[心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規劃

前言： 上次因為回文，順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法，但因為搞笑沒認真寫。 決定今天認真寫一篇，順便附上數字比較。 喜歡的留言按讚，覺得爛的也請批評指教。 大綱： 租房與買房何者划算，是近十年來常有的爭論，其中的關鍵，就在於資源有限下，如何做 最佳應用以獲得最大效益？筆者試著從”每月現金流”的角度，提出三種方案並量化比較 之。 （只租房、只買房、租買並行） 正文： 在網路看到對於租買的爭論已久， 但始終缺乏一個明確的比較模式。 由於買房的支出分為兩大塊：頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款，專注討論月付金造 成的現金流差異，希望能縮小討論。 一般人對於居住的方式有兩類，租屋或買屋，或者兩者並行。 下列預設一位台灣的單身上班族，收入來自薪資，居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北 市。 房貸八成，利率3% https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg 方案（a)只買房，住在高雄： 買了一間350萬公寓，月付房貸-16000 方案（b)只租房，住台北市 有電梯的兩房，房租-21000 所以雖然後者每月支出比上者多5000，但住台北又有電梯，生活品質好很多，值得！ 第二階段：租買混合 接下來就是我主要想講，也是比較少人運用的方式 https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg 方案c-1 買高雄租台北：房貸還是16000 但租人15000，自租台北21000 現金流變成-22000 方案c-2 買新北租台北：1300萬房 房貸-45000租人50000自租21000 現金流變成-16000 ===== 寫到這邊，很多朋友會覺得， 現金流壓力，跟方案A+b沒有什麼不同 這時候就要導入方案d，也就是方案c的隱藏版： https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg 房貸不是只還息，也還本。 還本等同儲蓄。 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000 當然，有人會開始爭論，這樣的租金不可能，買不到好租物件等等， 這不是我要表達的重點（雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦！） 我想說的是，導入不同的思考模式， 可以無形中減輕經濟壓力， 不論是對你自己，或者你再教別人。 減輕親人的經濟壓力，其實就是在幫你自己（因為他們會減少向你要錢） 以上是簡單分享，歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝，可幫助到某些人。 -- 哈哈哈哈 也對也不對啦 本文沒有要討論股票或者跟股票做比較啦！ 跟租屋比一樣的支出阿.... 你是否只看一半 阿肥版主，我月薪4.5 每個月要給2.5萬孝親 你應該沒我壓力大... 前面就寫本文，先不討論頭期款 弄到頭期款是另外一種技術， 可以再另外寫很多篇 應該說能看懂我這篇又認同的， 就會開始思考：該怎麼弄到頭期款？ 剛好我手上就有 表格只是一種邏輯思考方式， 各位可以自行代換任何的數字進去計算， 你要買玉山甚至火星的房子都行， 算出來一清二楚該怎麼規劃 要談的不是數字表面， 因為每個人都有個案狀況要處理， 談的是思維方式 怎麼把自己的狀況套進去公式分析 我上面那天有寫啊 25000元我只計算我住的部分 物件有分樓下跟樓上頂加 頂加租25000 樓下也租25000 唉，所以我就說.... 那如果你不喜歡這個案例， 也可以換成我另外一個進行中做法 買3間400萬高雄，每間收租16000， 算起來也是同樣1300收48000唷 道理相同，做法不同 很多人都說管理麻煩，我以前也這樣覺得 但後來搞清楚邏輯之後， 我現在每個月每間房子只做一件事， 5號打開App， 確認租金入帳。 有故障打電話給水電，等他去維修然後報帳。 現在管理一點都不麻煩了 我現在就在台北上班， 手下有四間高雄，也沒有找代管。 當然如果願意花錢找代管更好， 其實成本也不需要20% 事在人為。 你實際買賣過或持有過幾間呢？ 這些是你實際困擾，還是聽別人說呢？ 賣掉的時候會一起結算呀！ 所以我很少買雙北阿， 兩年能遇到一間我就覺得很棒 我秉持一年買一間策略， 花一年找，總能找到一間滿意的， 用閒暇看房子而已，一周看個四間， 一年看100間，總會找到好東西的。 前輩這樣確實很累 我前幾年有弄新北隔套 800成本收5.5後來賣掉了。 賣掉那間現金流不錯呀 只是樓下鄰居很煩，就賣了。 買1300貸 1100 扣管理費水電後 五萬 房屋稅幾千 而已，懶得算 買不起其實是一個心態 我27歲買第一間的時候只有四萬 但相信自己這個決定是正確的 就想辦法達成 找到一個好房客 我同意啊我常常住三千萬的房 所以我這邊就是在分享， 怎麼樣用相對低的成本來租房 你可能薪水比較高 35000的房租對你來說小事 我們苦命人月薪只有不到五萬， 所以要很努力的想空想縫 你不是苦命階層的人所以 討論沒有交集是很正常的 我這個比較適合想白手起家省錢翻身的人 那你這種做法跟我的做法也不衝突啊，可以同時進行 對我就是要講這個 瑕不掩瑜 莫因噎廢食 C大哥你老鳥了啦 我寫給新手小白看的 哈哈 專家西卡說話了 專業評估! 對，重點。人吸我血，我吸人血。 當然重要，但是跟現金流是，完全不同的主題，不同的技術。 一次討論一件事情比較能聚焦。 都可以，學越多越好， 我也是一直安插新的策略到我的組合中，只要不衝突都可以疊加buff 這....夠窮夠有壓力吧？ 被錢追著跑..？我也不知道怎麼分享
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推 stanly3092: 沒人回你耶07/11 18:38

