Re: ［閒聊］房東哪來的底氣每年漲房租？

台灣租金太低. 低到不可思議那種. 以至於漲了多次的租金. 還是太低. 這是基本面...租金太低. 至於最近幾年漲房租很明顯則是結構改變. 因為老房東開始換手給年輕一些的房東. 年輕一些的房東很多沒再給你人情世故的. 所以近幾年漲幅租會比較猛烈. 尤其很多爛房客會欺負老人房東,讓那些老人房東心灰意冷. 要嘛把房子給後代管,要嘛把房子賣掉換人接手. 這是結構. 至於市場狀況則是. 房東通常出租房子. 傳統的就是看隔壁租多少...他們會鄰居在那邊聊行情. 而自己出租的很多會上591或是一些租屋網頁看這邊行情應該多少. 另外就是委託出租公司或是仲介出租,那就是那些公司或仲介告訴她可以租多少. 而基本面租金被低估太多,這一點沒啥好討論的. 台灣的房租還可以漲很多很多很多年,漲很多很多很多趴. 而漲房租目前比較容易看到帶動的效應是. 例如有比較專業並且年輕化的包租公在那邊搞租金. 透過裝修房子拉抬租金. 而這個拉抬的租金就會成了一種定位. 他既會透過鄰居在那邊傳,也會刊登在591上. 而這些專業包租公很多都"兼開"包租代管公司...XD 並且它們跟仲介也都滿熟的,或是它們本身或是集團裡面就有仲介. 所以他們拉高的租金就會透過各種方式傳遞出去. 以至於新弄到房子的屋主想要把房子出租,就會去比照這些人的租金. 當然,你的物件沒有裝修,租金本來就會比較低. 但例如. 這邊本來租金1萬,他精裝修租到兩萬二(不用懷疑有時候就是這麼誇張) 你這個菜雞屋主給人家比照兩萬二掛租,當然租不掉. 但是因為出租有時候物件數量很有限(套房例外,我指兩房三房) 而因為很多屋主都受到拉高租金的影響,因此都掛一萬八,兩萬,兩萬二. 可能都沒租掉,大家都卡在上面. 極少數老人房東又掛一萬,就瞬間被秒殺(通常三天內) 以至於整個591都是一萬八道兩萬二. 而這時候,你兩萬二掛了三個月都租不掉,有人跑過來問你一萬四行不行. 你考慮了考慮...之後再等兩個月,又有人跑來說一萬五行不行. 你..好啦...一萬五. 喔喔...那你就看到. 這邊本來一萬的行情. 因為有人精裝兩萬二租掉. 後面帶動一堆屋主都掛高在那邊釣租客. 雖然有人急著下車,租到一萬五... 但是他的房租就是一萬漲到一萬五. 而等到一萬五一萬四一萬六這些成了常態. 你就又會看到,精裝的包租公開始挑戰兩萬五租掉... 之後就又回到循環的開頭,租金開始從一萬五往一萬八甚至兩萬邁進. 我本身主買賣的,出租都是隨便租. 但是隨便租通常我也會稍微釣一下. 釣的時間通常是以一個月做基準,一個月內沒租掉就代表我的租金偏高. 然後我會適度的調整一下,盡量讓他在第二個月內租掉. (但當然如果一個星期內租掉,我就會檢討我租金太低的問題) (租金比房價更實在,他的門檻比房價更明確...高於門檻出租時間會拉很長,低於會秒殺.) 但是通常我也會適度地搭車,或是hold一下. 例如這一區都沒人出租,然後有精裝的在那邊掛三萬好了. 那我沒翻修的我可能就會跟他兩萬七...