Re: [請益] 請問這樣的房子還建議購買嗎?

謝謝各位大大的回覆~ 目前確認的狀況是成交金額，已夠償還銀行和債務人的欠款，屋主還可拿到部分金額。 而房子成交價是二三胎債務人同意才拿出來買賣，所以應該不會有債務人不塗銷的狀況。 但是房仲那邊還是不願意讓我們在合約上加註"貸款成數不到，可取消合約"的內容.... 所以不給加註此條款是業界通則嗎? 還是我遇到的是特例...... 謝謝~~ : ※ 引述《nooneva (AVA)》之銘言： : : 由於我們是首購族，對於買房還不是很有經驗，狀況是這樣的: : : 上個月看了一間10年的社區大樓 由於屋主有債務上的問題。 : : 以低於行情的價格，急於將房子賣出，看了土地謄本，除了有原本的房屋貸款外， : : 還有用房屋進行借款二三胎，借款債務人都是同一個人，現在屋主同意將房子由債 : : 務人處理和買賣。 : : 而上周與房仲以商業本票的形式先下了斡旋金10%，房仲說由於已達屋主的買賣底價， : : 故基本上已經成交，只需談簽買賣契約的時間。 : : 但到了簽約的前一天，房仲打電話來說，由於房子被銀行提出假扣押，故無法進行買賣.. : : 需要等屋主和銀行進行協調處理才行。 : : 於是隔天便與房仲拿回商業本票，進行解約動作，而房仲也補充說等房子確認可買賣後 : : 再詢問我們要不要買 : : (PS:由於斡旋金已達買賣底價，但最終因屋主房屋被扣押無法買賣，不知可否要求賠償?) : : 大約過了一周，房仲打電話來說，屋主與銀行那邊已經橋攏，可以進行買賣， : : 但只有一個禮拜的時間可以讓屋主處理，要我們趕緊確認要不要買 : : 但我們仍有些疑惑，於是又問了房仲幾個問題: : : 一.我:聽說有二三胎債務人的房子，銀行貸款成數會降低以及利率會偏高是真的嗎? : : 可否在簽買賣契約上附加保貸條款? : : 房:除了法拍屋之外，銀行是不會因為房子有二三胎的因素，影響到貸款的成數和利率 : : 。至於保貸條款，公司是沒辦法保證的。 : : 二.我:萬一簽買賣合約後，在等待過戶前，屋主又有其他債務人(非二三胎債務人)要求扣 : : 押房子，而無法進行買賣。如無法順利過戶，可否取消買賣，而10%訂金以及2%仲 : : 介費是可拿回來的嗎? : : 房:10%訂金和2%仲介費都會存於銀行履約專戶，如真的無法過戶中止買賣。 : : 都是可以從銀行履約專戶拿回來的 : : 三.我:由於有二三胎債務人，萬一他不願意塗銷抵押權怎辦? : : 房:屋主就是希望能趕緊償還債務才將房屋買賣售權給債務人處理，而債務人也希望 : : 趕緊拿回借款，故簽買賣合約當天屋主和債務人都會到場。 : : 結論: : : 因為我們擔心此房屋的複雜關係，會讓銀行房貸貸不下來，以及無法過戶拿不回訂金和 : : 仲介費的問題。 : : 而房仲回應是說只要沒信用問題不會因為這樣貸款下不來，而無法過戶的話也會從履約 : : 銀行中全額退款。 : : 故想請問大家，房仲說的是否屬實，購買這棟房屋還可能有什麼風險嗎? : : 謝謝~~ : 1. 你先翻一下最初的合約, 解約有沒有寫不須賠償的事項，如果沒寫你就可以求償，屋主因為財務問題違約在先…不過你最後決定要買的話，就別提這個 : 2. 合約上要註明雙方交易物件，原物件所有質押金及延伸之利息手續費等，應屬賣方責任，債權不隨物產轉移，債權人之債務如需補充質押品，應由賣方另外提供質押物件 : 3. 承上，合約上須註明過戶條件含產權的目前價值確認(專有名詞忘了)，未經買方簽認質押責任同意轉移均屬無效。 : 4. 過戶時，記得確認資料是不是過戶當天的 : 5. 承原po的推文，你可以將貸款核發許可後，再進行產權移轉的程序(合約上註明)，並註明核發不過而解約屬不賠償項目，因為是該物件的殘值影響你的核發額度 : 參考看看 : ----- : Sent from JPTT on my HTC One 801e. --
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推 Tosca: 你改註明 貸款成數不夠 合約取消 仲介費照給 即可 09/03 12:49

