看板home-sale
: 在清流君的頻道看到買房vs買股的比較
: 長期年化報酬ETF碾壓2000萬的房地產？
: 本人是沒有買過房的空空、在想未來利用青年貸款買新北老公寓隔套出租（2房一廳一衛*2）還是無腦買VOO、QQQ、006208 就好？
: 請問房版的各路大神清流君講的有道理嗎？
: https://youtu.be/hIQ694t9rOs?si=xNoaZoasmgBhL96m
兩個..喔不..三個東西不同特質.
為啥講三個呢.
因為ETF又牽扯到有沒有配息..XD
你如果買一個都沒配息的,例如正二好了.
請問你把身家all in正二.
然後放了20年,他確實漲了50%.
問題是中間你都沒有半毛錢可以拿,就單純手機上有一筆股票這樣.
你受不受的了?
你的錢完全沒享受到,股票增值對你的生活完全沒影響,並且你完全不動這筆錢.
(正二因為逆價差所以有等同把股利滾入本金效應)
因此有第二種生物,就是股票有配息.
這樣你本金都在那邊然後把配息花掉.
這表面上好像比較符合人性.
但是自然增值就比較少.
1990年,台股飆上12682.
下一次飆上12682的時候已經是2020年.
也就是你本金被套了30年.
這時候很多人都說甚麼要把利息加上去.
喔喔喔....那你又要加利息了??....
而房子自然.
也是有本金(房價)和收益(房租)
因此你說股票長期要滾贏房地產,其實也要看狀況.
如果你是長期抱美股還正二開槓桿.
理論上看好像很穩.
但別忘了那斯達克2000年衝上5132後.
再度突破5132可是2016.
你還是會被套16年.
但如果你買到底特律的房子.
到今天都還在虧損,而且你租金很多都拿去貼稅金去了.
所以美國你買錯東西或買錯時間點.
你做長期要贏....你要很長很長很長很長阿!!!!
就像你台積電如果1999買,你也是2017才解套.
誰跟你說護國神山買了就穩賺.
喔喔...你又要把股利回歸計算了我知道..XD
所以當然,你在操作股票的時候自然永遠都不可以無腦.
你還是要一定的判斷.
就算是很長期你資金很雄厚,你還是要做一些基本判斷.
不然套下去太久了..
不動產的話,在歪國一樣要注意.
畢竟大陸國家領土那麼大,各區的各自狀況影響很嚴重.
而在台灣,恩...你還是看存款量就好.
台灣儲蓄額一直上升,你整體的房市就會上升.
大概這麼簡單.
上一次下降大概在2000年那時候.
所以只有那時候稱得上是一個大崩盤期.
後來大多都是在漲多回檔中度過.
不過你要注意一點很可怕的事情就是.
通常一些震盪,股市會跟房市連動,但房事不一定跟股市連動.
2020年房市可沒有跟股市連動.
最近股票因為升息而震盪這麼大,美國好了,美國房市跟股市連動率也很低.
但是股市會跟房市連動.
房市崩潰的時候股票沒有一天是好的.
因此你在跨領域投資的時候要注意這一點.
房市也許有辦法cover股市崩潰的壓力,或是反過來說抄底股市低點.
但是股市很難cover房市崩潰,或是抄底崩盤後的房子.
至於怎樣投資.
通常跨領域投資會有其好處,畢竟特質不一樣.
另外如果你要無腦all in一種.
房市會比較簡單.
股市無論怎樣買,妳都是需要判斷的.
無腦買大盤指數都需要判斷.
不然你買在1999年,你就是要被套30年.
喔...你又說要回算股利了.
那你2000年房價崩盤,你房子還是有收租阿..那時候租金投報可是6%起跳有些都10%
是不是房子還是比較無腦??
當然如果你有腦又像神一樣.
台積電買在40塊,每次都是崩盤後all in 高點all out.
那你厲害,你買房子幹嘛...浪費人生浪費錢.
快去做選擇權,沒幾下你就是全球首富了.
顆顆.
沒看到那些講出股票的,在本版講出來就有一種魔咒.
那就是講出來就會被套.
然後都不告訴你他到底哪個時間點買甚麼.
之後大漲的時候他有買,大跌的時候他有放空.
每天都大賺特賺無敵賺.
阿不就好棒棒....XD
當然啦實際操作下,跨領域操作就是有好處外.
你只要一些基本判斷+資金控管做得好.
你還是可以兩頭賺.
並且兩邊都可以開槓桿之外,也可以透過借貸資金跨來跨去.
