[新聞] 房市「黑天鵝來了」永慶房屋估第4季創24

連結：https://reurl.cc/VMe3zy 內文： 永慶房屋今（26）日下午發布「第4季趨勢前瞻報告」下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。 永慶集團業務總經理葉凌琪表示，「黑天鵝出現了」第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將 創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常 嚴重。他說「價格下修也是必然」，台灣上一波房市大修正房價最重跌17~20%。展望2025 年「不敢太多妄議」，葉凌琪說，美經濟軟著陸的話，估跟今年差不多，也不會一下變太 差。 「今年5、6月已經是這波房地產無論量或價的最高點！」但房市會有「滯後性」。葉凌琪 說，8月4日是房貸緊縮新聞大量曝光開始，媒體引爆「限貸令」話題後，房市供給量大量 快速上升，「市場的先知先覺者」認為「房價高點已到」、「最佳賣房時間點到了 」， 桃園以北先反應，供應量最快出現，而桃園以外縣市如新竹等慢了二個禮拜，到目前為止 供應量大增一成，量提高後價格修正未來將很難免。 市場急凍「徵兆」出現 永慶房屋提出最近8、9月二個月的數字，從網路看屋、諮詢等市場急凍「徵兆」已看出量 能急縮。 8月來較6月高點，從網路看屋流覽量下降12%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退35%，約付斡 旋量下滑39%，最後成交量下滑33%。 9月較6月高點，網路看屋流覽量下降21%，看屋諮詢打電話、留信箱衰退48%，約付斡旋量 下滑50%，影響成交量下滑45%。 「黑天鵝來了」。葉凌琪說量開始急縮後，價格下修是必然的。他說「楊金龍總裁說，房 市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房價上漲的預期，因此葉凌琪說房價難免會跌。 葉凌琪進一步解釋，他說央行總裁楊金龍難得說這麼多話，但整理最重要三句話。一是不 動產傾斜比2009年更嚴峻。二是連日本、美國泡沫化都被提出，想必有所本，第三個金句 是「教訓投資客（lesson）」宣戰，然後「白話文」自己去找錢，但央行也補充「誤殺」 會處理，例外條款出來，葉凌琪認為，正常健康換屋要得到保證。 「對換屋族其實沒想像中嚴重」葉凌琪認為從此次央行打炒房來看，看似還鼓勵結婚，夫 妻有2個名額，不受影響，換屋族只影響個人一屋的第二戶（包括繼承）受衝擊，結婚族 完全沒問題。 房價到底會不會跌？他說「楊金龍總裁說，房市必須要cool down」，扭轉了大眾對於房 價上漲的預期，因此葉凌琪說房價難免會跌。 這波房貸之亂等於央行升息最高4碼之多 永慶房屋整理目前各通路、首購與2房以上的房貸利率比較。他說，新青安來看，房屋鑑 價都8成（不是市價八成）沒問題，首購要貸款，台銀、土銀都沒問題，其他8行庫中有五 家都要排隊。 但首購利率方面，只有新青安有1.775%，其他全面性上漲，大約在2.4~2.9%，低於2.5%都 不見了。從地板價來看，葉凌琪說，「央行沒有升息，但銀行限貸間接升息1.5碼」 。 至於壽險房貸看似利率比較低，約2.45%起，但葉凌琪說，「資格要求高」，以上市公司 員工優先、年薪百萬優先等。民營銀行約2.5~3.2%。他說現在市場沒有貸不到錢問題，只 有利率高一點、成數低一點的問題。 第二房利率來看，地板價一律從3%起跳，「等於央行間接升息3~4碼」。利率一上升負擔 重、寬限期只要沒有，貸千萬元每月得面對4、5萬元以上負擔，直接挑戰收入能否「養得 起付得起」的養房能力。 至於限貸款成數則是挑戰「買房能力」，貸款鑑價實際不足成交價8成，較6月少了 0.5~1.5成。利率負擔大增，貸款估值也變保守了。 投資客跟雙北外豪宅較受衝擊 哪些族群會受衝擊？價格下修會較大？葉凌琪說，該地區投資客、投機客較多的人，房市 下修是必然的，因為再無法用高槓桿來養房。此外，雙北以外豪宅（4000萬元以上）貸款 成數更少、買方更缺，價格壓力更大。 至於預售屋是否受影響？ 葉凌琪說，推估全年住宅使照量約13萬戶，上半年約7.6萬戶，全年預售交屋需房貸總金 額約1.3~1.5兆元，若還沒核撥下來的，恐怕還有相當比例，遇到銀行7、8月緊縮，接下 來會排擠到現有銀行資金，因此「銀行緊會持續一段時間」。 永慶房屋今年下修全年交易量到31.8-32.6萬棟。其中第四季估5.3~6.2萬棟，房市急凍將 創24年來最低數字，年減三~四成，距上一波同期低點2017年還有7萬左右，這波量縮非常 嚴重。 心得： 跟板上看多言論不同 大家怎麼看 --
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→ horseorange: 量縮房仲倒不是全板都這樣認為嗎 09/26 19:48

