[新聞] REITs基金來了 五年規模拚千億…兩原因

連結: https://udn.com/news/story/10103/7966808 內文： 立法院昨（15）日初審通過修正「投信投顧法」，新增不動產投資信託基金（REITs）可 採基金架構發行；據金管會調查，此法案實行後，有11家、近三成的投信業者有意願發行 REITs，估三年內可發行七檔、450億元規模，五年內上看15檔、規模衝1,000億元。 投信業者看好REITs基金型上路的商機，有兩大主因，一、REITs可提供穩定收益，類似包 租公效果，對偏好息收的國人具吸引力，二，REITs是掛牌交易，跟ETF一樣具流通性，可 替資本市場注入另一股活水。 這也是金管會主委黃天牧卸任前的最後一個初審通過的法案。REITs基金型是金管會在 2021年初修正「投信投顧法」並送行政院再交由立法院審議，該法案一躺四年，終在昨天 完成初審。 但其中有兩大條文因朝野立委沒有共識，送保留協商，一、修正條文第5條：不動產信託 業務的相關名詞定義，立委認為應將「公建」明確化列入，但金管會認為已針對「不動產 」做了定義，已涵蓋了公建、也在立法說明欄列舉，做正面表列反會限縮公建範圍。 二、修正條文第49-3條：REITs基金型投資標的，立委喊要納入「社會住宅」，鼓勵小額 投資人參與社宅建設；但金管會則憂心，資金投入社宅，恐會助長房價，不利政府抑制房 價措施。 證期局官員解釋，只要具有「穩定收益」的不動產，都可以是REITs基金型的投資標的， 包括數據中心、醫療保健大樓、公建、長照、風力發電、太陽能電廠等；但禁止投資住宅 ，這住宅定義也包括社會住宅。 金管會主委黃天牧坦言，REITs是將辦公大樓、商場這些有穩定現金流量的不動產集合在 一起，再將不動產的投資切割成股份， 讓一般資金不多的小額投資人，也能透過持有股 份的方式投資不動產，就需有獲利、定期分到股利，也需保障投資人權益，「不是所有案 子都可以期待變成REITs」。 民進黨召委郭國文表示，社會住宅收益是來自租金收益調高，一旦資本過度集中住宅，只 會讓房價上漲。換言之，REITs基金型是讓小額投資人多個投資管道，也可活絡不動產證 券化市場，主要目的應是「投資」，而非「引資」投入不動產。 心得： 台灣國內 REITs 的里程碑，將准許投信投顧業者發行REITs, 進引大量活水進入 廠辦/辦公室/商場以及飯店，對不動產市場絕對是正面訊號。 試想元大證券發行個元大XX一號，把元大金控旗下壽險的不動產賣進去跟散戶共享 穩定投報，募集的速度不會低於ETF。 我認為REITs在台灣真的被低估太久了，其實有很多優質大型商業不動產，年均租金毛收 益可以衝到3.5~3.8% (2023-2024年)，量體大而且租金收益穩定，未來更有重新鑑價 增值的資本利得，往往大型商業不動產都是壽險業/富豪家族或個人的投資標的，跟 普通老百姓都不相干，現在投信投顧可以募資基金讓普通人也可加入市型商業不動產市場 年均殖利率 3.5~3.8% 也剛好補足定存與台股之間的的報酬區間，往往國外是債卷 為此投資區間的主要標的，但看看台灣發債的市場與低得可憐的債息。 我近期三個月是補盡快一千萬左右的京城樂富R1，預計今年也是發穩定0.4~0.45 換算市價10.08/股，殖利率約3.96%~4.4%，REITs在台灣是10%分離課稅，所以 不是28%股利合一稅，稅後仍有3.5%~4.0%的淨收益率。 https://imgur.com/a/L8s0QKs 京城樂富R1旗下的資產都是穩定開發中蛋白區外圍的大型商業不動產，如桃園台茂購物中 心，順達廠辦大樓，觀音物流中心，甚至去年也拿下台南新光三越(舊中山路 原則上這種買舊資產的REITs會較有競爭力，相反買蛋黃區超高價的全新大樓，往 往殖利率會不達標而且未來增值潛力較低。 版友可自行從現有其他REITs分析找尋機會，未來幾年投信投顧開始狂募的時候 現有REITs備受矚目，基本上也有可能搭上順風車往上漲，加上台灣未來 1. 實質性通膨強，消費能力強，租金(辦公室)及消費(百貨)租金成長蠢蠢欲動 2. 新政府支持，願意開放改革REITs，募資投入其他非傳統如風電，基礎建設等等 3. 