而跨領域比較麻煩的反而不是判斷.
而是你得資金控管以及投資架構.
(因為你會有兩隻三隻四隻腳,你要怎樣站才會平衡)
--
回本了不好意思.
至於我媽你不要替她賺差不多兩倍賣掉的煩惱.
另外早就警告跟政治掛勾太深的不要進去.
另外不動產早就警告過.
崩盤最危險的東西.
1.新的.
2.蛋黃.
阿你買蛋黃+新的...擬就節哀順變.
不信就拿你的鈔票去體驗人生...XD
人民的錢!!
所以你看儲蓄額.
另外講一個很有趣的.
為啥要講極端.
因為你股票族很容易一直賺一直買.
直到垮掉剛好套在山頂.
台積電多少人買在6xx.
這是人性,尤其短期投資者.
至於長期.
長期守紀律的人本來就很稀有.
你連續20年定期定額?....
定期定額20年太強人所難
你股票抱20年就好,中間都不賣出只領股利的.
除了那種20年前被套一路都解不了套死抱的之外.
你的股票翻了2~3倍你還抱20年的...也不是說沒有,但是在股票族比例實在很低.
所以到頭來,一堆人都套在極端..XD
至於高雄,絕大多數人,被套最慘的是被套8年左右.
也就是崩盤當下你剛好買了市中心的新屋....XD
你如果買公寓的大概套不到5~6年就解套了.
(這可是2000年崩盤一路低迷到2003....)
以上都不包含租金回算,單論買賣價格.
更何況房市通常買了就屯在那邊沒在動.
所以房市更容易"遵守紀律"無論他漲跌,你就是給他抱了20年.
漲翻了你也是抱著.
就像絕大多數台北人一樣,幾個把台北全部房子賣掉跑到中南部追捕漲?
我媽台北透天店面都沒賣掉...
所以不動產很自然地就會"遵守長期紀律"
如果新屋被套8年.你買20年屋大概被套6年.
大概這種概念.
資產成長高於收益..@@
這可不一定吧.
如果你在日本,有很多地方收益高於資產成長.
所以這要看在地的各種狀況包含稅金和經濟結構資金狀況等等.
你可以視同本來要漲再資產的一部分被政府分走了.
而日本主要是內需市場通縮(他的國際企業也許都還在成長賺錢)
因此政府在分走,造成有些地方資產增值變得很糟糕.
(當然大都市比較抗這一點,這牽扯到資金的集中現象)
而一般來講,收益高,資產本來就會有相對應的成長之外.
在牽扯到透過借貸槓桿或是其他原因造成更龐大的額外資本灌入.
所以資產比較容易漲.
不過太僵化的市場,資產增值就會很疲弱.
傳產很容易有這種現象.
他也沒有不賺錢,但是就是像公務員定時打卡的狀況.
所以資金不愛她,那他的資產價格成長就會很低.
反而因為他都不擴張,他把賺的錢都發回給股東.
他的收益隨著通膨而成長,有可能表現得比資產還好.
當然啦,時間久了你收益一路成長,總有天資產還是會補漲上去.
但是如果時間太久+政府稅收相對又不低,那你這些隨收益成長的額度就會被政府分走.
造成最後結果,你資產增值還是很疲憊.
so...稅收比重會影響資產的增值狀況.
尤其是持有稅.
這以前講過了複習一下.
實際市場崩盤的時候會大幅收斂價差.
也就是如果有炒做超兇的地方,他在崩盤當下會跌最慘.
(其實冷盤很多炒得太兇的就會回檔,更不論崩盤)
而蛋黃區通常是第二波跟話題區衝的地方,所以崩盤的時候蛋黃區基本上一定吃到這一點.
當然崩盤也可能在平穩盤崩盤.
所以照理講崩下去後大家應該都差不多.
但這牽扯到另外一個問題就是.
崩盤後會誕生新區域.
因此蛋黃區很容易在崩盤後轉移.
台北萬華哪時候轉移走的.
台中西區哪時候轉移到七期.
高雄鹽埕區哪時候轉移到文化中心,文化中心又哪時候轉移到農16美術館.
是不是關鍵點都在崩盤.
而外圍例如岡山或是豐原好了,他的轉移很不明顯.
岡山火車站想要取代中街成為蛋黃區,搞了30年才辦到.....而且中街還是很強.
這是一點之外.
外圍重劃區崩盤的時候除非他全都蓋滿了,不然通常還是有大量的空地.