推 bornwinner: 沒有流動性本來就是負面影響，萬一再來一個利空，就會 09/26 19:49

→ bornwinner: 發生恐慌，像一群人要逃出失火的房間一樣 09/26 19:50

→ MonkeyCL: 誰是新莊2.0 09/26 19:51

→ asdhse: 以後我可以跟朋友說，還好一開始有跑 09/26 19:52

推 iamneptune: 不然要被lesson啊 09/26 19:53

→ iamneptune: 當然乖乖聽話 09/26 19:53

推 vict1: 沒有流動性的不動產 繼續無量盤跌 09/26 19:55

推 Morphee: 沒啥邏輯可言，沒成交量，價格是要怎樣跌？ 09/26 19:56

→ toto123: 房仲開始壓 賣家了 。 09/26 19:57

→ toto123: 房仲要會拉 會壓 才會成交 09/26 19:57

→ castlabell: 問題台塑最慘 還空台灣房市 09/26 19:57

→ castlabell: 靠共匪國酸台灣？ 09/26 19:58

→ castlabell: 服貿垃圾滾蛋 09/26 19:58

→ CHENXOX: 房仲倒店就當全職房東又沒差 現在那個房仲手上每個幾間 09/26 20:00

→ CHENXOX: 房待售 大不了不賣轉租 嘻嘻 09/26 20:00

推 nacy204327: 一定要等到真的下跌才要開始崩潰 大眾就是這樣 09/26 20:00

→ nckueric: 房仲沒交易量就沒收入，所以為了催出交易量，站在房仲業 09/26 20:02

→ nckueric: 的立場得喊話讓賣方恐慌拋售。由第三方沒利益關聯的人 09/26 20:02

→ nckueric: 來評論房市走勢會比較客觀。 09/26 20:02

推 picaroon: 房仲前幾年不是都賺飽了 09/26 20:03

→ picaroon: 一年都賺好幾百萬 09/26 20:04

推 ttyy: 沒成交量有兩種，沒人想買和想買但沒辦法買，不知道水位滿 09/26 20:04

→ ttyy: 滿的現在是哪一種 09/26 20:04

→ tctv2002: 房市風險一直都很明顯 變現效率差 真正發生利空的時候 09/26 20:06

→ tctv2002: 往往都要半年甚至一年才會反應 跟股市不一樣一有利空 09/26 20:06

→ tctv2002: 直接一鍵出清 馬上反應 09/26 20:06

推 lucifero: 量縮最慘的就是仲仲了 09/26 20:07

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/Kd0tqvN.jpg 09/26 20:09

推 DimlyLit: 那就衝高單價 09/26 20:09

推 a123454698: 重點：銀行鑑價大幅下跌，幫上個月還在出社區最高價 09/26 20:13

→ a123454698: 的盤子RIP 09/26 20:13

→ toto123: 這幾年要成交，不管哪邊 成交價 都超過賤價才買的到 09/26 20:15

→ toto123: 這已經持續很久了 09/26 20:15

→ toto123: 你要銀行鑑價 買到 中古房 基本上不可能 09/26 20:16

推 cck525: 下修也沒用啊 啊就貸不到錢 09/26 20:16

→ cck525: 更正 難貸 09/26 20:17

→ porter0917: 現在網路上根本沒什麼物件，狀況差屋主也不想拿出來賣 09/26 20:17

→ porter0917: ，沒量就價盤整，雙北這種地方很難跌，要也是跌郊區投 09/26 20:17

→ porter0917: 客多的地方 09/26 20:17

推 KobeNi: 買起來，給永慶一個lesson 09/26 20:20

推 twin2: 傻多：台灣房價只漲不跌，銀行跟永慶都是沒錢的魯空 09/26 20:24

推 Idiopathic: 笑死 最好那麼好心 看空做多啦 第一天認識莊家嗎？ 09/26 20:25

推 jessicaabc98: 這也少太多 09/26 20:26

推 loking: 無量下跌嗎 09/26 20:27

推 st264201: 沒量就不能跌？ 那快去歐印沒量的股票 嘻嘻 09/26 20:28

推 twin2: 量先價行這麼基本的資產概念房版多多都沒有，看來資本市場 09/26 20:30

→ twin2: 對多多一直以來太寬容，只能給個Lesson了 09/26 20:30

→ toto123: 其實說真的 之前有量縮也沒有跌 股票那一招房事不准 09/26 20:31

→ toto123: 只是打紅單轉讓 其實量縮一陣子 股市暴漲又噴上去了 09/26 20:31

→ supereva: 量先價行2022不就在喊了嗎 09/26 20:31