台灣利率政策仍維持較低，並開放REITs可質借旗下不動產貸款添購新不動產 第三點如同版友的掛四，只是REITs一借出來都是幾十億，並可用於再買新的不動產 中間的利差 毛租金 3.5% 扣 2.5% 週轉金利息，並同時增加資產池的估值 舉例，京城樂富R1上半年已用桃園台茂購物中心和台北大都會中心和台南新光三越設質抵 押貸款，準備銀彈借了約六十億(抵押貸款/總資產不得超過35%為限）來準備攻城掠地。 以上分享 -- 這對一些成長中的區域中心是正面的 以往投資一個重劃區的百貨/商辦 通常都是壽險業/建商 現在多了一個REITs成為資金的來源 而且募資方更是跟台灣大媽拿錢的投信投顧業 但這邊提一點 REITs現在是不能做住宅的 只能做商業不動產 但可以做都市更新和危老 我是這樣看 台幣和美金資產是要分開看 資產成長的時候，正常成長都會有台幣美金 等不同幣別的資產在累積。 那適用於不同幣別投資市場 所以 台幣可能大家就說自住房產/第一件投資 住宅，第二間增貸，然後定存/保險/ETF 現在台幣幣別又出現一個REITs 在做3.5-4.0%的台幣資產組合，是一個機會 常常會看到拿國外的資產去比對台幣資產 的報酬率互相比較，其實這是沒意義的 因為現實是，一個人的資產不會一百趴都在 同一種幣別，實務上，終究還是會在分類為幾種 幣別在相應的投資市場。 然後在台電買綠電躉購費率 電價又接著漲 疑 好像發現什麼 繞一大圈 左手換右手 有意義 資產多元配置來降低風險是重要投資概念 就像我講的 買到滿手房 或還沒買到滿手房 在金融產品會有部位，也會有很多選擇 定存保險ETF ,現在又加大一個REITs的交易量 再者，對房市有信心的話，理論上REITs也是一個對房市樂觀信心加持的產品。 我看了內文，長期年化有包含股價上漲的價差資本利得，那的確有8趴 但前提是這是2005-2021五月這一段 接下來我不敢說有沒有8% 我只會說他是一個3.5-4.0%穩定收息的產品 是的，波動不大是個好處，他不是拿來翻身的 看狀況 有的亂發是確實 但京城樂富... 管理機構是京城銀 投資股東是晶華酒店樂富資本 這三個都是好咖 個人持有境內台灣發型REITs 之收益，不計入綜所稅，享有扣繳率分離課稅10%的優惠 6%我在想是不是REITs ETF還是啥 有待大家補充 算穩定，而且波動不大 我剛剛仔細看通過的草案，有一點 REITs可借款投資，投資人交易免課證交稅 所以未來又一個波動不大槓桿工具 對，我認為他不能跟股票比 預期報酬和風險的性質不同 最大「被」競爭者是儲蓄險 以往壽險業拿保戶儲蓄險的錢去買商用不動產 或債券，固定收益再分配給保戶。 如投信投顧可發行 包裝一下給大媽和各大機構法人 原來如此，那對於高稅率綜所稅40%的人 分離課稅10%的投資還不錯 人真的不要太自信欸 你提的元大全球不動產證券化基金 是REITs Fund , 也就是募資幫你買全世界的 REITs 或是不動產公司的股票 請看一下持股 https://i.imgur.com/dXBOWqG.jpeg 這篇新聞裡面草案以及上面所有討論是 真正的REITs, 募資後大部分資金都會實質購買 商業不動產，少部分投入其餘REITs 這樣可以理解嗎？ 草案要通過不是你元大這種Funds of Fund 而是REITs本身，真正REITs持有資產會長這樣 https://i.imgur.com/eo7cqNI.jpeg https://i.imgur.com/PyCMFJm.jpeg https://i.imgur.com/8QnttC7.jpeg 還有你同事買這個套十幾年 我看他的淨值十年走勢圖 這樣也還好吧 長期有大賠？ https://i.imgur.com/srynCpj.jpeg 是的，這就是商用的額度 我記得台南新光三越買價43億 台新給融資額30億 順達廠辦買45億 中信給融資額30億 加起來60億，我本來還低估了 https://i.imgur.com/79t9qSF.jpeg 不一定，資產配置與風險評估是不分財富多寡都需要了解，如果你覺得定存利率太低，ET F股價跟大盤跳上跳下，可以考慮REITs
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推 uvuv: 謝謝分享05/16 15:41

