，5年就200萬 07/11 21:03

推 zpf2005: 這是租屋股神流派嗎？ 07/11 21:03

噓 KrisNYC: 信貸普遍低於4% 應該是這四五年左右的事 07/11 21:05

推 GX90160SS: 信貸買大盤是對的 沒有斷頭問題 只是跟買房相比能貸出 07/11 21:05

推 kutkin: 現在是一堆人都瘋了是嘛 07/11 21:05

→ KrisNYC: 請勿用中短期的想法放長期誤導人 07/11 21:05

→ kutkin: 每個都覺得自己是神 07/11 21:05

→ GX90160SS: 來的錢少很多 只有DBR22 07/11 21:05

→ KrisNYC: 買大盤沒有問題 "信貸"買大盤 要想清楚 07/11 21:05

→ quiet93: 對於風險的無知就會以為自己是神 07/11 21:06

→ KrisNYC: 另外不管你現在信貸信貸利率多少 你都會負現金流 07/11 21:06

→ kutkin: 對呀 除非有配息 不然現金流都負 07/11 21:07

→ KrisNYC: 因為信貸是7年 最多10年的產品 07/11 21:07

→ KrisNYC: 要這樣做你不如直接每個月定期定額 少付利息也避免風險 07/11 21:07

推 GX90160SS: 那麼在意現金流 你可以定期定額賣零股不就有現金流了 07/11 21:08

→ GX90160SS: 信貸買大盤就是賺 利率 和 風險報酬 之間的利差 07/11 21:09

推 GX90160SS: 啊這邊借錢買美債沒幾個人會反對 借錢買大盤就開嘴 07/11 21:12

→ GX90160SS: 明明美債長期年化差大盤多了 07/11 21:12

→ KrisNYC: 因為美債直債本金是原金返還 匯率另外問題而已 07/11 21:14

→ KrisNYC: 喔 差大盤差多了 你真的太年輕了 沒聽過台股9000買破萬賣 07/11 21:15

→ KrisNYC: 這種策略 當初穩定賺錢十年 07/11 21:15

→ KrisNYC: 我不敢說我一定對 但你風險趨避的最佳化 07/11 21:16

→ KrisNYC: 有成本的錢想要賺利差 就是買真的能還你本金的東西 07/11 21:16

→ KrisNYC: 用有成本的錢買大盤 能成功的人早就不發這種垃圾文了 07/11 21:17

→ KrisNYC: 你看過借丙的股神出來說借滿壓爆 跟我走? 07/11 21:17

推 GX90160SS: 借丙種發文的不就航海王 不過他那是風險精算過了不能比 07/11 21:20

推 JUL: 大盤勝率高是長期 貸款7年買大盤是賭Y 07/11 21:20

→ GX90160SS: 以前7年 現在都有10年了 而且半年~一年就能增貸 07/11 21:21

→ GX90160SS: 幾乎就是無限延期 只是能借的資金跟收入有關 只有DBR22 07/11 21:22

推 jaricho: 這種複利化表格 財經節目看到爛了 還需要你po出來教大家 07/11 21:23

→ jaricho: ？ 07/11 21:23

推 quiet93: 那你幹嘛不長期做多大台就好？ 07/11 21:23

推 GX90160SS: 期貨開槓和借信貸是不同概念 期貨開槓需考慮斷頭風險 07/11 21:24

→ GX90160SS: 借信貸考慮的則是月還款 但DBR22本身就已經是限制器了 07/11 21:25

推 KrisNYC: 你的這種風險計算方式可以手動台指期1倍大台 07/11 21:26

推 quiet93: 斷頭？你幹嘛不補保證金？ 07/11 21:26

→ KrisNYC: 台指期保證金25% 你放50%長期回測來說沒有斷頭風險 07/11 21:26

→ quiet93: 都敢額外借錢150萬了 07/11 21:26

→ KrisNYC: 自己手動2倍大台 反正你意志力驚人 不需要考慮被嚇跑 07/11 21:27

→ s6263565: 好奇問一下，他的投資標的是VT，跟台指期本身差很多吧? 07/11 21:27

推 GX90160SS: ??? 要不要再想想 借錢歸借錢 丟大盤或期貨差別在槓桿 07/11 21:28

→ KrisNYC: 喔 VT那就一樣吃匯率風險 跟人家一起嘴美債有點幽默 07/11 21:28

→ GX90160SS: 你可以借錢x大盤 借錢x期貨 不借錢x大盤 不借錢x期貨 07/11 21:28

→ GX90160SS: 反正借錢和期貨開槓是不同概念 07/11 21:29

推 quiet93: 額外借錢的槓桿不怕，期貨的槓桿就會怕？！！ 07/11 21:29

→ KrisNYC: VT來說就是你總是會有一年碰到川普發瘋的 07/11 21:30

→ KrisNYC: 因為你不知道台指期反而沒有利息 lol 07/11 21:30