→ toto123: 台灣就算就算跌 也很慢 因為持有成本太低 太強了 09/26 20:32

→ supereva: 然後你可以去看美國 窒息量多久了 還在創新高哩 09/26 20:32

→ ching1213: 永慶中古屋啦! 房版都嘛三重 A7 預售只會漲不會跌啦! 09/26 20:32

推 aa00788: 量縮價跌 低能股空就別說出來了 09/26 20:33

推 twin2: 好吧 但這次真的死定了是嗎 09/26 20:33

→ toto123: 現在交易量窒息，就是不知道未來經濟如何 這沒人說的準 09/26 20:34

推 supereva: 你可以覺得死定了 但量縮不跌 例子多得是 09/26 20:34

→ toto123: 如果可以預測 真的也不用屯房 玩股票就好了 09/26 20:34

→ nckueric: 先搞清楚沒量的原因吧，不要當書呆子只會死背公式亂套 09/26 20:34

→ nckueric: 不懂背後的意義 09/26 20:34

推 WindSucker: 4 09/26 20:36

→ twin2: 真的 好聰明喔，趕緊多買一間犒賞自己吧 09/26 20:36

推 miku5566: 坐等第八波？沒跌？第九波 09/26 20:36

推 a123454698: 2022是基本面推上來的沒超漲，所以價格對空頭的抵抗 09/26 20:37

→ a123454698: 力強，但2024是新青安推上來的，當新青安的效應被限 09/26 20:37

→ a123454698: 貸抵銷，就註定要跌回新青安前的價格 09/26 20:37

→ twin2: 其實後面都不是打房了，是在救貸款餘額，房價只是順便被踩 09/26 20:37

→ twin2: 死而已 09/26 20:37

→ toto123: 2022那是 沒有預測到半導體庫存馬上反轉吧 復甦超快 09/26 20:38

推 supereva: 2022沒超漲？ 你要不要看看當時板上怎麼說 09/26 20:38

推 wjes30325: 勇氣也是魯空一員 房價只漲不跌啦 09/26 20:39

→ supereva: 對部分人來說 房價永遠都在超漲 09/26 20:39

→ supereva: 永遠都是泡沫 09/26 20:39

→ supereva: 「永遠」 09/26 20:40

噓 vvnews: 誰偷跑 傻多不要賣就不會跌了 09/26 20:45

→ suPerFlyK: 下面那篇 不是貼了實際狀況嗎？這標題亂講 09/26 20:46

推 dracula83183: 量縮，再來持有稅提高，一個都別跑 09/26 20:48

推 gothmog: https://i.imgur.com/NGS3AIQ.png 09/26 20:54

→ alanjiang: 薑母鴨來惹 09/26 20:54

推 JKjohnwick: 供給量上升? 09/26 21:07

推 ilovedt: 如果年底股市不好 就真的骨牌崩盤了 09/26 21:15

推 twin2: 房市現在就是股票次級品，跟跌不跟漲，所以誰會想現在買房. 09/26 21:29

→ twin2: .. 09/26 21:29

推 longing2046: 多多：永慶房屋誰啊 不會跌啦 年底創新高 09/26 21:38

推 jise51103: 等年底驗收看成果 09/26 21:52

推 vulurn: 持有成本這麼低，想跌到哪?放著加價賣就好啦 09/26 21:53

推 kiyoshi520: 不用太急，房仲倒店潮都還沒有，屋主降價是八字沒一撇 09/26 22:31

→ twic: GG如果1500 房價看會到哪 沒有不跟漲這種事 09/26 23:32

→ porter0917: 勇氣等不到屋主降價出來放話才會有機會成交啦 懂？ 09/26 23:44

推 twin2: 你相信沒法開槓的房子還能漲就用力買，現在很好議價，買到 09/26 23:54

→ twin2: 賺到 09/26 23:54

推 a890036: 屋主不急 買家不急 那只有仲仲受傷的世界就完成了 09/27 00:05

→ twin2: 屋主會急的不用擔心，至於買家根本貸不到款買不起現在高大 09/27 00:13

→ twin2: 上的價位，也沒有急不急的問題 09/27 00:13

→ aimlikenoob: 看他講的那麼含蓄我就懂怎麼做了 09/27 00:16

推 repast: 永慶房屋什麼咖洨 傻多們集合 掃貨囉 09/27 00:24

推 pa2857: 關門放狗 汪汪汪 09/27 00:26

推 taylorabc: 說量縮不跌的明年來檢視一下結果 09/27 00:33

