[心得] 新手見面談成交心得

看板 home-sale
作者 ckshmacaca (不要再給我大番薯!!!)
時間 2020-08-19 15:09:42
留言 84則留言 (53推 0噓 31→)

上週剛簽約完成買房夢想,在準備的過程中在版上受惠很多, 如今放下心中大石,希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。 我自己是經驗值趨於0的新手,只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了, 但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪, 自己歸納的重點是,見面談的變數太多,沒有什麼公式可循, 每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介,甚至各人自己的狀況與心態也不同, 因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」,這點我是持保留態度, 建議不要預設這樣的立場去談,否則可能在臨場判斷上錯失良機。 我的準備工作有以下幾點: 一、先設定底線:你願意出多少錢買這間房子(而且千萬不能讓別人知道) 每個人出價策略不盡相同,這邊就先不論,但是至少每個人到了下斡旋這個階段, 一定對於底價有一些想法,建議臨場不管怎麼加價,都不要腦衝超過原先設定的底價。 到了現場,仲介會試著影響你,探問你的底價,不要老實告訴他,但可以說大致方向。 我自己的做法是「開價即底價」,因為我真心想要買,也希望在眾多出價中被屋主看見, 所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格, 同時我也跟仲介表示,我的能力就是到這邊,再上去沒辦法, 如果跟賣方期待有很大的落差,那我果斷放棄,因為我沒有追價本錢。 我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事,見面談也再重複一遍, 如果雙方差距太大,那我也不好意思浪費大家時間, 但若你們評估有機會,可以用時間換取空間,那我可以配合,我願意等。 或許也是因為我一開始就表明我的立場,也或許我遇到一個配合得來的仲介, 在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程,仲介都沒有給我做狀況。 關於這部分的心態,我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1514599115.A.CA1.html 二、熟悉當前市場價格 我面對的狀況如下: 1. 屋主開高價擺明給人殺 2. 社區買賣很少,最新一筆實登是兩年前,三個月前有一筆新交易但實登還沒上網 3. 我直接出到接近底價,而不是實登打八折的芭樂價 我在事前透過其他仲介,把三個月前最新的交易細節弄清楚,事後想想覺得這是關鍵, 因為讓我沒有在現場被話術迷惑,例如: 前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬,所以屋主當然也期待比較高等等 但其實坪數等基本條件根本完全不一樣(比較大間當然比較貴啊...) 仲介也可能會說,屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc 我自己的想法是,屋主會在「現在」丟出來賣,無非是: 1. 他缺錢 2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤 因此既然是「現在」要賣,那我們就針對現在的市場價格討論, 而不要牽拖到未來發展什麼的。 因此這個部分還是回歸到自己設定的底價,踩穩自己的立場, 仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場(or直接破局大家可以回家了) 三、不要與仲介敵對 這部分我也是參考ceca大的文章如下: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569611951.A.5AE.html 其實這部分也不是只是買房如此,我自己工作類似服務業, 學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差,盡量客氣、彼此尊重。 即使遇到的事情再不合理,誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了,面子裡子都是。 當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論, 不過如果對方真的很差勁,建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。 另外也建議不要主動要求砍服務費趴數, 我是覺得這部分將心比心,大家平常工作累得要死,不就為那幾個臭錢嗎? 今天人家有求於你卻還想要砍你薪水,你這工作還會想要認真做嗎? 如果真的差距很近,仲介想成交的話自然會提各種方案, 他願意砍服務費就讓他自己提出來就好,畢竟重點是「想成交」, 主動砍人家錢,搞不好他就沒那麼想成交也不一定。 四、平常心 這點很難,因為我很想買到,怕錯過這個村就沒有那個店了, 但是我還是努力告訴自己,買不到就算了(自欺欺人)。 如果你無法說服自己,至少要能瞞過別人, 原因無他,如果你被看穿,你就是那個軟土深掘的對象, 前面說的幾點,都是在幫助自己做好準備、武裝自己。 但說真的,沒有什麼必成的交易,房子要不要賣還是取決於屋主, 對方一念之間,可能就是截然不同的兩種結果,這部分我們也無能為力, 說到底也只能安慰自己,重點還是有沒有那個屋緣。 五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度 為了不要讓場面太尷尬,並營造一個有來有往的感覺, 建議即使一開始出價接近底價,還是預留一點加價空間現場談。 我在談之前也很關心,是不是可以不加價就成交,但這恐怕沒有標準答案。 出發前我跟老婆討論我們真正的底價, 老婆表示N+15萬(N是我們出價) 我心裡設定N+10萬,最後N+5萬成交。 結果論來看,若一毛都不加有沒有機會買到?我只能說有機會、沒把握, (誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人?) 但我加了一點錢,成功簽約了,所以我覺得保留一點加價彈性是好的。 以上是一些淺薄的心得分享, 以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象, 但撇開這些主觀的好惡不談,當我這種新手要買房,要見面談的時候, 自然是要從他人的經驗中學習、摸索,而最有經驗的人是誰? 仲介跟投資客。 這次在看房之前,我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見, 他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議, 對於這部分,還有版上各位大大的熱心分享,我都覺得非常感謝。 為保有一點隱私,一些具體細節就不多說, 祝福大家找到適合自己的談判模式,順利成交! -- 但我真的也只能出到這樣阿...他若不信,硬要我加,我也加不上去 補充一下,我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關, 要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調,仲介應該是不會聽,或是問要不要換間 但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下~ 是的,原因是: 1. 我沒有空每個週末長時間看房,時間不站在我這邊 2. 符合我需求的物件很少,所以我現階段沒有很多間可挑 謝謝各位大大的祝福! 就是衡量現實之後的取捨,因為: 1. 我買在蛋黃區,如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價 2. 選擇有限,該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上 3. 直覺要把握住這間,用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間 最重要的是:綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到(也許我錯了) 但反正是在預算內成交,也就不再去想這些了~ 其他大大的相關文章我也都有拜讀,看了一輪下來覺得房版的優文還真不少, 感謝前人種樹後人乘涼~ 這篇就是...0經驗的新手爬文筆記 也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真 姑且留個紀錄也不錯 謝謝大家的鼓勵跟祝福,希望大家都能買到理想的房子
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.223.49 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597820984.A.C27.html

