看板home-sale
: 覺得花媽那種房子也不錯
: 大家格局方位都一樣 只欠一個電梯 還有自家的垃圾錶
: 也沒有多餘的公設 又有玄關
: 很適合一家四口使用
: 但是在台灣卻不蓋這種房子
: 是台灣不適合這種類型的大樓嗎?
: http://0rz.tw/1FdaI
很多消費者都太在意公設比了
當然公設比一高，銷售面積就變大
按計算機出來的結果就會讓消費者不開心
所以買方在公設比上都會比較斤斤計較
但如果以建設公司的角度來看的話
公設比、房價、營造費、土地價等全部都是影響利潤的變數
也就是說如果利潤足夠了
建設公司也寧願讓公設比低一點
這樣房子賣比較快，現金可以快點回收
畢竟公設比只是其中一個變數而已
其中影響最大的就是1.土地款 2.營造費
這兩個就決定了一塊地八成以上的生死
一塊土地可以蓋多少容積是固定的
取決於各地方政府的土管規定
或是再加上中央的危老或都更獎勵
這些就是要花錢的容積
(雖然危老跟都更基本上可以視作免費的，
但地主在賣的時候也是把這些容積都計算在內的。)
再來是影響到公設比的免計容積
所以銷售面積約=基準容積+獎勵容積+免計容積
其中地上層的免計容積不外乎就是
5%陽台+10%梯廳+15%機電+1/8土地*建蔽率*3層
可以看到除了陽台的部分是專有面積之外
其餘的都是公設面積，也就是公設比中的那些公設
其實這已經佔了超過25%的公設比了
再來是地下室的梯廳、水箱、機房空間等
這樣隨便加一加就是30%以上的公設
你說你想買7樓以下只做一隻逃生梯的大樓
最好屋突也不要蓋這麼多，地下室只挖一層
最好公設比能控制在30%以下的建案
這樣有沒有可能？
答案是可行的，
但你買的單價就會比別人高。
因為在土地款不變的前提下
建設公司必需得創造與公設比32-33%相同的收入
因此只能提高單價才能維持相同的利潤
所以與其期待靠低公設買到便宜的房子
不如呼籲地主把地賣的便宜一點
地主才是最大的房價控制方
不是建設公司。
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不好賣喔，如果連容積都消化不完，那單價應該會比同區域的建案高不只一點
※ 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.176.211.90 (臺灣)※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1575783086.A.5CF.html
推 H2: 沒錯..所以公設比最大的兇手就是政府建管法規啊12/08 13:34
→ F93935: 七樓以下這樣就好賣嗎？呵呵到時候嫌戶數少管理費不夠養12/08 13:37
推 redmi2: 花媽那種房子 那麼醜 跟別的房子擺一起 沒有半價 賣不出 12/08 13:38
→ redmi2: 去吧 12/08 13:38
推 H2: 戶數少, 分攤管理費跟取得成本都高, 還沒啥設施, 很難賣啊 12/08 13:40
推 rig2121: 其實問題一直是土地成本高，但最大的地主就是政府。 12/08 14:01
推 newstyle: 花媽那種格局一般是宿舍，通常給員工或是公務員住的~~ 12/08 15:19
→ newstyle: 所以通常都很陽春，能住好管理就好 12/08 15:20
推 bolten: 這種建築蓋在天龍國，大概會被認為是貧民窟，甚至被當作影 12/08 16:12
→ bolten: 響市容的毒瘤...如果又有申請獎勵容積的話，都審委員那關 12/08 16:12
→ bolten: 就被退件了吧。 12/08 16:12
推 follow420: 我在台中看過很類似的耶，可是超級無敵舊 12/08 16:45
推 sdhpipt: 未必是貧民窟啦 最近潤泰雙子星就是這樣蓋 公設比19% 12/09 09:19
→ sdhpipt: 只是如果你花了一坪百萬買 可以接受停車場這麼小嗎? 12/09 09:20
→ sdhpipt: 花媽那種就是標準團地 不一定是宿舍 比較接近公私合營的 12/09 09:21
→ sdhpipt: 國宅 最具代表性的就是高島平團地 12/09 09:22
推 redmi2: 實坪凹半天 就只是想把房子蓋醜 房價才下來 那乾脆立法 12/09 12:22
→ redmi2: 大樓不能蓋太奢華 沒有中庭大廳等等 12/09 12:22