※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727676665.A.EB2.html
→ dans: 另外補充一點：品牌建商能賣比別人貴，那是它的品牌價值，09/30 14:15
→ dans: 沒有因為它能賣比別人貴所以它就應該購地比較貴，這樣亂拉09/30 14:15
→ dans: 購地價是在抹滅自己品牌價值，是錯誤的財務分析邏輯。09/30 14:15
推 lasoon: 年初做真偏鄉的甲建容積單價沒有8萬這麼高,可能一半都沒有09/30 14:16
→ lasoon: 造價抓12萬在雙北應該絕對不可能了,但是鄉下真的猛,很多都09/30 14:16
→ lasoon: 是不知道怎麼報出來的價格...12萬一坪還真的蓋得出來@@09/30 14:17
→ dans: 我本來想說10.5或11的，前年其實我看過某上市建商蓋大樓只09/30 14:18
→ dans: 有9萬的，但說出來又要被魯多質疑了09/30 14:18
→ dans: 台中靠逢甲商圈那個重劃區，某上市建商3年前的推案，回算造09/30 14:19
→ dans: 價9萬多，我納悶到處問怎麼回事09/30 14:19
→ dans: 應該5年前的案了09/30 14:20
推 lasoon: 五年前跟現在應該差不只一倍了,骷髏大文章也一直在說造價09/30 14:28
→ lasoon: 上漲,現在報土地給建商蓋大樓造價都是抓22起,13樓以下才可09/30 14:29
→ lasoon: 能低於20萬,鄉下地方是因為都蓋透天矮華廈才有10出頭造價09/30 14:29
→ dans: 5年前坊間吹造價就吹破15了09/30 14:30
→ lasoon: 但是看到建商2024年開價24萬還有利潤確實還是感到神奇09/30 14:30
→ lasoon: 我家前年自己親戚建商給我們的評估造價是13萬,但那時候詢09/30 14:31
→ lasoon: 其他營造跟建商報價也都是15up,我還再三確認13萬一坪真的09/30 14:32
→ lasoon: 能蓋嗎? 是哪邊有省料還是全毛胚報價?09/30 14:32
→ lasoon: 不對,你用吹這個字也很奇怪,2019年如果蓋SRC肯定也是破1509/30 14:33
→ lasoon: 萬啊....還是你們蓋的比較矮?09/30 14:34
推 Fuxi81: 政府都用20萬一坪發包社宅了CC 09/30 14:52
→ PTTMAXQQ: 筆記，所以實際建造成本一坪只要12萬以下， 09/30 14:54
→ PTTMAXQQ: 建商要賺爛了，那些爛尾的建商肯定是詐騙！ 09/30 14:54
推 lasoon: 台北法規的關係本來就比新北再高,再來小基地的造價也比大 09/30 15:01
→ lasoon: 基地高...所以說30萬我倒是沒有這麼訝異到覺得一定是假的. 09/30 15:02
→ lasoon: 所以你認為現在的造價抓多少比較合理? 你前公司那邊還問的 09/30 15:03
→ lasoon: 到資料嗎? 我這個月都還有在跟建商談,至少桃園新北20萬大 09/30 15:04
→ lasoon: 家都覺得是差不多的數字...如果蓋好蓋久一點還會不太夠 09/30 15:05
→ dans: 有扣費用和利潤嗎？ 09/30 15:06
→ lasoon: 沒有,我們討論都是這樣抓(地價*基本容積*1.6+造價20萬)*利 09/30 15:08
→ lasoon: 潤....好像key錯,應該速算是 (地價/1.6/法容+造價)*1.3利 09/30 15:10
推 daimlar: 專業推！ 09/30 15:10
→ lasoon: 然後這樣的單價跟附近預售屋的成交價做評估看土地有沒有入 09/30 15:10
→ lasoon: 場價值 09/30 15:10
→ dans: 建築費用和營造利潤都要剝離，才是真正的營造成本，坊間的 09/30 15:12
→ dans: 造價為什麼會差那麼多，就是因為沒剝離乾淨，所以造價已經 09/30 15:12
→ dans: 先加一次費用利潤了，最後又再乘一次費用利潤 09/30 15:12
→ dans: 為什麼要剝離乾淨，因為牽涉到在專案計算上的資金投報率問 09/30 15:13
→ dans: 題，利潤要挖乾淨才能準確算投報、決定怎麼開財務槓桿 09/30 15:13
→ lasoon: 造價再抓上利潤的原因是建融利息也是成本,所以這樣抓安全 09/30 15:14