→ Tosca: 不然人家仲介忙整天不就做白工? 看懂了嗎 09/03 12:50

→ beminaru: 成數不是問題 問題在貸款利率 不然給你利率20%你敢貸? 09/03 13:05

推 Tosca: 想太多了吧 樓上以為銀行在做高利貸喔=.=? 09/03 13:16

→ beminaru: 我的意思是 成數要貸足很容易 利率搭配問題而已 09/03 13:19

→ beminaru: 真的要有保護作用 除了限制成數還要限定利率多少以下 09/03 13:20

推 Tosca: 要看收入條件 銀行自有一套公式 各銀行還不太一樣 09/03 13:20

→ Tosca: 最簡單的就鑑價問題 你買這間八百萬 銀行搞不好只認五百萬 09/03 13:21

→ Tosca: 那貸款八成給你 靠背也只有四百萬阿XD 09/03 13:21

→ Tosca: 房市好的時候 貸款當然不是問題 但現在走下坡 就會出現問題 09/03 13:22

→ Tosca: 所以以前中南部房市低迷 永慶信義還打出保證銀行鑑價等等 09/03 13:22

→ Tosca: 就是因為中南部有時候會遇到銀行鑑價過低問題 09/03 13:23

→ Tosca: 別的不說啦 我岳父買他家隔壁就是這樣 民雄三十幾年透天 09/03 13:23

→ Tosca: 他買四百萬 銀行只願意鑑價兩百萬XD 靠背這樣全貸才兩百啊 09/03 13:23

推 s26492755: 狗屁 我同樣黃色房仲 換一個就可以押特約條款 09/03 13:42

推 taoist9999: 「買方貸款未達○成，可無條件解除契約，賣方應無息退 09/03 13:46

→ taoist9999: 還買方已繳交之買賣價金。」這是買方的要求，如果雙方 09/03 13:46

→ taoist9999: 沒有共識的話，買方可以決定不要買。 09/03 13:47

→ taoist9999: 如果銀行願意在簽約前估價及聯徵的話，買方可以先做這 09/03 13:48

→ taoist9999: 個動作，但在沒有對保前（即跟銀行訂立金錢消費借貸契 09/03 13:49

→ taoist9999: 約），銀行貸款成數都還可能會有變化的狀況。 09/03 13:50

→ aloness: 如果只是房仲堅持，屋主同意的話，打客服要求換業務，買 09/03 15:00

→ aloness: 賣雙方同意的事，仲間人在搞什麼飛機？ 09/03 15:00

推 Tosca: 因為這樣仲介就做白工了阿=.= 是說好像還是可以要求仲介費 09/03 15:01

→ Tosca: 但就要走法律途徑了 以前看板上有看過類似的情況 09/03 15:02

→ aloness: 所以是要做不成生意，房子賣不出去比較重要？ 貸款核過房 09/03 15:50

→ aloness: 仲一樣可以拿服務費 09/03 15:50

推 rosequeen: 你遇到的是特例 不過代書還是有可能會在合約上附加 若 09/03 15:51

→ rosequeen: 是因買方信用問題而非物件鑒價關係而貸款不足 還是要 09/03 15:51

→ rosequeen: 補足現金 09/03 15:51

推 tommy91124: 就看誰比較強勢了呀，如果你真的買便宜，他大不了找別 09/03 17:19

→ tommy91124: 人買，如果市價沒人要淌這渾水，那你就硬一點 09/03 17:19

推 gust0985: 銀行鑑定價值多少是房貸的重點.... 09/03 23:10

推 anjalin: 直接寫金額，不寫成數 09/04 02:04

→ taoist9999: 銀行房貸金額不是只有不動產鑑價及買方信用問題，還 09/04 10:53

→ taoist9999: 有買方的償償能力也要考量。 09/04 10:53