推 yiliang1107: 想說誰發好文，一看ID，L大 XD05/16 15:44

→ yiliang1107: 謝謝分享05/16 15:45

推 hasid1021: 感謝分享05/16 15:46

推 GBTC: 哇！之前看漫步華爾街有推薦買REITs05/16 15:46

→ GBTC: 結果才發現台灣買不到 終於要來了05/16 15:46

推 stlinman: L大先推，感覺對金控也是利多。05/16 15:46

推 heroic: 謝謝分享～05/16 15:47

→ ITer: 會像美股REITS一樣免稅嗎05/16 15:48

→ abyssa1: 分離課稅這點優勢不小05/16 15:49

推 scipri19: 之前在維基百科看過 請問意思是本來只有法人可以買現在05/16 15:51

→ scipri19: 開放小額自然人可以買嗎05/16 15:51

→ LINPINPARK: 不是 小額都可買 現在市面有6-7檔，只是交易量很低05/16 16:00

→ LINPINPARK: 只是 以往發行機構都是銀行業 非投顧投信業05/16 16:01

→ LINPINPARK: 再委託物業管理公司管理操盤，但現在開放投信投顧05/16 16:01

→ LINPINPARK: 那個量體會更大，刺激交易量，畢竟投信投顧的法規05/16 16:01

→ LINPINPARK: 相較銀行業寬鬆，而且行銷渠道更強，看看那些ETF05/16 16:02

推 ice1015: 這對商用不動產來說是一個很大的打底吧？05/16 16:02

推 william826: 商業不動產打底 住宅484更穩？05/16 16:12

推 jc761128: 現在好想只有銀行可以出? 05/16 16:15

推 leehui12: 推一個！ 05/16 16:16

推 qqphor: 不知道ib大的看法如何 05/16 16:20

→ abyssa1: 大媽以前大量買儲蓄險 現在都買ETF, REITS要來分一杯羹 05/16 16:23

→ abyssa1: 看00940就知道台灣大媽多有錢 沒地方砸而已 05/16 16:24

推 a96932000: 可以簡而言之成“小額投資不動產”的概念嗎？XD 05/16 16:25

推 Ischolar: 不懂住宅reit為什麼會推高房價，明明是增加住房供給 05/16 16:28

推 backpacker18: 台股有REITs很久了 05/16 16:28

→ backpacker18: 只是大家都買美股的 05/16 16:28

→ backpacker18: 台股reits一堆法規限制05/16 16:29

→ qqphor: 禁止住宅，連社宅也不行05/16 16:31

→ LINPINPARK: 不能做住宅 是有建商既得利益者在擋05/16 16:33

推 ddmist: 台灣報酬太差了 當然沒人買05/16 16:34

推 celine007: 哇，謝謝分享05/16 16:45

→ celine007: 請問，京城樂富，是要去哪裡申購？05/16 16:47

→ LINPINPARK: 普通卷商都可以掛買 REITs , 一天交易量約百張05/16 16:50

推 Husky8018: 謝謝LINPINK大分享！投資上多個選擇05/16 16:52

推 kissu5566: 不能投住宅然後把投資人錢丟風電xD05/16 16:54

→ chienchung: 政府還是沒把住宅當作金融商品看待05/16 16:57

噓 aq2272353712: 台灣有台灣的玩法，當年的現在很多都改名易主，說明05/16 17:01

→ aq2272353712: 理想很美滿，現實很骨感05/16 17:01

噓 aq2272353712: 我同事上個月才把套了10幾年的元大reits賣掉05/16 17:03