例如高雄大學,我高中就騎腳踏車跟橋頭旺族麻吉去巡視.
結果2000年崩盤,之後一路到今天,你看他又活了.
阿因為他空地那麼多,市府總是會找新的話題去把它炒起來.
不然市府被套滿手土地他也很頭大.
因此外圍重劃區,除非市府太無力,例如嘉義雲林的高鐵站,他的地方政府比較無力.
所以要炒起來就需要醞釀和布局更久.
其他都市只要實力強一點的,很容易替崩盤的重劃區找到新的燃料去點燃他.
更不論青埔,航空城烙賽大幅拖延,你看桃園都可以繼續支撐青埔,甚至產生炒做.
這就是市府實力的證明.
不過當然如果這個重劃區牽扯到政治鬥爭.
就像上面有人講興達港,
一方面這個重劃區死活對市府的壓力很小,市府土地套在那邊也沒差.
另一方面這牽扯到派系鬥爭,還牽扯到漁會的權力版圖改寫和楊秋興事件.
所以牽扯到政治會產生太多不可判狀況....沒事不要靠近.
而現在以前那些進場的死的死,老死的老死.
自然市府又放任它成長.
很快台南一路從東區炒做下來的熱度,就讓我媽在去年以兩倍價格賣掉.
(扣掉交易成本純利潤大概逼近兩倍...喔..這是舊制不好意思不用繳房地合一)
中間你看,本來路克時代要炒做遊艇城.
之後扯出服貿事件和政治立場問題...所以遊艇城停擺.
而遊艇城一停擺就先丟風力發電和遊艇製造業.
後面還開新的產業園區在旁邊.
這就是市府威能.
不過當然在這些東西發酵之前,台南東區的炒做就已經旺到一個不講理.
直接擴散過來把興達港價格給拉飛走....
造成市府的這些施力其實變得不重要,可有可無...顆顆.
所以通常外圍除了政治風險被惡搞爛搞放生之外.
通常市府都還會出力來拯救.
外加外圍的基期太低,基期太低代表只要出一點點力量他就會噴起來.
你在市區,一百億丟下去可能只造成兩三個里高潮,漲個20%.
(捷運黃線蓋下去都一千多億)
你今天在桃園觀音丟個一百億看看,你看看他房價會不會直接噴50%...XD
因此只要莊家要這邊起來,他就會起來.
而莊家不願意這邊起來...基本上大多原因都是因為政治!!!!
至於蛋黃區.
通常市府不太喜歡開發舊的蛋黃區,尤其是沒土地的.
一方面因為開發的效應很差,另一方面因為開發的成本很高.
你在最貴的地方要帶動房價再往上,你要丟入的開發資金絕對是天價..!!
而一個已經沒空地的老化社區.
你市府砸入天價資金幹嘛?
更不用說,他的資金怎樣回收??..他的自償計畫一定很難通過.
所以市府更傾向,蛋黃區直街放生他.
然後去創造下一個蛋黃區.
而崩盤後政府一定要救房市.(也要救自己)
所以扶持一個充滿空地的新區域成為蛋黃區.
對市府有最效應佳解!!!...
除非你的蛋黃區還很多空地...!!!!
那就是另外一個故事.
so...蛋黃區尤其成熟的蛋黃區.
是最怕遇到崩盤的地方.
不動產有個問題在於.
他崩盤的跌幅沒有股票那麼多.
所以例如股票1000漲到2000,崩盤到500,在爬到3000.
你可以在崩盤的時候進場.
但不動產會.
1000漲到2000,繃到1500,在爬到3000.
你除非是1500~2000這段時間進去.
不然你很容易就.
被外拋.
就算崩盤,繃到谷底也比你當初可以買的時候還要貴.
就像今天好了.
高雄大學30,你說你要等崩盤再進場.
然後就一直租屋幫房東養房子.
那未來如果你看到高雄大學漲到60之後崩盤到45.
請問你內心的陰影面積有多大...
不動產崩盤,除非你很剛好的買到當時最新的新屋.
不然越老的房子跌越少.
而如果崩盤離你時間有點遠.
那你的房子都住成中古屋了.
到頭來崩盤後最低價,也遠比你當初可以買的價格高很多.
所以投資就算了.
自住的話,買房子會遠比你等崩盤在數字上面有遠遠巨大的優勢好處計算.
你怎樣算都是自住就立刻買房子的機會成本最高.
包含你把風險都算進去.
大概800萬的正二.
從去年開始,大約分了三次進去.