幫她拱一下. 但是我也只是掛兩萬七,你跑過來說兩萬二可不可以,我會okok..因為本來可能一萬六. 不過我並不會去操作租金,也不太會精裝房子出租. 因為我出租只是養房子,我都是要賣才翻修... 但通常我的操作比較是偏這樣... 至於說專門做租金特化的. 喔....我正隔壁棟鄰居就有一個...XD 另外認識這一塊的玩家還不少嘞. 他們就有他們的作法. 不過通常主要是一定程度的裝修和擺飾. 這個影響真的很大... 租客市場很吃感覺的...XD 你抓得道感覺,你就可以明顯大幅的擴大你的租金. 而奧義就是,到底創造出怎樣的感覺可以擴大多少的租金..這個就吃功力. 也是這一行的高手與菜雞的主要差異點. 你抓得越準,代表你裝修以及擺設的成本可以越壓縮. 你抓得越準,代表你釣租客的空租期越短. 你抓得越準,代表你炒作租金尤其某個區域的效果越好. 但這...俺不專業..哈哈....俺都隨便隨便... 至於裝修和擺飾的成本...其實它們拉抬的租金很簡單就可以cover掉. 一般來講單純的成本是抓七年攤提. 但實際上他們厲害的,我看一兩年的拉抬租金額度,就cover掉了. 因此這一塊,你有努力,確實可以取得更多更大的回報. 但你要努力阿. 你像我這麼懶,房子買了到租掉可能才進去三次... (賣的時候再去個一兩次) 你就賺不了這一塊的錢... 你要賺這一塊,你就要多跑不少趟房子就是了. 以及要有一定的室內裝潢的美學概念. 並且要"市場主流"的美學為主,你不能太有個性...你是做生意,不是做藝術..記得!!! -- 炒房"我"粗分,短中長三種. (不討論預售屋轉讓) 三種玩法都不一樣. 三種都可以賺錢. 短的就是立刻買,回來弄一弄立刻賣,週期以前平均10個月含過戶. (付錢到拿到錢) 中期大概5年內.(但實際上通常3年左右就可以出去) 長期就是...長期. 所以.. 當然可以. 看你是怎樣玩法. 沒現金流就要留現金. 例如你操作3間短期. 運氣好都是一年內交易. 運氣不好你可能會交易到兩年. 那理論上來講你每年都會有一筆現金進來. 但是實際操作你不太容易維持一年一間這麼穩定. 所以理論上你兩年有一筆現金進來應該是ok. 而每當你有一次把房子賣掉,那你就可以從新整理一次你的資金和資產的配置. 這樣你手上預留4~5年的支出現金(包含貸款,包含你的生活開銷). 通常就沒啥問題. 真的很帶賽,做短期還三間都套住,又不想平轉或是小賠出場覺得凹一下可以賺錢. 那至少你4~5年轉曾貸應該又可以再讓你稱個2~3年. 如果你4~5年套住,之後轉曾帶2~3年還在套. 這.....至少這2x年你做短期要遇到應該很困難. 你真的遇到了.那就在最後一年平轉或是小賠出一間嚕. 這是短期的操作. 中期有中期,長期有長期. 至於純包租或屯屋的話. 基本上就是因為你有房租收入,所以實際現金流會比上面短期的壓力低非常多. 而且你放久了就是可以轉貸曾貸. 那你的預備金例如同樣準備4~5年好了. 