→ LINPINPARK: https://i.imgur.com/CD39ZOM.jpeg05/16 17:05

→ LINPINPARK: 你同事可以套十幾年元大真不簡單 因為沒這擋05/16 17:05

推 ChikanDesu: 買房比這垃圾強多了05/16 17:05

→ LINPINPARK: 台灣的REITs目前沒有元大銀行發行05/16 17:06

推 chouwang68: Lin兄，你已經洩漏黨國機密了啊XD！啊，現在國會沒過05/16 17:07

→ chouwang68: 半，沒有國了。樂富之前Lin就有提過，代號01010，而05/16 17:07

→ chouwang68: 且分離稅率10%真的很香啊。05/16 17:07

→ ChikanDesu: 在台灣還沒買滿手房之前買這個有什麼意義嗎 05/16 17:07

推 wen12305: 我也沒聽過元大的reits，未來人嗎05/16 17:08

→ LINPINPARK: 他可能是指元大代理發行的海外REITs05/16 17:13

推 ChikanDesu: 我看別的新聞稿說Reits平均報酬率有8%是真假==一直以 05/16 17:15

→ ChikanDesu: 來都覺得配的少又漲幅低 05/16 17:15

→ LINPINPARK: 沒欸，8趴誇大了，他是一個3.5-4%的產品 05/16 17:16

→ LINPINPARK: 所以就是位於這個區間，想求穩收租金 05/16 17:16

推 ChikanDesu: https://www.leju.com.tw/page_blog/view/1980 05/16 17:17

→ ChikanDesu: 不知道怎麼計算的 05/16 17:17

→ ej03xu3: 第一支投信開的REITS基金出來再跟我說05/16 17:18

→ abyssa1: 會買這種又不是搏翻身 只是保一個不會被外拋落隊05/16 17:20

→ abyssa1: 各種資產都有 通常他也不會跟股市同上同下 股市破底的時05/16 17:20

→ abyssa1: 候也可以拿來抵押抄底05/16 17:20

推 powerbyke: 台灣REITs都是爛貨才會發05/16 17:21

推 LP055: 請問REITS收益是6%分離課稅嗎？05/16 17:22

→ abyssa1: 大概4%收息3%通膨吧 過去幾年台股台房大爆噴 年化8%算差05/16 17:28

推 hahaha81: 台灣錢有地方去了～05/16 17:31

→ jason88633: 大立光還能買嗎QQ部位買滿了但想加碼05/16 17:36

→ LINPINPARK: 問恩平不要問我，他說啥就相信他05/16 17:40

→ abyssa1: 所以這個競爭對手其實是定存跟美債 不是股票05/16 17:44

→ abyssa1: 定存跟美債的最大問題是吃不到通膨… 會被通膨外拋05/16 17:44

推 silence1628: 謝謝一直以來的寶貴分享 05/16 17:59

推 jeromeshih: 推L大分享05/16 18:03

推 chen831030: 謝謝 05/16 18:16

推 NTU303150195: 商用漲租金，魯空只享受的通膨 05/16 18:17

推 alotofjeff: 電信機房....看來電信股噴一波？05/16 18:47

推 chouwang68: 6%是91年制定的舊制，98年再次全文修正現制的10%，詳 05/16 18:48

→ chouwang68: 見各類所得扣繳標準。另，這是母法授權的行政命令， 05/16 18:48

→ chouwang68: 無須經過立法院。05/16 18:48

推 dophin332: 感謝大佬分享05/16 18:49

推 aq2272353712: http://i.imgur.com/AHjuAbn.jpg05/16 18:57

→ aq2272353712: 當年只有元大投信發行05/16 18:57