→ GX90160SS: 什麼啦 你高興可以 借錢x期貨 啊 07/11 21:30

→ KrisNYC: 一個一個講 VT 碰到川普發瘋的時候你是-40% 07/11 21:31

→ KrisNYC: 你借的錢 平均3年左右會碰到一次-30~40% 07/11 21:31

→ KrisNYC: 這兩次川普發瘋回來得很快 你可能腳麻沒跑 07/11 21:31

→ GX90160SS: 期貨表面上沒有利息 但轉倉時其實都隱含成本了 07/11 21:31

→ KrisNYC: 但你知道連a10都跑了 被雙巴吧 07/11 21:31

推 quiet93: v彈久了，人人都是神啦XD 07/11 21:32

→ GX90160SS: 所以要說他沒有利息成本其實不完全正確 07/11 21:32

→ KrisNYC: 講VT跟台股ETF我都贊同無成本定投 07/11 21:32

→ KrisNYC: 你說要借錢丟我其實覺得你忽略週期性風險對人性的影響 07/11 21:33

→ KrisNYC: 週期性風險呢 嗯 4月才剛一次 另外就是你借台幣買美股 07/11 21:33

→ KrisNYC: 匯率其實也是要看的 跟買美債半斤八兩 現在你賺了大聲 07/11 21:34

→ KrisNYC: 別忘了大聲的人很多 活到最後的沒這麼多 07/11 21:34

推 GX90160SS: 這篇寫的是VT 保守很多 我覺得扣除信貸成本後IRR 07/11 21:38

→ GX90160SS: 應該只有3~4左右 07/11 21:39

推 plaay: vt 怎麼某些人講起來變風險很大的投資 奇文 07/11 21:44

→ kutkin: VT同時有匯率跟投資的風險 07/11 21:45

→ plaay: 借你還得起的錢，生命週期投資，就在講這個而已 07/11 21:46

推 KrisNYC: 你知道你去年任何時間買VT 除非8月底買在110以下 07/11 21:49

→ KrisNYC: 扣掉你的利息跟匯差 現在幾乎都是賠錢或不賺不賠的吼? 07/11 21:50

→ KrisNYC: 覺得VT很低風險可以借錢投資的建議多想想阿 07/11 21:50

→ KrisNYC: VT現在129 匯率-12~15% 利息-你自己算吧的趴數 07/11 21:51

→ KrisNYC: 你賺了多少? 這還是破歷史高點的數字幫你做的回測阿 07/11 21:51

推 GX90160SS: 不許你這樣算 要這樣算 買美債的要在旁邊哭了喔 07/11 21:53

推 KrisNYC: 別人我不知道 我的美債是做結構債底層和支付我海外消費用 07/11 21:55

→ KrisNYC: 你的VT是能質押或能配息直接刷卡扣款用? 07/11 21:55

→ KrisNYC: 講到我想起我一個朋友有CRO信用卡一直跟我說不如定投CRO 07/11 21:56

→ KrisNYC: 笑死我 07/11 21:56

推 kusomanfcu: 靠北 他就嗎都沒啊 不然早就會算了 07/11 22:19

→ nakinight: 不如買TQQQ 07/11 22:28

→ usd31: 謝謝指教 07/11 22:42

推 Frobel: 房貸30年出來買大盤 我認為蠻穩 也照做了 07/11 22:50

→ Frobel: VT也可以 但就最近匯率問題 我之前小買買在115目前尻10% 07/11 22:51

→ Frobel: 左右匯損 不過沒去計算實質賺賠 大概持平吧 07/11 22:51

推 KrisNYC: LP比LP 雞腿比雞腿 做20年你用房貸做 金流負擔小 07/11 22:59

→ KrisNYC: 匯損這種問題你心裏有數了 未來有一天台幣又3233就換回來 07/11 23:00

→ KrisNYC: 說要做一個長期的策略 畢竟房貸過去20年也是都低於2.5% 07/11 23:00

→ KrisNYC: 我覺得沒有到很難接受 有問題的是用中期貸款去做長期策略 07/11 23:01

→ KrisNYC: ptt每一句話都是留3050年的 亂七八糟的策略真的不能宣導 07/11 23:01

→ babyMclaren: 就是注意匯差不要被雙吃 07/11 23:50

→ babyMclaren: TQQQ 這種不是會遞減嗎？能長抱？沒仔細研究 07/11 23:51

推 zzz50126: 生命價值投資就是這樣啊 有穩定工作 借接近通膨的貸款 07/12 02:18

→ zzz50126: 買長期高機率會上漲超過通膨的資產 07/12 02:18

→ zzz50126: 錢快用完就還一還再借一次信貸就好了 07/12 02:19

→ usd31: TQQQ需保留現金再平衡操作，長期投資選VT 07/12 02:32