短期的話,例如你總共貸款1000萬30年,你可能要準備200萬現金,生活費另外加上去. 但是你是出租,例如同樣三間公寓,你的租金收入可能就有200萬...恩.... (30年貸款和公寓的租金在中南部很容易打掉...) 好啦算你少一點你只有100萬的租金收入. 你把100萬打七折就70萬. 那你就準備130萬的現金... 其他的就等漲上去後轉貸回來嘎就好. 這應該是很養生生的操作法. 適合在穩定盤操作...例如2018的時候. 當然如果你看到QE.... 當年度你可能就會激進操作. 例如本來預留4~5年..你可以壓縮到2年的預備金. 其他錢都打出去ok的. 而例如像之前阿龍lesson我躺平的時候. 你就反過來,可能某一間房子賣掉,你就不要再補一間,或是補一間小間的. 例如你賣掉700萬的,那補一間300萬的,或是不要補. 直到局面慢慢的穩定回到穩定盤. 你在回到4~5年預備金這樣. so...你沒有現金流,就是要留現金. 留多少現金會取決於你的交易. 你多久會有一筆錢進來....然後至少抓這個時間的兩倍. 而且你後面會有額外的預備手段,例如轉增貸之類的,信貸也可以拿來做預備手段不要開掉 而... 在極度風向正確得時候可以槓桿激進一點. 在風向很混亂的時候收縮槓桿. 通常我都做得很養生拉. 就像我講的,我現在一億多一點好了,我賺到一億五,我的人生完全不會改變. 兩億可能小改變一點. 那...我就不會急著去"發大財"然後把自己弄得很緊繃.拚著把自己弄到一億五. 當然..你要緊繃也可以啊. 畢竟你還可以開二胎,三胎,那個都可以讓你多稱2~3年. 因此你預備金都只留個2~3年ok的拉,後面轉增貸,在後面二胎三胎..你有兩層保險. 只是二胎三胎這些後備手段會影響之後你一段時間的信用+你會把自己弄得壓力很大. 壓力很大就不健康之外. 投資做久了就知道,壓力是一個讓你賠錢或是賺比較少錢的"主要因素" 也就是你涼涼的做,賺100,你緊繃的做賺150...但是你緊繃的時候遇到奇怪的意外. 你可能不要說倒賠,但最後只賺50... 時間久了,你也不一定賺得比較多. 因此,我是認為,財力達到一個數字以後,就不要給自己太多壓力. 人生很多事情可以爭. 你可以把人生拿去爭一些輸掉也不會痛的事情. 不要爭一些會影響你生活的事情. 以上只是隨便舉的例子. 細節我沒太思考太多... 天使猴這輩子第一次聽過. 我只知道打卡司特會噴招喚.因為我打過. 局面不好就躺平就好. 不要硬操作... 人可不可以勝天我不知道. 因為我更愛當飛天豬. 有風飛天. 沒風躺窩裡.. 空租期,稅金,OOXX. 有些抓高一點是一年抓10個月... 過濾房客就看工作證. 向我們懶人就叫仲介去看. 規定不可以挑房客. 但是透過中間人,我們就有一百種挑房客的藉口理由故事....XD 阿龍. 救救!!!
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推 toto123: 買賣，現在真的沒放10年會有賺頭嗎 05/24 00:49