→ aq2272353712: 嫩05/16 18:58

→ abyssa1: 元大那個是REITs的ETF, 又包一層還收天價費用05/16 19:03

→ abyssa1: 樂居的圖表直接寫錯標題…慘05/16 19:04

→ abyssa1: 元大那個一年費用率超過2%…租金4%等於他抽掉一半 嚇死05/16 19:17

→ LINPINPARK: 理財商品，錢都被銀行賺走05/16 19:25

推 chouwang68: 等等，我第一次看竟然忽視最後一段，標的竟然能借7-805/16 19:52

→ chouwang68: 成！！！這就是商用的世界嗎？！05/16 19:52

→ chouwang68: 樂富這支我從Lin兄分享就持續看到現在，幾乎不會波動05/16 19:54

→ chouwang68: ！！！嚴重脫離股市耶XD，與大盤無涉。05/16 19:54

→ bnn: 小眾借錢給財團讓他開五倍槓桿炒房 然後拿一倍的利息05/16 19:55

→ bnn: 好啦 土建融不算五倍槓桿05/16 19:55

推 ChikanDesu: 跟儲蓄險比好多了 風險感覺差不多甚至更少 05/16 20:01

推 jyan97: 總資產沒辦法開到7到8成啦，現在reit有規定借貸沒辦法超05/16 20:07

→ jyan97: 過總資產35% 05/16 20:07

→ jyan97: 總資產260億，實際能借的錢大概只有90億 05/16 20:09

→ LINPINPARK: 對，有規定35趴抵押貸款/總資產上限 05/16 20:09

→ LINPINPARK: 這兩個可以到69-70%， 也是要靠總資產的額度 05/16 20:09

→ LINPINPARK: 我來修正一下內文 免得造成誤會05/16 20:12

→ jyan97: 如果有辦法開放到6成以上，台灣reit就蠻有吸引力的，或是05/16 20:13

→ jyan97: 如果開放質押也蠻好的05/16 20:13

推 chouwang68: 35%也貼近假豪宅線的成數了，於此可知這是對違反人性05/16 20:16

→ chouwang68: 的行政干涉，都沒人要挑戰央行喔，青史留名就看現在05/16 20:16

→ chouwang68: 了。說到美金，今天去星辰妹子（X）正妹（O）說他們05/16 20:16

→ chouwang68: 現在美金定存5.4，兩個要件：新錢、5萬鎂起，但是只05/16 20:16

→ chouwang68: 有三個月，如果資金沒有適合的停泊地，且無須考慮匯05/16 20:16

→ chouwang68: 損，這是個不錯的選項。05/16 20:16

→ abyssa1: 樓上你講的是DBS?05/16 20:23

→ abyssa1: 美元定存現在匯豐新戶可以7%半年 05/16 20:23

推 eeaa151: 一路看留言下來，是不是資產還未到8位數的不用考慮（汗） 05/16 20:26

推 eeaa151: 了解，謝謝L大 05/16 20:58

推 bustinjieber: 就多一個低風險、增金流、可槓桿的標的 05/16 21:19

→ bustinjieber: 不算資本利得也有基本收益， 05/16 21:20

→ bustinjieber: 優勢是被抽的稅率較股利低。 05/16 21:20

→ bustinjieber: 但商用跟住宅的穩定度比還是有差就是了。 05/16 21:21

→ chouwang68: ab 兄，dbs 沒錯，匯豐7%半年這更優，然後中信一年期 05/16 21:43

→ chouwang68: 竟然不到4%。 05/16 21:43

推 lanchenchen: 這個可以可以 05/16 21:49

推 LP055: 請問配息要付補充健保費嗎？ 05/16 22:02

推 LP055: 2.11%也是蠻傷的 05/16 22:04