→ lasoon: 一點...當然,都說是速算了...肯定沒有拉表出來精準沒錯 09/30 15:14
→ dans: 因為我離開業界許久了，才想出來講一下，不然誰管坊間怎麼 09/30 15:15
→ dans: 算，多乘十次費用利潤率我也奉陪 09/30 15:15
→ dans: 土建融利息是費用，會在費用率統一計算，有原因的 09/30 15:15
→ dans: 另外一個很反邏輯的，某種程度上營造成本會當費用列 09/30 15:16
推 planta: 推，分享有料的 09/30 15:16
→ dans: 只有土地(及土融利息)能列成本 09/30 15:16
推 crazydogbay: 用加趴數的方式算，就是暴利了。 09/30 15:17
推 stpada: 推 09/30 15:18
推 lasoon: 其實如果是當下買地當下推案抓三成利潤不會很暴利吧...這 09/30 15:20
推 stpada: 事實是很多建商暴利 成本偷灌水 09/30 15:20
→ lasoon: 是三成是要四五年才賺回來的...真的暴利都是因為地買的早 09/30 15:20
→ lasoon: 加上房價一直漲 09/30 15:21
→ dans: 現買現推的利潤率抓22~25%，有些建商有本事壓造價，那要當 09/30 15:22
→ dans: 成是他的本事，所以利潤率還是抓22~25%。至於囤地增益，那 09/30 15:22
→ dans: 也是他的本事，所以財務計算上會另外開篇幅去算囤地增益。 09/30 15:22
→ dans: 財務計算(尤其標售類)基本邏輯：憑自己本事獲得的，不能隨 09/30 15:23
→ dans: 便歸零 09/30 15:23
→ dans: 可以最後結案時認列利潤增加，不能一開始就認利潤，這樣標 09/30 15:24
→ dans: 售地會大失誤 09/30 15:24
推 yiliang1107: 推「推文」 09/30 15:28
推 mekeven: 這麼多國家房價已經崩給你看了 09/30 15:37
推 freekid: 感覺原始公式跟簡約後的購地概念 重點是不一樣的？ 09/30 15:48
→ freekid: 原始公式造價是加號 購地概念變成減號 09/30 15:48
→ freekid: 假設遭遇極端狀況 造價短期暴漲 甚至超過暴漲前房價 09/30 15:48
→ freekid: 是否代表簡約算法不適用？ 09/30 15:48
→ dans: 等號左式才是重點，右式則是根據重要性逐次往右遞減 09/30 15:56
→ dans: 要站在那個角色思考才能看懂 09/30 15:56
→ dans: 你的提問，很明顯只有多空邏輯而已，這點不改永遠看不懂 09/30 15:57
→ dans: 然後三個公式是同一個公式，只是左右項互換而已 09/30 15:59
推 marvinyc: 我家的三層樓辦公室是找認識的建設公司自建的，一坪17 09/30 16:10
→ marvinyc: 座標高雄，供參 09/30 16:10
推 freekid: 我沒在管多空 我只是好奇 如果實務上遇到短期造價暴漲的 09/30 16:13
→ freekid: 狀況 會怎麼處理而已 09/30 16:13
推 freekid: 我知道公式同源 但你又說等號左式才是重點 但左式不斷更 09/30 16:15
→ freekid: 換 是否代表重點在不同公式不一？ 09/30 16:15
→ dans: 現實社會有很多「乍看之下反邏輯」的事，其實背後都是有理 09/30 16:30
→ dans: 由的，任何人身邊都會遇過。你的提問，意思是要我說服你為 09/30 16:30
→ dans: 什麼，是能解釋，只是沒意義，因為你的潛意識是不想相信的 09/30 16:30
→ dans: ，我全都說完篇幅很大，到時你也吸收不了，還是鑽研著其中 09/30 16:30
→ dans: 一個牛角尖糾結。有沒有放下立場，站在我們角度看很清楚。 09/30 16:30
→ dans: 哪一天你換做是解釋方的角色，你也會跟我做出同樣「不解釋 09/30 16:30
→ dans: 」的決定。 09/30 16:30
推 freekid: 不是 我就想提問實務 你預設問方立場跟能力幹嘛？難道一 09/30 16:39
→ freekid: 百個人問你同一個問題 你要預設一百種立場跟能力？ 如果 09/30 16:39
→ freekid: 是我 都發文了 有人提出問題 我如果有餘力當然解釋 不解 09/30 16:39
→ freekid: 釋的話我發文幹嘛 09/30 16:39