沒到降息之後我都不會賣半張.
降息之後會找個好日子全部賣掉全部轉去不動產.
因為利多還沒出現阿.
升息的時候買,降息的時候賣.
不是這個很簡單的道理..XD
買二字頭的表示.
我用正二質押再回頭買橋頭.
哈哈....
我不能兩邊都賺嗎?
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.114 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1699102240.A.884.html
→ buike: 大神先推！ 11/04 21:02
推 F93935: 講的買高雄不會套一樣講那些極端的 要講極端的我也會買興 11/04 21:04
→ F93935: 達港的回本了沒 11/04 21:04
→ CGDGAD: 房事是跟什麼連動？ 11/04 21:14
推 astrokid: 蛋黃+便宜舊的，崩盤也會危險嗎 11/04 21:27
推 NTU303150195: 資產成長率高於收益率有辦法用數學證嗎 11/04 21:34
推 japan428: 非常認同股票跟房市長期投資在多數人心態上差異區別 11/04 21:50
推 rick6304: 沒錯 我長榮賺了就加碼 20買 70買 180又買 賠了一半掉 11/04 21:54
推 powerlulala: 感謝C老師 11/04 21:57
推 NTU303150195: https://i.imgur.com/rwaPCJu.jpg 11/04 22:06
→ NTU303150195: 因為國內低稅，所以房價上升會比本身收益多嗎 11/04 22:06
推 frowning1226: 其實我一直覺得你講得很有道理 11/04 22:20
推 primroser: 感謝C大，實地問預售已經都漲一波了 11/04 22:29
推 piliwu: 產品特性真的差很多，房子抱超過20年的比比皆是，股票抱 11/04 22:30
→ piliwu: 超過2年都是稀有動物 11/04 22:30
推 z5411: 這兩個根本不互斥 同時都有沒毛病 11/04 22:31
→ piliwu: 吳淡如一段話講的很有道理，房子就是買賣相對股票麻煩很 11/04 22:31
→ piliwu: 多所以反而容易長期持有 11/04 22:31
推 smart80615: 為何崩盤不是外圍先垮而是蛋黃新屋? 高基期的關係嗎? 11/04 22:32
推 reivaxpop: 跟樓上有相同問題，崩盤時，蛋黃不是相對抗跌嗎? 11/04 22:35
推 littlewendy: 謝謝 11/04 22:36
推 NTU303150195: 感謝教學（（筆記 11/04 22:44
推 jeween: 謝謝ceca大神 11/04 22:59
推 lovebridget: 蛋黃你能買到一坪30就不跌呀 但你會買到80 11/04 23:05
推 alentex118: 大神推個！ 個人也覺得資產可以都配置，比單一持有特 11/04 23:28
→ alentex118: 定資產的風險更低，報酬更大。 11/04 23:28
推 hypeng: 所以股票不要歐印買，這是股票的優勢，它不像房子在買的 11/04 23:36
→ hypeng: 當下就要鎖下一大筆的價格，即使它後續的錢可以分期到位 11/04 23:36
→ hypeng: 繳付又享受通膨抵銷債務，股票就是分批長期買，永遠不會 11/04 23:36
→ hypeng: 被套牢那麼多年，因為本來就不會在那個最高點壓身家買入 11/04 23:36
→ hypeng: ，會這樣買的人除非錢超超超超超級多，不然是很不明智的 11/04 23:36
→ hypeng: 。 11/04 23:36
→ hypeng: 以上都是計入利息、不把利息花掉、持續分批投入的情況， 11/04 23:43
→ hypeng: 要用錢的時候怎麼辦？就順便整理股票，賣掉賺最多錢的， 11/04 23:43
→ hypeng: 或有賺到但未來不看好的就順勢出掉，並且賣到夠用就好， 11/04 23:43
→ hypeng: 不用全賣，要用多少賣多少，遇到市場崩跌一樣可以在當下 11/04 23:43
→ hypeng: 再投入錢到相對低價位、價格回檔的股票，之後等價格隨經 11/04 23:43
→ hypeng: 濟好轉往上那又是賺錢了，來來回回也不用向銀行付額外利 11/04 23:43
→ hypeng: 息也不用一直辦抵押、增貸跟還款，完完全全就是自己的錢 11/04 23:43
→ hypeng: ，只是在銀行還是在市場，這是不開槓桿的股票投資的清爽 11/04 23:43
→ hypeng: 感，乾淨俐落，可以很單純。 11/04 23:43