推 tenkaakido: 好長。你以前文有這麼長嗎？感覺越拉越長 05/24 01:09

→ tenkaakido: 房蟲們都說你最近都沒幫菜雞寫文打雞血 05/24 01:10

→ ceca: 最近要阿龍救救！！ 05/24 01:11

→ ceca: 以及，這篇很短吧 05/24 01:11

推 bustinjieber: 阿龍還在搞匯率 05/24 01:21

→ ceca: 六月開會，阿龍，求求 05/24 01:23

推 xjapan1119: 請問沒出租負現金流，現在靠買賣很難操作，要如何克服 05/24 01:42

→ xjapan1119: ？看舊文章，資產4、5千（含負債）就要能產生正現金流 05/24 01:42

→ xjapan1119: ，現在可以怎麼操作？感謝高雄王。 05/24 01:42

推 PTTMAXQQ: 嗯 當過幾年房東後 的確差不多是這樣 05/24 01:52

推 shaoyu: 赞 05/24 01:54

推 uvuv: 推 05/24 02:40

推 chen831030: https://i.imgur.com/ppQdFrm.jpeg 05/24 02:40

→ chen831030: 老師,請問天使猴要去哪裡打 05/24 02:40

推 xjapan1119: 謝謝回覆，我把短期1年玩成中期，有獲利，但最近市場 05/24 02:43

→ xjapan1119: 冷，買賣就卡住快一年，又不想降價賣。參考您的意見， 05/24 02:43

→ xjapan1119: 未來應該一半出租，其餘價差件為主，金流壓力不會那麼 05/24 02:43

→ xjapan1119: 大。我除了現金，主要放股票，但股票會越來越少，心理 05/24 02:43

→ xjapan1119: 會有壓力，所以投資卡住想調整，轉增貸我都保留不開， 05/24 02:43

→ xjapan1119: 降低槓桿。謝謝高雄王指引，未來市今天剛收到發票，橋 05/24 02:43

→ xjapan1119: 頭勇士站出來。 05/24 02:43

推 PTTMAXQQ: 後面寫道的心態很好 很值得我學習 05/24 02:54

→ PTTMAXQQ: 我常常不知不覺的又投入了進去 05/24 02:54

→ PTTMAXQQ: 當然不排除是自己喜歡賭博的感覺 05/24 02:54

→ PTTMAXQQ: 但激進的操作得來的真的不見得比較多 05/24 02:54

→ PTTMAXQQ: 只是會感覺自己比較有在努力-.- 05/24 02:54

→ PTTMAXQQ: 畢竟少看了多少小說…但問題真的沒賺比較多 05/24 02:54

推 PTTMAXQQ: 我今天也收到未來市的發票了 05/24 02:58

→ PTTMAXQQ: 說實際我不知道這間要怎麼輸哈 05/24 02:58

→ PTTMAXQQ: 旁邊世界學4X萬，我才買32， 05/24 02:58

→ PTTMAXQQ: 只能感謝海悅了 真的強 05/24 02:58

推 quiet93: 案源很少的地方，都是老房子才會有這種情況 05/24 04:24

→ quiet93: 整片新房子要什麼精修，二三房屋源更是多到爆 05/24 04:25

推 YU0486: 小吃攤跟麵店也是一樣老人賣比較便宜換年輕人接就貴了 05/24 06:33

→ YU0486: 中間那段真的很真實 租不掉加價租 然後 低價就會上漲租 05/24 06:35

推 jason3676093: 年輕人會下重本整理過、請中間人（房仲、代管）幫 05/24 08:07

→ jason3676093: 忙管這個副業 算一下成本就拉高了 05/24 08:07

→ airjade: 每年是一定要漲的，漲多漲少而已，溫水煮青蛙 05/24 08:20

推 onenineone: 推 05/24 08:53

→ jerrylin: 不就聯合漲租 廢話那麼多 05/24 09:01

推 giveme118: 連買的時候都沒看就成交了 出租也靠房仲代簽代看 05/24 09:19

推 tenkaakido: 幹，用手機看，就拉了5秒鐘，你這樣還說短。拉一次5秒 05/24 09:37

→ tenkaakido: 你這樣害我至少少了15秒睡覺時間 05/24 09:37

噓 safari9527: 薪水就那樣，租金是要多高？ 05/24 09:40

推 derrick: 想請問是否有挑選或過濾房客的經驗可傳授？ 05/24 09:40

→ derrick: 因為家人出租過幾次房子，收回時都發現很多地方被破壞或 05/24 09:43

→ derrick: 損傷，明顯就是房客因為東西不是自己就不愛惜 05/24 09:43

噓 wush: 房蟲永遠嫌租金低 05/24 10:01