JuanWang: 推 恭喜買房 08/19 15:12

sagarain: 仲介根本不會聽你不斷強調的價格 08/19 15:18

asdf0923: 恭喜成交~辛苦了! 08/19 15:20

hippo998: 第一項非常重要,見面之後仲介&賣家超會磨超會耗的 08/19 15:22

hippo998: 遇過關在小會議室送飲料送便當,對方就說要問家人討論 08/19 15:24

hippo998: 前後磨上快兩個小時 08/19 15:24

alien818: 感謝分享,另外想請教關於二的3,您所謂的底價是略高於實 08/19 15:28

alien818: 登嗎? 08/19 15:28

wwwjong0525: 恭喜買房! 08/19 15:35

alanbread: 推 08/19 15:50

cfk: 恭喜! 08/19 15:54

knows2014: 恭喜你! 08/19 15:59

bluesunss: 恭喜,也謝謝分享好文章。 08/19 16:06

socialheric: 恭喜你 也希望自己能夠找到 08/19 16:08

cle031: 我的策略也是跟您很像XD 斡上限-10萬的價錢 08/19 16:18

jw5502: 恭喜你 也謝謝分享 08/19 16:22

kinmengon: 第三點 真的。不要鬧翻 大家成交價談不攏就坐著慢慢磨 08/19 16:36

kinmengon: 喝茶吃便當的,也別翻臉 罵或酸言酸語。 08/19 16:36

kinmengon: 除非你的仲介擺臉色給你看甚至茶水不拱的。那我們就拍 08/19 16:38

kinmengon: 拍屁股走人就好。不要弄壞場面 08/19 16:38

cji4284503: 恭喜! 08/19 16:43

s26492755: 要買房子就不要仇視投資客跟仲介 雖然無良跟愛騙人的 08/19 16:44

s26492755: 有 但你更需要的是投資客如何買便宜的經驗 板上仇仲 08/19 16:44

s26492755: 我如果仇仲 哪來的便宜房子可以買 08/19 16:44

erin0554: 恭喜,謝謝分享,非常需要這篇 08/19 16:45

as891339: 恭喜 08/19 16:47

emptyace: 恭喜,感謝分享 08/19 16:48

IS0987: 恭喜喔 08/19 16:49

x123356: 這篇講得很棒 完全看不出是新手 恭喜! 08/19 16:54

g50360: 恭喜 08/19 17:01

mijh: 立場堅定 態度懇切 成交隨緣 值得學習 08/19 17:06

milker: 恭喜 感謝分享 08/19 17:26

t19990517: 恭喜 08/19 17:26

koa777: 恭喜啊! 08/19 17:42

alien818: 瞭解了,感謝,恭喜買房啊!! 08/19 17:49

marissa127: 謝謝分享,恭喜! 08/19 17:58

rebecca226: 恭喜~ 你的做法跟心路歷程跟我當時買房子很像 08/19 18:26

amingoliu: 恭喜成交 08/19 18:39

shena30335: 08/19 18:45

chenshin0719: 推(筆記中 08/19 18:58

shiely: 你買的比實登高不會覺得很盤嗎? 我是加了20萬才成功至少是 08/19 20:32

shiely: 買到實登價 08/19 20:32

shiely: 但還是羨慕別人能買到比實登低的,不知道怎麼做的才能這樣 08/19 20:34

haydou: 推 08/19 21:46

Fuzishan: 推 事實是這樣 08/19 21:52