→ stanly3092: 我幫你做總結：買、買、買！07/11 18:39

推 GX90160SS: 儲蓄只有定存或活存 沒有投入股市的話 的確是可以買房07/11 18:41

→ GX90160SS: 啦 07/11 18:41

推 GX90160SS: 差別在買房出租房要花心力管理房客 投入股市的話 反而07/11 18:44

→ GX90160SS: 要用最笨最無腦最少心力的方式 all in 大盤 多做通常07/11 18:44

→ GX90160SS: 都是多錯07/11 18:44

推 GX90160SS: 即使不投股票 這樣比較也不公平啊 現金流是增加了 但是07/11 18:47

→ GX90160SS: 現金支出一次扣一大筆xd07/11 18:47

推 eulbos: 省吃儉用還不給孝親 每個月只能存3000 怎麼買QQ07/11 18:54

推 GX90160SS: 現金支出扣一大筆是說買房的支出 這項租房不會有吧07/11 18:54

推 chen831030: 你算那麼多...s87板主有一篇都幫你算好了 07/11 18:59

推 a96932000: 新北還有房貸45000租50000的物件啊 07/11 19:01

→ a96932000: 好猛07/11 19:02

推 BMW740Li: 只有買不起才不買，小朋友吃麥當勞才會猶豫07/11 19:03

噓 dans: 數學老師肯定租房的07/11 19:04

推 besthorse: 這麼租到這麼高的 租給少年阿兄嗎 07/11 19:05

→ elven: 問題就是1300萬的房子，租金收不到5萬07/11 19:07

→ elven: 正常行情大約收租2萬多不到3萬，所以整個都不成立了07/11 19:08

→ elven: 你前一篇自己寫1300萬的房子租2萬5，現在無痛2倍07/11 19:09

→ elven: 因為頂加這種出租就不用拿出來說嘴了改天被拆 07/11 19:11

→ elven: 舉這種例子還不如說你阿爸便宜賣你一間500萬你收5萬租金07/11 19:12

推 ChikanDesu: 管理超麻煩07/11 19:15

→ ChikanDesu: 一南一北實際上管理成本就很高 除非都丟代管 -10%~20% 07/11 19:16

→ ChikanDesu: 報酬 07/11 19:16

推 ChikanDesu: 說實在只要租金打平本利合本來就可以無限持有到上限07/11 19:20

→ ChikanDesu: 但很多都是假設性打贏 空窗期有算嗎 維修成本持有成本07/11 19:20

→ ChikanDesu: 有算嗎07/11 19:20

→ ChikanDesu: 而且這種物件 雙北丟出來賣問題一定超多 通常都是自己07/11 19:22

→ ChikanDesu: 改的才會有高報酬 不然就是隔套頂加07/11 19:22

→ ChikanDesu: 雙北投報率4%以上丟出來 絕對頂加隔套 維修/檢舉風險 07/11 19:22

→ ChikanDesu: 沒算等於白算 07/11 19:22

→ ChikanDesu: 我持有五間台北的 兩個是隔套 實際上要達成4%以上 真07/11 19:23

→ ChikanDesu: 的不簡單啊07/11 19:23

推 a96932000: 現在要買三間400萬的房也不容易了07/11 19:23

→ ChikanDesu: 當然我現金流也有股票配息支撐 但我出租過程的整理/代07/11 19:24

→ ChikanDesu: 管/代租/空窗 算進去幾乎把報酬弄成3%不到了 還是隔套07/11 19:24

→ ChikanDesu: 當然不能賣掉算阿 你現金流就是要嘎得過去 嘎不過去怎 07/11 19:27

→ ChikanDesu: 辦 你算新北房貸45000約莫是1100貸款 總價1400上下？07/11 19:27

→ ChikanDesu: 那你投報要4%多才是50000囉 不包含其他成本 07/11 19:27

→ ChikanDesu: 外縣市真的投報率都好很多07/11 19:28

推 quiet93: 真的是買不起才租房啊XD07/11 19:36

推 alonzohorse: 好厲害，管理那麼遠的07/11 19:37

→ quiet93: 你要住3000萬的房，要先存到700-1000萬，可是租房，只需 07/11 19:37

→ quiet93: 要兩個月押金XD07/11 19:37

→ quiet93: 何必要因為買不起，就放棄住3000萬的房？07/11 19:38