→ frowning1226: 謝謝又出金玉良言，受益良多 11/04 23:45
推 uvuv: 推 11/04 23:49
推 piggy51016: 想問ceca大人 現在還是滿手正二嗎 11/04 23:49
推 sspider0829: 大推 11/04 23:53
→ sspider0829: 這時候不買正二 何時買？前幾天都討論過了 11/04 23:53
推 rabinson: 為什麼是現在買正二？ 11/04 23:55
→ rabinson: 哪一篇可以看到？ 11/04 23:55
推 rivera5566: 每次看ceca回文都有收穫 11/05 00:12
推 sspider0829: 反正最近就是逢回買進的時刻 11/05 00:16
→ ZhuBeiCity: 懶得跟買橋頭3字頭的盤子說那麼多 11/05 00:21
→ ZhuBeiCity: 我們高手都已經房產獲利出場轉進美債ETF了 11/05 00:21
推 hellogym: 笑屎 高手還需要賣二手汽座省2000塊 XDDDDDD 11/05 00:31
推 sspider0829: 這就跟男女版 有一個說年收千萬 每月開銷幾十萬的養 11/05 00:40
→ sspider0829: 女友吃喝的 結果沒事就在徵電視 徵洗衣機 賣車的一 11/05 00:40
→ sspider0829: 樣 快笑死 11/05 00:40
推 ksvs73150071: 推！ 11/05 01:07
推 aa00788: 賣二手汽座住A7底層的高手 真的很有料 11/05 03:24
推 pc007ya: 你人太好，聽不進去的還是聽不進去 11/05 07:41
推 zigq: 學到新東西讚讚 11/05 07:52
推 drea: 七期的確有下跌的趨勢，但中科榮總旁的區域卻在上漲 11/05 07:56
→ drea: 會不會跟話題性也有關系，台gg擴廠跟榮總擴院 11/05 07:57
推 chen831030: 老師，正二跟單賺了一筆，下次遇到機會的話會改正三 11/05 08:08
→ chen831030: 嗎 11/05 08:08
推 qscNERO: 推C大優文 11/05 08:19
→ KimWexler: 20年只漲50%也太廢 11/05 08:54
推 apple313118: 未看先推 11/05 09:25
推 yo4126: 但大安區也沒看過真正的崩盤.還是一樣很勇猛 11/05 09:44
推 p752206: 想請教您剛剛說的台南例子，後續市區周邊平實周邊(大灣) 11/05 11:20
→ p752206: 、九份子、鹽行，政府會繼續推升ㄇ，感覺台南現在有點漲 11/05 11:20
→ p752206: 不上去了 11/05 11:20
→ ZhuBeiCity: 連甚麼是美債都不懂 然後只會叫人家買房 都歷史高點了 11/05 11:32
→ ZhuBeiCity: 還在害人去買盤子房 心地真的很壞 11/05 11:32
推 ashyu1129: 請教C大：台南東區現在還可以進場嗎？ 11/05 12:18
推 spermbox: C大，一座城市個區域的發展是不是幾乎都是市政府掌控的 11/05 12:38
→ spermbox: ？ 11/05 12:38
→ spermbox: 不然台中個區域的發展不均，我想了很久我想通了市政府才 11/05 12:39
→ spermbox: 是決定一個區域成敗的關鍵 11/05 12:39
→ spermbox: 市政府想要一個區域興旺，就有辦法達成 11/05 12:40
→ spermbox: 底下跟他配合的建商也會配合建設 11/05 12:40
→ spermbox: 其實，從頭到尾都是市政府在搞鬼 11/05 12:41
推 spermbox: 不過有件事我比較看不懂 11/05 12:42
→ spermbox: 不過有件事我比較看不懂台中東區一直以來都很綠 11/05 12:42
→ spermbox: 我看盧媽也挺照顧的 11/05 12:42
→ spermbox: 最近回舊家去看 11/05 12:43
→ spermbox: 園道都重鋪了 11/05 12:43
→ spermbox: 其實……蠻錯亂的XD 11/05 12:43
→ spermbox: 鬍子強幾乎沒有關懷過東區，唉 11/05 12:44
推 waitrop: 不是每個人都會跟錢過不去,有人政黨意識重,有人看別的 11/05 12:59
→ waitrop: 高雄的左營一直都很藍,左營跟鳳山從前是軍營跟眷村 11/05 13:00
→ waitrop: 民進黨也是大力發展左營地區呀 11/05 13:00
推 starbucks16: 推 11/05 13:16
推 showbon902: 推 11/05 13:23