xhs: 我也大推把ceca大的文章買房前都看完一遍,他是實戰派的 08/19 21:53

xhs: 可以的話連推文都看,在房版很多年獲益不少 08/19 21:54

Unsullied: 恭喜畢業 我們都看ceca長大的 08/19 21:58

lovemost: 你的想法好天真,在這個市場上就是交相賊的,抱持你這種 08/19 22:18

lovemost: 想法和做法的,只有被當成肥羊宰,不過你高興就好 08/19 22:19

ganninian: 恭喜 ceca算很有良心了 完全不藏私 08/19 22:24

josh0114: 邏輯表達清楚! 敘述讓人直接懂您表達意思! 也恭喜原PO 08/19 22:33

josh0114: 囉 08/19 22:33

icevenus: 恭喜呀! 08/19 22:35

td770715: 恭喜!我遇到的仲介只想賺更多,慘 08/19 22:50

k0939770752: 恭喜~~~賀成交!! 08/19 23:03

likeyousmile: 推~ 08/19 23:24

john0302: 讚恭喜買到,最近我也是買到直接喊比開價貴物件。被我 08/19 23:27

john0302: 老婆臭罵一頓 08/19 23:27

whface: 好文也恭喜買到想要的房 08/19 23:53

bestandy1044: 推 08/20 02:39

pppwww: 好文推 08/20 10:14

vovhsin: 推~買到想要也最適合自己的好宅才是最重要的,入宅平安 08/20 10:16

sjsjsjlove: 推 剛買完房子 也是這個心得 08/20 12:29

shuiwuhen: 底價固定,怎麼當羊宰蠻好奇的 08/20 12:49

jack931018: 恭喜 08/20 14:51

nk910139: 恭喜!!! 堅持底價很重要~~ 08/20 14:55

j1o2s3e4p5h6: 我買房的心得也跟你相近,推分享 08/20 15:29

AX177: 推,實用 08/20 16:29

deltaz: 想清楚自己能接受的預算,以柔克鋼慢慢磨,不要以為在參 08/20 17:34

deltaz: 加辯論比賽咄咄逼人,至少就贏一半了。想清楚自己的各種 08/20 17:34

deltaz: 限制,沒有時間壓力的,不怕買不到的,買便宜機會高很多 08/20 17:34

deltaz: ,反過來則是得認命加點錢 08/20 17:34

deltaz: 能夠理性看待房市, 08/20 17:35

deltaz: 理解資本主義市場運作的邏輯,才容易買賣仲三方得到共識 08/20 17:36

deltaz: 像個小孩子一樣,覺得世界很不公平,其他人都像欠你,這 08/20 17:37

deltaz: 種態度不管買房還是工作,人際關係等等,都容易吃大虧 08/20 17:37

deltaz: 恭喜買房囉,不過你才踏入第一個坑,後面的裝潢才是魔王 08/20 17:37

deltaz: 關,加油 08/20 17:37

moment1129: 推 08/20 23:18

newthinker: 建議新手一定要花時間多看多比較、培養眼力,甚至看到 08/21 00:17

newthinker: 後來都可以大致抓到成交價。了解行情後就出一個讓仲介 08/21 00:17

newthinker: 願意去試試的低價,設好底線並保留一點加價空間,成交 08/21 00:17

newthinker: 的機會就很大 08/21 00:17

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