推 ChikanDesu: 反正就是要本利合打平 就能無腦持有 但就是要精算成本07/11 19:40

→ ChikanDesu: 不要只看帳面07/11 19:40

推 quiet93: https://i.imgur.com/DGJLNcv.jpeg 07/11 19:44

→ quiet93: 這些租金不需要這麼複雜的操作吧XD07/11 19:44

推 quiet93: 如果還是年輕人合租產生規模經濟，搞個別租補，每個月租07/11 19:47

→ quiet93: 金之低，不需要這麼複雜 07/11 19:47

→ quiet93: 金山路那些套房還有人住才奇怪07/11 19:48

→ quiet93: 要謝謝現在的人都沒朋友沒兄弟姐妹，連團報都不會07/11 19:48

→ quiet93: 也要謝謝大家認真存錢買房子，不然老房子為什麼能有租客 07/11 19:49

→ quiet93: ，然後這些物件空著？！ 07/11 19:49

推 quiet93: 三房合租，一個人扣租補不就1萬不到07/11 19:51

→ quiet93: 我也可以找三房18000的給你啊XD07/11 19:52

推 SouthEast62: 我一直很推崇買買得起的房，住需要住的房，但此房07/11 19:52

→ SouthEast62: 不一定要是彼房。另外一種組合是，買投資效益比較 07/11 19:52

→ SouthEast62: 高的房，然後租總價較高投資邊際效益不太好的房。 07/11 19:52

→ SouthEast62: 例如同樣一筆錢，你買兩三間好出租的大套或二房收 07/11 19:52

→ SouthEast62: 租等漲價，勝過直接買一間破豪宅線的四房大屋。 07/11 19:52

→ fluffyradish: 就算本利和打平還是要考慮空租期吧07/11 19:54

推 DREAMLS: 方案B的房租沒這麼好 結案07/11 19:58

推 alonzohorse: 不過這分享也不錯 07/11 19:59

→ alonzohorse: 調整思維 07/11 19:59

推 DREAMLS: 我好像懂 你是指頂樓加頂加 1300出租兩層 07/11 20:00

→ DREAMLS: 老公寓一層租25000 但實際在脫手時我覺得漲不太上去07/11 20:01

→ DREAMLS: 我不愛頂樓加頂家 主要是轉手不易 管理較複雜07/11 20:02

→ DREAMLS: 我有限預算還是鎖定一環公寓3樓以下 或兩房華夏07/11 20:03

→ DREAMLS: 可能因為我自己若要住的話也只考慮這兩種方案07/11 20:04

→ DREAMLS: 僅供參考 07/11 20:04

推 DREAMLS: 如果要玩頂樓加頂家 不如弄隔套 自己住一間 其他出租 不 07/11 20:06

→ DREAMLS: 見得會輸07/11 20:06

推 cambridge324: 難得好文，看懂並實作的人中，幾乎每個都能在10年07/11 20:11

→ cambridge324: 後淨資產千萬以上。 07/11 20:11

噓 asdlkjfgh: 1300萬租5萬 哪來這種物件 別鬧了好不好 07/11 20:12

推 cambridge324: 當然遠遠比不上股神，但超高成功率又無風險，值得 07/11 20:12

→ cambridge324: 實作。 07/11 20:12

→ CCOOGG: 只要你跑去買金山萬里你的現金流會滿出來 07/11 20:31

推 frowning1226: 推～～07/11 20:32

推 ChikanDesu: 頂加跟弄得不漂亮的隔套是真的脫手很難漲多少 台北市07/11 20:36

→ ChikanDesu: 買這種拼都更效益才高 投報3-4%+寬巷或臨馬路四樓公寓 07/11 20:36

→ ChikanDesu: 甚至近捷運/海砂可遇不可求07/11 20:36

→ ChikanDesu: 找得到這種物件上下限都不錯07/11 20:36

→ ChikanDesu: 如果不考慮都更很可能在雙北買了略高投報但難以轉手物07/11 20:37

→ ChikanDesu: 件 07/11 20:37

推 JUL: 推 頂加是真的能賺 但不須整理的屋少見 07/11 20:38

→ ChikanDesu: 台北一大堆陷阱房 商三土地+三四層樓公寓 但窄巷 賣你 07/11 20:39

→ ChikanDesu: 都更價之類的07/11 20:39

→ JUL: 須整理的 都可能很鬼 恭喜 感謝 按讚07/11 20:39

推 cambridge324: 重點是思路，我10年前買一戶900的，租金收入4500007/11 20:41