→ PTTMAXQQ: 我覺得還是繼續漲啊， 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 那個美國降息跟中國QE你以為真的影響不到台灣？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 那是世界級風暴啊！你沒看全台建商現在在幹嘛？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 正在大買土地啊！用腳投票啊， 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 下個月電費調漲13%你知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 還有未來的碳稅你知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 鈔票實質購買力正在被無時無刻的削弱你知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 然後台股距離糕點還差幾%知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 陸港股這幾天大漲十幾%了你知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 美股sp500道瓊早就創歷史新高了你知不知道？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 你什麼都不知道麻，就一件事就判斷房地產要下跌？ 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 啊到底會不會太淺啊？也不用說太多，再看兩季 09/27 01:03

→ PTTMAXQQ: 看明年初，我看看你們會不會有感。 09/27 01:03

推 CrazyKill: 10年前的DPP說：新北市一坪15萬才是合理的 09/27 01:06

→ CrazyKill: PTTMAX,你知道台灣房價所得比世界第二嗎 09/27 01:08

→ CrazyKill: 美日股市漲 但房價所得比比台灣低很多 09/27 01:08

推 CrazyKill: https://i.imgur.com/DcLv5bk.jpeg 09/27 01:09

→ CrazyKill: 會認為股市跟房市有關的，智商...... 09/27 01:09

推 PTTMAXQQ: 成本增加通膨增加鈔票購買力減損 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 然後還能得出房價要下跌了，啊你腦子也好棒棒呢 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 現在是屋主不急的都不可能便宜賣 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 而空買內心買氣降溫內心勝利認為房價必跌 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 我看啊現在八成就是只剩仲仲受傷的世界了 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 也是啦仲仲太多了，淘汰掉多一些啊啊沙噗魯的好 09/27 01:10

→ PTTMAXQQ: 房價所得比？到底在比啥啊？到底這時代誰還在比薪水？ 09/27 01:12

推 PTTMAXQQ: https://reurl.cc/adznqZ 09/27 01:15

→ PTTMAXQQ: https://reurl.cc/ZVMAeM 09/27 01:16

→ PTTMAXQQ: https://reurl.cc/ZVMAeM 09/27 01:16

→ PTTMAXQQ: 可不可以拜託一點，買房子需要的是頭期款ㄟ， 09/27 01:17

→ PTTMAXQQ: 你薪水就算月賺30萬結果花費30萬你是能買得起房膩？ 09/27 01:17

→ PTTMAXQQ: 現在的鈔票購買力正在強烈的減損中， 09/27 01:18

→ PTTMAXQQ: 我就是這麼認為的，真正的抗通膨應該是要用黃金， 09/27 01:18

→ PTTMAXQQ: 如果看黃金房價比，你會發現至少他們連動係數還較高 09/27 01:18

→ PTTMAXQQ: https://i.imgur.com/4hda9b7.jpeg 09/27 01:18

推 damper: 沒錯。當交易量急凍房仲會開始喊空逼屋主降價啊。不然房 09/27 03:43

→ damper: 仲要喝西北風嗎 09/27 03:43

推 richcity: 買方珍貴，賣方不降價就別想成交，仲介站對邊才有錢賺 09/27 06:46

→ richcity: ～ 09/27 06:46

→ handsometai: 量縮價盤，房仲死光光qq 09/27 07:51