→ toto123: 籌碼都在散戶手上，跟薪水應該沒啥關係 05/24 10:19

→ toto123: 美國人薪水高，一樣租房哀哀叫 05/24 10:19

→ toto123: 太多散戶包租公 以前買的成本低啊 05/24 10:19

→ toto123: 溫水煮青蛙 05/24 10:20

推 paunch: 三間公寓200萬租金，一個月要55000，租金有這麼高嗎？ 05/24 10:26

推 FlyinDance56: 好久沒看到CECA炒房文了 05/24 10:40

推 a1zz3: 我爸都沒在漲租金的，但是年紀大了就給代租公司處理他們直 05/24 10:46

→ a1zz3: 接把租金漲了將近30% 05/24 10:46

推 hahaha81: 哈哈真的 莫名的默契 05/24 11:14

推 chienchung: 我爹十年沒漲租金…QQ 05/24 11:17

推 ProTrader: 在賭場如21點算牌存在凱利比例(最佳下注比例) 05/24 11:45

→ ProTrader: 用最佳下注比例代表賭的次數夠多 賺的錢是最多的 05/24 11:45

→ ProTrader: 下注比例過高或過低實際上贏的錢都會比較少 05/24 11:46

→ ProTrader: 實務上會算出最佳比例打5折或打3折 以求能穩穩賺 05/24 11:48

→ ProTrader: 下注比例過高雖然可能賺更多但實務上多數會遇到大回檔 05/24 11:49

→ ProTrader: 雖然房市我不熟但我想應該也有類似的狀況少賭比較穩 05/24 11:51

推 a951l753vin: 未來若政府輔助孕婦的租金是用比例計算 超級精裝出 05/24 12:41

→ a951l753vin: 租應該會很好租！？ 05/24 12:41

推 l145678p: 請問成本為甚麼是抓七年攤提？ 05/24 13:48

→ qoqocat: 假議題，佔比就只有那樣，最後也只是分食原本靠資訊差等 05/24 16:15

→ qoqocat: 等優勢，獲得較好租金回報的餅而已 05/24 16:15

推 alex0973: 吃飯前等餐就看這篇ceca文 看完文章美眉送餐到XD 開吃~ 05/24 17:23

推 kinmengon: 嗯嗯 05/24 17:39

推 cyhung97: 老人不愛漲租金的原因是什麼？ 05/24 17:44

→ cyhung97: 我覺得跟通膨漲合理。或是跟政策漲（例如租補、房屋稅 05/24 17:45

→ cyhung97: 、所得稅）否則不要狂漲。中生代房東路過 05/24 17:45

→ cyhung97: 也會參考附近房租漲，因為比別人低太多，租客素質會差 05/24 17:47

→ cyhung97: 很多，會累死。 05/24 17:47

→ cyhung97: 我有一層房貸還不夠cover,還要倒貼。所以租金跟不上房 05/24 17:48

→ cyhung97: 價是真的 05/24 17:48

→ cyhung97: 續租的租客我也不漲。有連住七年的都賺到。搬走馬上漲 05/24 17:49

推 licklabium: 我的資本不夠厚，要怎麼才能有能力轉成做短期賺更多呢 05/24 17:51

→ cyhung97: 我投報率4%而已。比ETF還差 05/24 17:51

→ cyhung97: 房地合一後短期買賣有賺到的是高手 05/24 17:52

推 planta: 感謝高雄王的開示獲益良多，真的局勢混亂就要保守一點養 05/24 18:39

→ planta: 生一點，壓力太大，賺得不會比較多！永遠記得錢永遠流向 05/24 18:39

→ planta: 不缺錢的人，手上永遠要保持餘裕！不要急著發大財！ 05/24 18:39

推 CIIIO: 賽局理論的應用 跟房客&其他房東的博弈 05/24 20:24

推 eupa1973: 隨便租，也不一定要幾%，反正成本很低 05/24 20:51

→ qqphor: 明年度要漲房租，感謝分享 05/24 21:19

→ GODLP: 台灣租金太便宜? 每個都想當包租公 房租怎麼拉上去? 05/24 22:31

→ kusomanfcu: 你可以別租 05/25 10:48

→ ceca: 台灣你要注意的是，包租公人數不多（看有兩房的人數 05/25 10:52

→ ceca: 因此這些人代換成青壯世代，反應到市場會很快 05/25 10:52

→ ceca: 最近這幾年房租一路往上漲就是證明 05/25 10:52

→ ceca: 你看漲勢趨緩了嗎？ 05/25 10:53

→ ceca: 因為市場還在代換老房東 05/25 10:53

推 cheng314: 推高雄王實務分享 小房蟲受益良多 05/25 10:57

噓 tranquilmare: 房價炒不上去 現在改炒房租啦 科科 05/25 12:08