→ cambridge324: 還能自住，後來還漲破2000萬07/11 20:41

→ JUL: 雙北整理還要室裝 頂加合法規要拿不少出來 不合法又怕被抓 07/11 20:42

→ cambridge324: 只要思路對，可以同時出租，自住跟賺價差。 07/11 20:43

→ JUL: 能買到不太需要整理的 也是樓主的努力 點讚07/11 20:43

推 quiet93: 現在這種租金行情，房客需要花25000住頂加的理由是什麼？07/11 20:46

→ quiet93: 要嘛窮到申請租補還沒辦法租更好的物件，要嘛有錢到沒辦 07/11 20:47

→ quiet93: 法申請租補還願意省吃儉用 07/11 20:47

推 JUL: 25K頂加可能是隔兩戶 07/11 20:49

→ JUL: 願意12K上下租一戶頂加的人就比較多了 07/11 20:50

推 quiet93: https://i.imgur.com/eOPhqqa.jpeg 07/11 20:53

→ quiet93: 屋齡更低租金更少不是頂加07/11 20:54

→ quiet93: 拆兩間就是套房的概念囉07/11 20:54

推 quiet93: 好吧，沒有朋友的人比較吃虧 07/11 20:57

推 quiet93: 買不起買3000萬房子，怎麼會是心態問題XD07/11 20:59

→ quiet93: 台灣房子很便宜，買不起房子才是心態問題07/11 20:59

推 ChikanDesu: 沒什麼好思路的 產品就那幾種 上下限很清楚 你如果說07/11 21:13

→ ChikanDesu: 軟硬裝可以提高投報率也是要你有工班 你自己做裝修 你 07/11 21:13

→ ChikanDesu: 是設計師等等 一般人這些資源都沒有 07/11 21:13

→ ChikanDesu: 隔套頂加就是投報率衝最高的方式 軟硬裝純粹看你門路 07/11 21:15

→ ChikanDesu: 決定價錢 至於區域漲幅就是看你眼光 機運07/11 21:15

→ ChikanDesu: 隔套頂加一間自住當然可以 以前老一輩一大堆人都這樣07/11 21:15

推 acbc: 人性最難過的一關你沒說>承認自己不是天龍人 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 甚至現在還有共生公寓 不動格局 賣美感的 雖然帳面投 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 報也是不錯 但首先你要有軟裝設計 不夠美誰跟你共生，07/11 21:18

→ ChikanDesu: 還有太多雅房共用一個廁所實際上都滯銷 看廣告都說什07/11 21:18

→ ChikanDesu: 麼剩一間雅房的 其他間都醫生律師會計師入住 天曉得 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 笑死 07/11 21:18

→ ChikanDesu: 所以我看自己是統包做這種來改都有夠賺 相當於成本價 07/11 21:20

→ ChikanDesu: 做全部裝修 一般人怎麼贏 07/11 21:20

→ ChikanDesu: 自己只要會其中一種工種 等於你做下去付薪水給自己 其 07/11 21:21

→ ChikanDesu: 他的也因為在業內可以找到很便宜的工07/11 21:21

推 cambridge324: 沒啥想像力當然不用談思路 不用頂加一樣能兩頭賺07/11 21:24

推 planta: 新北一環公寓容錯率低，安安穩穩超車！07/11 21:50

→ pilot1982: 高雄4百萬的房子你要租金破一萬五，你要投資多少在裝潢07/11 21:52

→ pilot1982: 上...07/11 21:52

推 ceca: 大概投資10~15萬,可以破一萬五. 07/11 21:53

推 planta: 好文，盆栽給推！ 07/11 21:53

推 giveme118: 之前在台北租就是買台中出租 同樣的錢換過去07/11 22:22

→ giveme118: 搬回來之前再買另一間07/11 22:22

推 giveme118: 把養房東的角色轉嫁 然後也可以擁有資產07/11 22:27

推 desperadokid: 為什麼不看頭期款…，頭期款也是一種成本不是嗎 07/11 22:53

推 koyo167: 有另一種變形方案，使用無限寬限期(CECA講過的) 07/11 23:31

推 eulbos: 最難的一關是怎麼動起來QQ 07/12 02:26